10/09/2012
Cosa si intende per sostituzione e surroga di un mutuo?
La sostituzione del mutuo può essere realizzata con due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione.
Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca. Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il mutuo preesistente con la vecchia banca, pagando l’eventuale penale di estinzione. Per il mutuo stipulato con la nuova banca sarà necessario un nuovo atto di mutuo; pertanto l’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene cancellata, e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca.
Nel caso in cui vi siano le condizioni adeguate, con la finalità sostituzione e liquidità oltre a sostituire il mutuo è possibile ottenere liquidità extra da utilizzare a propria discrezione.
Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si trasferisce il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare le caratteristiche del mutuo stesso; con la surroga si scelgono le condizioni di mutuo offerte dalla nuova banca, ed è quindi possibile modificare il tipo di tasso, lo spread e la durata del vecchio mutuo. Non è possibile invece modificare il limite dell'importo, che dovrà coincidere esattamente con il capitale residuo del mutuo sostituito.
La Legge 244 del 24 dicembre 2007 stabilisce che con la surroga del mutuo deve essere garantita al cliente "l'esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura"; così tutta l'operazione potrà essere condotta senza sopportare alcuna spesa aggiuntiva, neanche quelle relative all'atto notarile. A seguito della sua sottoscrizione la banca subentrante provvederà a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario.
La concessione di un mutuo di surroga è subordinata, così come avviene per le altre tipologie di mutuo, ad una valutazione di fattibilità da parte della banca cui è stata inoltrata la richiesta.
Una terza opzione da valutare in caso di volontà di modificare il proprio mutuo è quella della rinegoziazione. Non è una sostituzione ma si tratta solo di una riformulazione del mutuo già in essere con la propria banca adeguandolo alle nuove condizioni di mercato. La variazione può riguardare il tasso applicato (variabile, fisso, misto), lo spread, la periodicità delle rate o la durata dell’ammortamento.
