20/07/2026
Segnalo un’interessante decisione in materia di Sismabonus acquisti e permuta di cosa presente con cosa futura.
La CGT di primo grado di Bari (Sez. IV), con la sentenza n. 1664/2026, depositata il 17 luglio 2026 (Pres. Manganelli, Rel. Alvino), ha accolto il ricorso del contribuente, riconoscendo il diritto alla detrazione prevista dall’art. 16, comma 1-septies, del d.l. n. 63/2013.
L’Agenzia delle Entrate aveva disconosciuto l’agevolazione ritenendo che l’acquisto dell’unità immobiliare si fosse perfezionato soltanto il 31 gennaio 2025, data dell’atto notarile di identificazione catastale, e quindi oltre il termine del 31 dicembre 2024.
La Corte ha invece ricostruito la vicenda secondo un criterio sostanziale.
La permuta, stipulata nel 2017, aveva ad oggetto lo scambio tra un immobile già esistente e alcune unità immobiliari da costruire. Il contratto prevedeva una riserva di proprietà destinata a permanere sino all’esatto adempimento delle obbligazioni di costruzione e consegna assunte dall’impresa.
Il punto decisivo era, pertanto, stabilire quando il bene futuro fosse venuto ad esistenza e quando si fossero prodotti gli effetti traslativi della permuta.
La documentazione dimostrava che il fabbricato era stato ultimato il 29 dicembre 2024. L’atto notarile del 31 gennaio 2025 attestava che, alla data di ultimazione dei lavori, si erano definitivamente prodotti gli effetti traslativi ed erano stati conseguiti il possesso giuridico e materiale delle unità immobiliari.
Tali dichiarazioni trovavano un riscontro oggettivo nella comunicazione di fine lavori trasmessa, sempre il 29 dicembre 2024, allo Sportello unico dell’edilizia del Comune di Bari. L’Ufficio, invece, non aveva fornito alcun elemento tecnico, edilizio o catastale idoneo a dimostrare che il fabbricato non fosse stato ultimato entro il termine di vigenza dell’agevolazione.
Particolarmente significativo è il passaggio relativo alla funzione dell’atto notarile del 31 gennaio 2025. Secondo la Corte, esso non rappresentava il titolo costitutivo di un trasferimento fino ad allora inesistente, ma aveva natura meramente ricognitiva dello scioglimento della riserva di proprietà ed era strumentale all’identificazione catastale delle unità immobiliari e alle successive formalità pubblicitarie.
Le risultanze catastali, infatti, hanno una funzione essenzialmente amministrativa e, al più, indiziaria: non determinano la titolarità dei diritti reali e non possono differire gli effetti traslativi già prodotti in forza del contratto.
La Corte ha escluso anche la pertinenza della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 14/E dell’8 marzo 2024, perché riferita alla diversa fattispecie di un immobile ancora classificato in una categoria catastale provvisoria e privo delle necessarie rifiniture al momento della compravendita.
La conclusione è chiara: ai fini del Sismabonus acquisti, il trasferimento si era perfezionato il 29 dicembre 2024, quando il bene futuro era venuto ad esistenza e si era realizzato il presupposto contrattuale per lo scioglimento della riserva di proprietà. La successiva identificazione catastale non poteva modificare o differire effetti giuridici già prodotti.
Una decisione importante, che valorizza la sostanza dell’operazione e ribadisce che il momento dell’acquisto deve essere individuato sulla base della concreta disciplina contrattuale e della venuta ad esistenza del bene, senza attribuire efficacia costitutiva a formalità catastali successive.
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