13/02/2026
Revoca del 50% della “prima casa” con il rogito senza un coniuge
di Alessandro Borgoglio - Esperto tributario
N. 122130 Gennaio 2026
I Giudici di piazza Cavour, con l’ord. 34680 del 29 dicembre 2025, sono tornati a occuparsi dell’agevolazione “prima casa” e, in particolare, dei suoi presupposti nel caso assai ricorrente di acquisto agevolato effettuato in regime di comunione dei beni dei due coniugi.
Che cosa accade, però, se soltanto uno di loro si presenta per la sottoscrizione del rogito notarile di acquisto dell’immobile, rendendo, da solo, le dichiarazioni previste dalla disciplina di riferimento quali presupposti per fruire integralmente dell’agevolazione?
Quadro normativo
Ai sensi dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 131/1986, si applica l’imposta di registro nella misura agevolata del 2% agli atti di trasferimento di “case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis)” dello stesso articolo 1.
A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 2/E del 2014, ha evidenziato che risultano agevolabili gli atti di trasferimento relativi a: abitazioni di tipo civile (cat. A/2); abitazioni di tipo economico (cat. A/3); abitazioni di tipo popolare (cat. A/4); abitazioni di tipo ultrapopolare (cat. A/5); abitazioni di tipo rurale (cat. A/6); abitazioni in villini (cat. A/7); abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (cat. A/11).
L’Amministrazione Finanziaria, inoltre, con lo stesso documento di prassi, ha altresì ricordato che ovviamente l’agevolazione non può essere fruita in relazione ad immobili che rientrano in categorie catastali diverse da quelle previste per gli immobili abitativi, come, ad esempio, per gli immobili rientranti nella categoria catastale A/10 (Uffici e studi privati).
Per gli atti di trasferimento soggetti a IVA, invece, il punto 21) della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/1972 prevede l’aliquota agevolata al 4% per i trasferimenti di “case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9”.
La nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 131/1986 stabilisce le seguenti condizioni ai fini dell’accesso al beneficio fiscale:
a) l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
b) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.
In base al successivo quarto comma dell’anzidetta nota II-bis), in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con l’agevolazione in oggetto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, l’agevolazione è revocata e sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30% delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette ad Iva, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti recupera nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, ed irroga la sanzione amministrativa del 30% della differenza medesima. La suddetta revoca dell’agevolazione e le relative sanzioni non si applicano qualora il contribuente, entro un anno dalla cessione dell’immobile oggetto di acquisto agevolato, provveda ad acquistarne uno nuovo da adibire a propria abitazione principale.
Dichiarazioni in atto dei due coniugi per lo sconto
Come già illustrato nel precedente paragrafo, l’acquirente per poter fruire dell’agevolazione in oggetto deve rispettare le condizioni previste dalla già citata Nota II-bis) e, in particolare, rendere nel rogito notarile le dichiarazioni previste alle lettere b) e c) di tale Nota II-bis).
Nel caso oggetto della Cass. 34680/2025, l’Agenzia delle entrate aveva revocato -nella misura del 50% - i benefici fiscali, in relazione a un immobile, acquistato dal marito in comunione dei beni con la moglie, la quale, però, non era intervenuta nel rogito e non aveva reso le dichiarazioni di impossidenza di cui alle già sopra riportate lettere b) e c) della Nota II-bis).
Nonostante ciò, i giudici di merito avevano dato ragione al contribuente. L’Agenzia delle entrate ha allora proposto ricorso in Cassazione, contestando il convincimento espresso nella sentenza impugnata, a mente del quale la dichiarazione resa da uno dei coniugi in comunione legale dei beni si estenderebbe ipso facto anche all’altro, nonostante la necessità, specificamente prevista sul piano fiscale, della dichiarazione di entrambi; diversamente da quanto avviene in sede civile, in cui ogni acquisto effettuato da uno dei coniugi in comunione legale dei beni ricade in regime di comproprietà, la disciplina dettata al fine di ottenere i benefici “prima casa” - ha aggiunto l’Agenzia delle Entrate - presuppone che entrambi i coniugi, all’atto d’acquisto o successivamente, rendano le dichiarazioni di impossidenza di cui alle lettere b) e c) più volte citate, che attengono ai presupposti richiesti, dal punto di vista eminentemente fiscale, per fruire dei suddetti benefici.
Gli Ermellini hanno confermato la tesi del Fisco, stabilendo che, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, in ossequio alla disciplina dettata dall’articolo 1 della tariffa, parte I, lettere b) e c) della Nota II-bis), è necessario che l’acquirente faccia le prescritte dichiarazioni, anche nel caso in cui l’acquisto sia avvenuto per effetto del regime di comunione legale dei beni: non è possibile ipotizzare, infatti, che ricorra, in mancanza di specifiche disposizioni che lo prevedano, un’eccezione alla regola che impone di rendere le suddette dichiarazioni, di talché, al cospetto dell’acquisto di un immobile con richiesta dei benefici “prima casa” da parte di un soggetto coniugato in regime di comunione legale dei beni, la dichiarazione prevista dalla legge deve essere resa non solo dal coniuge intervenuto nell’atto, ma anche da quello non intervenuto (cfr. Cass. 1988/2015, 14326/2018, 26703/2024).
Non serve la residenza di entrambi, basta la coabitazione
La Cass. 34680/2025 è interessante, però, anche perché riconferma l’importante principio, per cui le norme civilistiche dettate in tema di comunione legale - articoli 177 e seguenti del codice civile - sono ispirate dall’intento di tutelare la famiglia attraverso una specifica protezione della posizione dei coniugi: lo schema normativo predisposto dal legislatore, infatti, non è finalizzato - come quello della comunione ordinaria contemplata dagli articoli 1100 e seguenti del codice civile - alla tutela della proprietà individuale, ma è animato dal favor familiae, che è perseguito, in particolare, attraverso un peculiare regime di acquisto dei beni, in relazione al quale la ratio della disciplina, che è quella di attribuirli in comunione ad entrambi i coniugi, trascende il carattere del bene della vita.
L’acquisto di un bene in regime di comunione legale, con gli effetti - prettamente civilistici - che le suddette norme implicano, tuttavia, è riguardato dalle norme fiscali - che, pur traendo inevitabilmente dalle prime alcune conseguenze, operano, ancorché nel contemperamento degli interessi complessivamente coinvolti, su un piano diverso - nella prospettiva da esse avuta precipuamente di mira, che, in relazione alle imposte di registro, catastale e ipotecaria, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, pur prendendo le mosse dal presupposto che non solo il contraente, ma tutti e due i coniugi divengono, in seguito all’acquisto, proprietari del bene, richiedono che il requisito della residenza afferisca alla famiglia, di talché, ove l’immobile acquistato sia adibito a residenza familiare, non rileva la diversa residenza anagrafica del coniuge dello stipulante.
I coniugi, infatti, non sono tenuti a una comune residenza anagrafica, ma reciprocamente alla coabitazione, ai sensi dell’articolo 143 del codice civile, e un’esegesi delle norme fiscali che si armonizzi con i principi del diritto di famiglia e sia orientata al favor familiae di ascendenza costituzionale (articoli 29 e 31 della Costituzione) induce a ritenere che sia sufficiente anche la sola coabitazione con il coniuge stipulante a soddisfare il requisito della residenza a fini fiscali.
