17/04/2022
Nuovo bagno del condomino con spostamento dei tubi per esigenze tecniche, è ammissibile?
La realizzazione di nuovi impianti nell'appartamento
Dott. Giuseppe Bordolli
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb
17/04/2022
Nelle costruzioni in cui la proprietà è divisa per piani orizzontali è indubbio che il rispetto della normativa sulle distanze sia per lo più impossibile per effetto della stessa struttura dell'edificio.
A parte il fatto che bagni e cucine sono posti, normalmente in colonna, l'uno sopra all'altro, in corrispondenza delle condutture montanti e discendenti, con la conseguenza che sussistono tubazioni di interesse comune non rispettosi delle distanze, si può agevolmente notare come in ogni bagno o cucina vi siano tubazioni (di proprietà esclusiva di ogni singolo condomino) installate, nel pavimento, e quindi entro una soletta divisoria comune, a distanza non legale dal soffitto del condomino sottostante.
In altre parole si deve notare che le distanze previste dal legislatore nel rapporto tra fondi contigui, male si adattano al diverso scenario ed ai più ristretti spazi dell'ambito condominiale, il quale vede necessariamente disposte le varie unità immobiliari di proprietà esclusiva, sia in senso longitudinale sia in senso latitudinale.
Tale ragionamento riguarda in modo particolare l'applicazione della disciplina contenuta nel secondo comma dell'art. 889 c.c. secondo cui per i tubi d'acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine. Tale norma si applica sempre in ambito condominiale. La questione è stata affrontata dalla Cassazione nella sentenza n. 17549 del 28 giugno 2019.
Articolo 889 c.c. e realizzazione di impianti oggi essenziali per la vivibilità degli appartamenti: la vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando i proprietari di un appartamento, facente parte di un condominio, citavano in giudizio gli altri condomini per far accertare il loro buon diritto a realizzare un nuovo bagno nella loro unità immobiliare (soprastante quella dei convenuti), collocando in corrispondenza del muro condominiale nuovi tubi di scarico necessari per realizzare l'opera.
Le modifiche erano necessarie perché il bagno esistente, accessibile solo dalla cucina ed avente estensione di 1 mq, era dotato di sola tazza wc.
Nel corso del giudizio gli attori erano stati autorizzati a collocare provvisoriamente sul muro comune del caseggiato l'immobile una condotta fognaria esterna.
Il Tribunale non riteneva legittimo il nuovo bagno in quanto le tubazioni non rispettavano le distanze legali previste dall'art. 889 c.c., secondo cui per i tubi d'acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine.
Anche secondo la Corte d'Appello il manufatto violava la distanza di un metro dal confine, anche in considerazione del fatto che gli attori non avevano dimostrato la necessità della scelta di realizzare il bagno sul muro opposto rispetto a quello in cui era in precedenza, previa collocazione di una nuova condotta fognante: in altre parole secondo i giudici di secondo grado la scelta di cambiare la posizione delle tubazioni era frutto di libera determinazione degli attori i quali ben avrebbero potuto continuare ad usare la condotta originaria.
Inevitabilmente la questione è stata sottoposta alla Suprema Corte.
Articolo 889 c.c. e realizzazione di impianti oggi essenziali per la vivibilità degli appartamenti: la vicenda
Secondo la Cassazione, i giudici di secondo grado non hanno applicato correttamente i principi elaborati in materia dalla giurisprudenza.
In particolare si nota che è indispensabile il contemperamento degli interessi fra norme che regolano i rapporti di vicinato e diritti e facoltà dei condomini.
Sulla base di questo principio i giudici supremi ricordano che l'art. 889 c.c. non opera nel caso di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell'immobile, tale da essere adeguata all'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene.
Di conseguenza si è affermato che la creazione o modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio, in quanto esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell'essenzialità, giustifica la mancata applicazione dell'art. 889 c.c. negli edifici in condominio.
In ogni caso secondo la Cassazione, i giudici di secondo grado non hanno considerato che il nuovo bagno, a differenza del precedente, rispettava le norme di igiene di settore (anche dettate dal regolamento edilizio comunale), secondo il quale deve essere provvisto di vaso, bidet, lavabo e vasca da bagno o doccia, con divieto di accesso dalla cucina anche se con interposto antibagno.
Ma soprattutto - come hanno osservato i giudici supremi - la Corte non ha considerato che, secondo il CTU, l'unica possibile collocazione della condotta era "simile a quella attuale".
Al contrario, la Corte ha respinto la richiesta degli attori, senza alcun cenno alle suddette risultanze del CTU e senza verificare se lo spostamento della condotta fosse dipeso o meno da una scelta deliberata degli attori e non da esigenze inderogabili.
Fonte:
La realizzazione di nuovi impianti nell'appartamento. Nelle costruzioni in cui la proprietà è divisa per piani orizzontali è indubbio che il rispetto della normativa sulle distanze sia per lo più impossibile
