01/08/2026
La nota del Notariato interviene su un tema delicato: la trasferibilità degli immobili censiti in categoria F e il relativo trattamento ai fini IVA, registro e ipocatastali.
Si tratta di beni “non ultimati”, “in corso”, o privi di rendita, la cui qualificazione fiscale richiede un’analisi puntuale.
📌 Natura giuridico-catastale della categoria F
Categoria F — Comprende unità non dotate di autonomia funzionale o non ancora completate (F/2 collabenti, F/3 in corso di costruzione, F/4 in corso di definizione, F/5 lastrici, F/6 fabbricati in attesa di dichiarazione, F/1aree urbane F/7 reti pubbliche).L’assenza di rendita catastale comporta che non si applica il criterio del valore catastale, ma quello del valore venale dichiarato.
📌 Qualificazione della cessione
La cessione di un’unità F può configurarsi come:
✅️Cessione di bene futuro, quando l’immobile è in corso di costruzione (F/3) e l’oggetto economico è il fabbricato che verrà ultimato.
✅️Trasferimento di porzione materiale non ultimata, quando l’unità rappresenta un segmento di fabbricato in fase di frazionamento o ristrutturazione.
La qualificazione incide direttamente sul regime IVA.
📌 Regime IVA
L’assoggettamento a IVA dipende da:
📍Natura del cedente: impresa costruttrice o ristrutturatrice → operazione generalmente imponibile.
📍Stato dell’immobile: se l’unità F rappresenta un fabbricato in corso, l’operazione può essere assimilata alla cessione di bene futuro.
🔵Possibili scenari:
✅️Imponibilità IVA con aliquota ordinaria, se l’oggetto è un fabbricato in costruzione ceduto da impresa.
✅️Esenzione IVA con imposta di registro proporzionale, se il cedente non è impresa costruttrice o se l’unità non è qualificabile come fabbricato in corso.
Il Notariato richiama la necessità di coerenza documentale tra stato dei lavori, titoli edilizi e contenuto dell’atto.
📌 Imposta di registro e ipocatastali
In assenza di rendita catastale:
📍Registro: applicazione sul valore venale dichiarato (no prezzo-valore).
📍Ipotecaria e catastale: proporzionali, salvo casi di esenzione o agevolazioni specifiche.
La base imponibile deve essere supportata da:
✅️documentazione tecnica;
✅️computi metrici;stato avanzamento lavori;
✅️perizie o valutazioni coerenti.
📌 Implicazioni operative
🔵Necessaria una ricostruzione tecnica puntuale dell’unità F per evitare contestazioni.
🔵Coordinamento tra progettista, direzione lavori, notaio e impresa per definire correttamente:
📍natura del bene;
📍stato di avanzamento;
📍qualificazione IVA;
📍valore imponibile.
🆘️Attenzione ai casi di frazionamento in corso:
🟡la categoria F può rappresentare una fase transitoria che richiede aggiornamenti catastali successivi alla cessione.
📌Sintesi per professionisti
✅️Verificare la categoria F e la sua sottocategoria.
✅️Definire se la cessione è di bene futuro o di porzione non ultimata.
✅️Valutare la qualifica del cedente per l’IVA.
✅️Determinare il valore venale come base imponibile.
✅️Allineare catasto, progetto e atto notarile.
