06/09/2020
🔥VANTAGGI DI VENDERE IN PRE-ASTA per venditori/debitori, acquirenti, banca/creditori.
Vendere prima dell’asta la propria casa pignorata è possibile e conveniente non solo al debitore. Questo articolo ha lo scopo di spiegare tutti i vantaggi che derivano dalla vendita di un immobile antecedentemente all’asta, e prima che venga svenduto a seguito dei ribassi per le convocazioni rimaste deserte. Visitando il sito è possibile approfondire tutti i vantaggi realizzabili non solo per il venditore/debitore, ma anche per gli acquirenti e la banca/creditori. Affidandosi ai servizi da parte di esperti nel settore si potrà esser certi di non sbagliare e di concludere un ottimo affare nell’interesse di tutte le parti interessate.
Vendere prima dell’asta per ottenere la massima convenienza
Come noto, le aste giudiziarie sono strumenti previsti dalla legge per realizzare la vendita forzata di beni e immobili appartenenti ad un debitore. Una volta portato a termine il pignoramento, il creditore può presentare l’istanza di vendita dei beni pignorati e iniziare la vendita forzata di uno o più immobili del debitore. Così facendo, i creditori possono recuperare le somme dalla vendita per estinguere completamente, oppure in parte, la pendenza che grava sul debitore.
In via del tutto teorica vendere un immobile pignorato non è possibile. Infatti, nell’ipotesi in cui un qualsiasi acquirente, non informato del pignoramento, dovesse comunque acquistare la casa sulla quale incombe il vincolo, potrebbe far causa al debitore per risolvere gli effetti della vendita, così da ottenere la restituzione di quanto sborsato e il risarcimento del danno nei confronti del debitore che non ha informato del pignoramento in corso. Il debitore deve astenersi dal compiere atti di disposizione sugli immobili oggetto del pignoramento, perché così facendo danneggerebbe i creditori, i quali possono chiedere al giudice che venga dichiarato nullo l’atto di vendita eseguito dal debitore e che riguarda i beni oggetto d’esecuzione forzata. A tutto ciò si aggiunge un aspetto altrettanto importante: tentare di nascondere un pignoramento è pressoché impossibile. Bisogna considerare che in fase di stipula dell’atto notarile il vincolo del pignoramento salterebbe comunque fuori. Ogni notaio chiamato a stilare il rogito deve informare l’acquirente dell’esistenza di eventuali ipoteche, servitù, diritti vari e anche delle procedure di pignoramento in corso. Insomma, come comprensibile, l’unico modo per liberarsi da un pignoramento è estinguere il debito. L’asta giudiziaria, la cui durata è stimata fino a 8 anni, avviene sotto la direzione del giudice dell’esecuzione e prevede diversi tentativi, affinché si riesca a trovare un offerente. Le aste, nella quasi totalità dei casi, vanno deserte, ovvero nessuno si presenta per formulare un offerta d’acquisto. Ogni volta che l’asta va deserta il giudice fissa una nuova convocazione, ribassando anche il prezzo di base del 25%, al fine di invogliare all’acquisto. La legge italiana non prevede limiti ai tentativi d’asta per i beni immobiliari e dopo 3 aste deserte, senza offerte, il giudice ha la facoltà di disporre non solo la vendita della casa, ma che il prezzo base venga ulteriormente abbassato fino alla metà. Sulla base di questi chiarimenti, è facile intuire che avviare una procedura d’asta ordinaria espone creditore e debitore a tempi lunghi e soprattutto a non restare soddisfatti. Il bene immobile, infatti, verrebbe svenduto: il creditore non riuscirebbe a recuperare la somma per intero e sarebbe costretto ad estendere il pignoramento su altri beni del debitore, affrontando ancora ulteriori spese legali. Il debitore, di contro, si ritroverebbe senza immobile e comunque con un debito ancora non estinto completamente. Per scongiurare questa situazione, sempre più ricorrente, fondamentale è attuare una trattativa fra le parti coinvolte, così da avvantaggiarle. A tal fine, è necessario affidarsi ad un consulente legale specializzato che sappia intraprendere un’efficacie trattativa, finalizzata al raggiungimento di un accordo bonario, a saldo e stralcio, senza nulla a pretendere, così da liberare e soddisfare le parti. L’accordo transattivo coinvolgerà istituti di credito, i creditori, l’acquirente e il debitore. Scopo dell’accordo sarà quello di portare avanti benefici per le parti che lo sottoscrivono. Il consulente saprà come ribassare il debito, fino ad estinguerlo totalmente, così da restituire la serenità al debitore.
Tutti i vantaggi della vendita prima dell’asta
Vendere la casa prima dell’asta, attraverso un accordo transattivo, con l’assistenza di un consulente legale di fiducia che ha maturato esperienza nel settore, comporta tutta una serie di vantaggi a favore delle parti coinvolte. Infatti, vendere la casa prima che il suo valore venga deprezzato all’asta, con il concreto rischio di lasciare insoddisfatti le parti, offre benefici non solo per il debitore. Considerando la posizione dell’acquirente: egli avrà il vantaggio di diventare proprietario di un immobile pagandolo ad un prezzo decisamente inferiore rispetto a quello di mercato, e che pagherebbe nel caso di una vendita ordinaria. Gli istituti di credito, le amministrazioni finanziare e comunque i creditori avranno tutto l’interesse a raggiungere un accordo transattivo. In questo modo potranno evitare le conseguenze negative che derivano dal deprezzamento dell’immobile, non saranno sottoposti alle lungaggini dell’asta e riusciranno ad ottenere una somma tale da poter, più o meno, eguagliare il credito vantato. Infine, come intuibile, il debitore potrà estinguere il proprio debito. Egli, infatti, non sarà soggetto ai vari esperimenti d’asta e alle conseguenze dei ribassi, che lo priverebbero di un immobile ad un controvalore molto più basso rispetto al reale prezzo di mercato, tale da non consentirgli di estinguere completamente il debito. L’accordo transattivo favorirebbe il debitore non solo nel recuperare una somma sufficiente da chiudere il debito, ma anche di mettere in tasca una possibile parte residua di denaro che gli spetterebbe di diritto. Vendere la casa prima dell’asta, raggiungendo un accordo fa le parti, è l’unico modo per soddisfare il creditore procedente, il debitore proprietario e l’acquirente. Pertanto, il debitore, con l’aiuto e l’assistenza di un consulente legale di fiducia, può raggiungere un accordo con il creditore, trovando un offerente interessato all’acquisto. Solo attraverso una trattativa privata il prezzo di vendita sarebbe tale da soddisfare creditore, debitore ed acquirente. Diversamente, mandando avanti la procedura d’asta, il ricavato sarebbe così irrisorio che il creditore non verrebbe soddisfatto e il debitore si troverebbe comunque con delle pendenze non ancora del tutto estinte. Pertanto, vendere una casa, anche gravata dal pignoramenti è assolutamente possibile, purché venga raggiunto un accordo. Affidarsi a professionisti del settore è fondamentale per la buona riuscita dell’affare, data la delicatezza della materia che, comunque, richiede conoscenze tecniche e la capacità di portare aventi tutte le questioni legali che riguardano il trasferimento della proprietà. Un consulente legale seguirà le parti coinvolte dall’inizio della trattativa fino all’estinzione del debito. Per prima cosa saprà trovare un punto d’incontro che vada bene per il creditore, il debitore e l’acquirente, in modo da soddisfare equamente ogni interesse. Successivamente, si occuperà di redigere un contratto scritto fra le parti, ovvero un atto privato che riporterà l’ammontare del debito da estinguere nei confronti del creditore, nonché l’impegno dell’acquirente ad acquistare l’immobile entro un termine breve. L’accordo scritto indicherà anche le modalità di pagamento e quindi come verrà concretamente estinto tutto il debito. A tal fine si può procedere in diversi modi, che verranno concordati fra le parti. Ad esempio, si potrà specificare che sia lo stesso acquirente a pagare il prezzo di vendita al creditore, oppure che questi versi parte della somma al creditore e l’eventuale residuo direttamente a mani del debitore. Una volta estinto il debito, l’accordo dovrà prevedere anche l’impegno del creditore all’estinzione dell’ipoteca, nonché una liberatoria con la quale questi rinuncia definitivamente all’azione esecutiva. Un professionista del settore saprà come condurre al meglio ogni fase per realizzare la vendita della casa prima dell’asta e garantire la massima convenienza.
