23/10/2017
Direzione Generale Confamministrare
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La vendita non sopprime il vincolo a parcheggio.
Il diritto reale d'uso sull'area vincolata a parcheggio può essere fatto valere anche nei confronti del terzo che abbia acquistato l'area vincolata ed intenda edificare su di essa eliminando il vincolo.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24005/17, depositata il 12 ottobre 2017, decide un caso intricato in cui diverse società si succedono, nel corso del tempo, nella proprietà dell'area ponendo in discussione il diritto dei condòmini di parcheggiare sull'area originariamente adibita a parcheggio.
Il fatto. La società realizzatrice di un complesso immobiliare sito in una nota località balneare vende un'area ad un'altra società interessata a realizzare il terzo stralcio funzionale del piano di lottizzazione. Il progetto del III stralcio, prevede che il nuovo complesso sorga parzialmente su un'area originarinamente destinata a parcheggio delle unità immobiliari rientranti nel I stralcio. Per contrastare le pretese del costruttore, il Condomìnio e alcuni condòmini, si vedono costretti a citare in giudizio la società realizzatrice e la società acquirente chiedendo al giudice di voler accertare il loro diritto di proprietà o di uso o di servitù sull'area destinata a parcheggio individuata nelle planimetrie allegate alla licenza edilizia rilasciata nel lontano 1971 per l'edificazione degli stabili condominiali.
La società acquirente si costituisce in giudizio e propone una riconvenzionale chiedendo agli attori, ed alla società dante causa, un risarcimento di € 7.750.000 per i ritardi accumulati nell'avvio dei lavori del III stralcio e per aver taciuto sull'esistenza del vincolo.
Nel corso del giudizio di primo grado, il suolo edificatorio viene ceduto ad una terza società che raggiunge un accordo transattivo con gli attori e l'originario proprietario. Tale accordo prevede l'abbandono della causa e l'impegno, del nuovo proprietario, di realizzare alcuni posti auto da trasferire in proprietà ai condomini del I stralcio. In considerazione dell'avvenuta transazione, il Tribunale dichiara cessata la materia del contendere relativamente alla domanda principale e rigetta la domande risarcitoria proposta in via riconvenzionale.
Il rigetto della riconvenzionale non piace al costruttore che, evidentemente sentendosi danneggiato, propone appello. Nella sua prospettazione, il condomìnio ed i singoli condòmini sarebbero responsabili per aver ostacolato l'avvio dei lavori con conseguente danno ingente per la società realizzatrice. Quanto al dante causa, questo sarebbe responsabile per aver taciuto sull'esistenza del vincolo a parcheggio gravante sull'area ceduta.
Il giudice di secondo grado rigetta l'appello. La domanda del condomìnio e dei singoli condòmini, sarebbe del tutto legittima perché fondata sull'art. 4-sexies l. n. 1150/1942, introdotto dall'art. 18 l. n. 765/1967. La posizione della società venditrice non potrebbe essere censurata in quanto la società acquirente, operando nel settore immobiliare, era certamente in grado di verificare che l'area acquistata era destinata a posteggio nel progetto approvato con la licenza relativa al I stralcio. Ovviamente la causa approda sui banchi della cassazione.
Vincolo. La II sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24005 del 5 luglio 2017, resa pubblica mediante deposito in cancelleria il successivo 12 ottobre, centra perfettamente il problema: si tratta di stabilire se la società che abbia acquistato un'area originariamente adibita a parcheggio, abbia o meno la possibilità di eliminare il vincolo gravante sul suolo. Sotto questo profilo, ha ragione il giudice d'appello nel ritenere fondate le ragioni dei condòmini. Gli Ermellini rilevano che l'area interessata «risultava di diritto e di fatto irreversibilmente destinata a parcheggio in favore degli acquirenti delle unità immobiliari già edificate e vendute». Il diritto di esercitare il parcheggio troverebbe il proprio fondamento nell'art. 41-sexies l. n. 1150/1942 per cui, trattandosi di un vincolo di natura urbanistica, non potrebbe essere soppresso dal successivo acquirente dell'area. La circostanza che il suolo venga venduto, così come tutte le vicende successive, non incide sull'esistenza del vincolo risultando assolutamente irrilevanti.
La posizione della società venditrice non può essere censurata anche in considerazione della “qualità” della società acquirente; quest'ultima, operando professionalmente nel settore immobiliare, era certamente in grado di verificare che l'area acquistata era destinata a posteggio nel progetto approvato con la licenza relativa al I stralcio. Occorre tener presente che la Cassazione non si esprime sugli effetti dell'intervenuta transazione che pone fine al giudizio di primo grado né poteva farlo in quanto la questione non viene sollevata in giudizio
