Mirko Vittori

22/05/2020

DL LIQUIDITA' - MODIFICHE
Sono state apportate alcune importanti modifiche al DL LIQUIDITÀ che si spera renderanno più agevole l'ottenimento dei prestiti:
- Il tetto massimo per i prestiti garantiti al 100% passa da 25.000 euro a 30.000 euro (sempre entro il 25% del fatturato); - aumento da 6 a 10 anni della durata massima prevista per i prestiti fino a 30.000 euro;
- per i prestiti fino ad 800.000 euro la durata massima prevista passa da 10 a 30 anni;
- possibile l'introduzione dell'autocertificazione per ovviare alle pesanti richieste di documenti da parte degli istituti finanziari;
- molto probabile anche l'introduzione di una manleva per le banche in caso di fallimento dell'azienda affidata

Vediamo se con questi allenamenti la strada per l'ottenimento di questa tanto agognata liquidità sarà più agevole!

Stay tuned

16/05/2020

DL RILANCIO - LAVORI GRATIS?

Finalmente mercoledì tarda serata è uscito il DL Rilancio, lungamente atteso (basti pensare che doveva essere "Decreto Aprile"!), per quanto mi riguarda interessante soprattutto per la parte riguardante le detrazioni fiscali in caso di riqualificazioni edili (art. 128 e 128 ter).

Si tratta di un testo complesso (come al solito😒) e ancora non definitivo, ve ne riepilogo in pillole le caratteristiche salienti:

- I lavori di efficientamento energetico e/o di miglioramento sismico nelle PARTI COMUNI DEI CONDOMINI e nelle ABITAZIONI UNIFAMILIARI, danno diritto ad un credito di imposta del 110% di quanto speso (con dei massimali abbondanti). In termini pratici significa che i lavori possono essere pagati CEDENDO IL CREDITO DI IMPOSTA AL FORNITORE, il quale recupererà la somma scontandola dalle imposte;

- se legati agli interventi precedenti anche l'installazione di COLONNINE ELETTRICHE, PANNELLI FOTOVOLTAICI e BATTERIE DI ACCUMULO godono del credito di imposta al 110%;

- diventano cedibili i crediti di imposta anche di tutti gli altri lavori edili, quelli al 50%, al 65%...;

il tutto è valido per le spese effettuate a partire dal 1 luglio 2020;

Alcune puntualizzazioni:

- Si tratta di una facilitazione enorme ma le ristrutturazioni interne degli appartamenti NON rientrano nel bonus 110%, come invece molti semplificando facevano intendere;

- il mondo bancario non è ancora attivo su questo settore, ad oggi sono gestibili solo i grandi lavori con l'intervento delle multi-utility;

- sembra di capire che vi sarà la possibilità di cedere al sistema bancario anche i crediti di imposta dei lavori fatti in passato. In altre parole se ho fatto una ristrutturazione edile 2 anni fa, che sto scaricando al 50% in 10 anni, potrei andare in banca a "vendere" le 8 quote di credito fiscale restanti ed incassare subito la somma! Ma anche in questo caso dal punto di vista operativo è tutto da costruire!

Nei prossimi giorni approfondirò con ulteriori post.

Stay tuned

11/05/2020

ASPETTANDO IL DL RINASCITA!

Avrei voluto commentare il Decreto Aprile…poi diventato Decreto Maggio…anzi no Decreto Rilancio o Rinascita! ma ancora non se ne vede luce, e commentare una delle tante bozze che stanno circolando aggiungerebbe solo confusione.

Allora ho deciso di parlare di uno strumento ad oggi ancora poco conosciuto ma che diventerà molto importante se, come sembra certo, nel prossimo DL verrà aumentata la percentuale di detrazione fiscale prevista a seguito di interventi di riqualificazione edile e ne verrà facilitata la monetizzazione.

Parliamo di CREDITO AL CONDOMINIO

Facciamo un passo indietro. Fino a pochi anni fa, quando si parlava di edilizia si pensava alle nuove costruzioni. Fortunatamente da qualche tempo si è iniziato a comprendere come la strada per migliorare il nostro patrimonio immobiliare non sia quella di cementificare ancora, quanto piuttosto la riqualificazione dell’esistente.

In Italia vi sono circa 1,2 mln di condomìni, dei quali:

- il 20% costruiti prima del 1945

- il 33% tra il 1946 e il 1970

- il 31% tra il 1971 e il 1990

Secondo uno studio dell’OCSE il consumo degli edifici produce più inquinamento del trasporto su gomma, per tale ragione negli ultimi anni il legislatore ha provato ad incentivare la riqualificazione del patrimonio immobiliare.

Il problema però, soprattutto in un ambito condominiale, è sempre stato quello di reperire le risorse finanziarie, è sebbene nel DL in approvazione si parla di portare la percentuale di detrazione addirittura al 110% di quanto speso, vi sarà comunque il problema di reperire la finanza iniziale per dare il via ai lavori.

Ma una soluzione c’è, ed è appunto quella di accendere un prestito a nome del condominio:

si tratta di un finanziamento chirografario, ovvero senza alcun tipo di ipoteca

la durata può essere anche molto lunga, fino a 10 anni

i tassi molto più bassi di quelli di un normale prestito personale

non vi è analisi sui singoli condòmini, aspetto che ne rende molto più snella l’approvazione

si può estinguere anticipatamente (in caso ad esempio di cessione del credito di imposta) e in molte banche senza costi aggiuntivi

Si tratta di un prodotto di nicchia che ancora poche banche sono in grado di gestire, ma molto valido per poter avviare i lavori in tempi rapidi e certi

Stay tuned

07/05/2020

DL LIQUIDITA’ – LE PMI
Siamo arrivati all’ultimo capitolo, quello che forse abbraccia il maggior numero di soggetti, ovvero le piccole e medie imprese. Per semplicità possiamo annoverare tra le PMI tutte quelle imprese che hanno fino a 499 dipendente ed hanno un fatturato fino a 50 mln di euro…parliamo del 92% delle aziende italiane che occupano l’82% dei lavoratori (https://www.infodata.ilsole24ore.com/2019/07/10/40229/)!

Qui la questione si complica perché più complessi sono i soggetti ai quali ci si rivolge, cercherò di essere quanto più sintetico e schematico possibile.

Vi sono 2 macroaree:
- imprese con ricavi maggiori di 3,2 mln annui;
- imprese con ricavi minori di 3,2 mln annui

Partiamo dalla prima casistica.
Le PMI possono chiedere prestiti per un massimo di 5 mln di euro purchè sia rispettato almeno uno dei seguenti limiti:
- 25% del fatturato relativo all’anno 2019
- doppio della spesa salariale per l’anno 2019 (o per l’ultimo anno disponibile)
- fabbisogno per capitale esercizio ed investimento per i successivi 12 o 18 mesi (a seconda che si tratti di PMI o piccola/media impresa)…questa è complicata, prendetela per buona così!
Il finanziamento avrà le seguenti caratteristiche:
- garantito al 90% dal fondo di garanzia, con la garanzia rilasciata senza costi e senza valutazione;
- durata massima 72 mesi;
- si possono finanziare operazioni di rinegoziazione purchè si eroghi almeno il 10% di liquidità aggiuntiva…e questo piccolo articoletto sta facendo ve**re l’acquolina in bocca alle banche!

Per coloro che hanno ricavi minori di 3,2 mln annui (ovvero la seconda casistica) vi è la possibilità di affiancare alla garanzia del 90% rilasciata dal fondo di garanzia, una ulteriore garanzia a copertura del 10% restante rilasciata da un confidi (questa però non è ne gratuita ne priva di valutazione…).
Tale possibilità prevede però una limitazione, ovvero:
- somma massima erogabile pari ad 800.000 euro, purchè entro il 25% del fatturato anno 2019 (gli altri 2 parametri decadono);

Come vedete, nel caso di PMI, la situazione è complessa, le possibilità sono molteplici e nella complessità si può rischiare di fare scelte sbagliate, pertanto il consiglio che vi do è quello di affidarvi ad un professionista del settore.

Stay tuned!

04/05/2020

DL LIQUIDITA’ – AUTONOMI e MICROIMPRESE
Come promesso di seguito le caratteristiche salienti del prestito destinato ad autonomi e microimprese:

- IMPORTO: massimo di 25.000 euro;
- GARANZIA STATALE: 100%, concessa senza istruttoria (ma vi ricordo che solo la garanzia dello Stato non prevede istruttoria, la Banca l’istruttoria la fa);
- IL LIMITE DEL 25%: l’importo richiesto non può superare la soglia del 25% dell’ultimo fatturato certificato, in altre parole per poter richiedere i 25.000 euro bisogna avere un fatturato pari ad almeno 100.000 euro;
- DURATA: massimo 72 mesi (ma ci sono banche che hanno previsto durate inferiori) + un preammortamento di 24 mesi (non derogabile). Per chiarezza il preammortamento è il periodo in cui si pagano solo interessi senza restituire il capitale, ai tassi medi previsti per questa tipologia di prestito il preammortamento si traduce in una rata mensile pari a circa 13 euro al mese per ogni 10.000 euro di prestito;
- TASSI: fisso e molto basso. C’è una formula molto astrusa per calcolarli ma considerate che stiamo tra l’1% e il 2% (a seconda della banca e della durata).
- ONERI DI ISTRUTTORIA AZZERATI
- DOCUMENTI: modello unico 2019 oppure bilancio 2018 in caso di società. Se l’impresa (o la partita IVA) è stata avviata dopo il 1 gennaio 2019 allora si da la possibilità di certificare il reddito in altro modo, ad esempio fornendo la copia delle fatture o la dichiarazione IVA;
- BISOGNA COMPILARE UNA AUTODICHIARAZIONE nella quale sostanzialmente si dichiara:
 che l’attività economica è stata danneggiata dal COVID;
 il motivo per il quale si richiede il finanziamento (acquisto scorte, pagamento fornitori)
- PER RIDURRE GLI SPOSTAMENTI è previsto che i contratti possano essere perfezionati in modalità telematica (mail o altro strumento idoneo)…ci voleva il Corona virus per eliminare la carta!

…fin qui la teoria, per la pratica dovremmo parlarne ore!
Stay tuned

01/05/2020

*CONSIDERAZIONI SUL DL LIQUIDITA PER AUTONOMI E IMPRESE*

L’8 aprile è stato emanato il DL Liquidità (per chi volesse https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2020/04/08/20G00043/s?fbclid=IwAR37KXCaJAuBGmot9lseqJisuywdxn6426d4ifieiwPEMt_4sfKdKugEFoE), ovvero lo strumento con cui il governo ha messo a disposizione delle garanzie (non fondi, ma garanzie) che il sistema bancario può sfruttare (anche in questo caso attenzione: “può sfruttare” e non “deve sfruttare”) per fornire liquidità ad imprese ed autonomi.
Il decreto si rivolge a diverse categorie di imprese e si articola in molte casistiche, ma io ne tratterò solo 2, le più comuni: *autonomi e microimprese* che possono richiedere un importo massimo di 25.000 euro; *imprese* con un fatturato fino a 3,2 mln di euro la cui richiesta può essere al massimo pari a 800.000. Troverete aggiornamenti nei miei prossimi due post, il primo sarà dedicato ad autonomi e microimprese (_lunedì 4 maggio_), il secondo alle imprese (_giovedì 7 maggio_).
Non vi darò il mio giudizio su questo decreto, ognuno ha il suo, e tra le altre cose il tutto si lega allo spazio che (non) c’è nel bilancio dello stato e pertanto sarebbe un discorso molto complicato da affrontare, che lascio tranquillamente ai dibattiti televisivi.

Vi lascio però QUALCHE CONSIDERAZIONE che mi viene dall’analisi di quello che vedo accadere nella pratica:

- le banche sono state sommerse da richieste, in un momento in cui l’operatività è ridotta. Questo ha creato inevitabilmente un *allungamento dei tempi* di istruttoria e, quindi, di erogazione.

- sono state create aspettative enormi, spesso disattese. *Il prestito fino a 25.000 euro non è esattamente come andare a ritirare i soldi al Bancomat*…è vero che vi è una garanzia rilasciata per il 100% dallo Stato e senza istruttoria ma la banca l’istruttoria è tenuta a farla e siccome si tratta comunque di istituti privati il cui scopo è quello (sacrosanto) di fare utili, si cerca di *evitare rischi eccessivi*.

- grazie alla presenza della garanzia statale, sono saltate le logiche classiche dell’analisi del rapporto rata/reddito o del cash flow, anche perché il rimborso partirà tra 2 anni e non avrebbe molto senso usare questi parametri, ma comunque gli istituti finanziari stanno prediligendo richieste di soggetti per quali intravedono un futuro con una possibile ripresa. *Come fa oggi una banca* a valutare se un piccolo bar in centro riuscirà a reggere la forza d’urto di questa crisi? Non si sa quando riaprirà, non si sa come riaprirà e soprattutto non si sa quando potrà di nuovo contare sui turisti che fino a pochi mesi fa riempivano la capitale!

- non tutte le banche stanno traducendo allo stesso modo quanto previsto dal DL. *Alcune banche ad esempio non aderiscono al fondo di garanzia* e quindi non hanno attivato questa tipologia di prestiti, le poste italiane non possono accedervi e pertanto anche i loro clienti restano tagliati fuori…beh si potrebbe consigliare a questi correntisti di rivolgersi altrove, ma qualcuno di voi in questo momento ha provato ad andare in una qualunque filiale ad aprire un conto corrente?! Io ho a che fare con il mondo bancario quotidianamente e vi garantisco che è molto complicato: salvo rarissimi casi, al momento ciascun istituto si sta concentrando sui propri correntisti e questo è un grosso problema, rischiamo di avere migliaia di correntisti figli di un Dio minore!

- molti istituti si stanno facendo prendere dalla tentazione di consolidare debiti già in essere con finanziamenti controgarantiti dallo Stato, lasciando poca liquidità al cliente finale. È una pratica discutibile, che anche l’ABI ha dichiarato non essere in linea con l’intento del DL, ma la tentazione di scaricare il rischio sulla collettività dei prestiti erogati nel passato può essere molta, quindi *prestate attenzione!*

Stay Tuned

27/04/2020

MORATORIA Vs SURROGA
Uno dei primi provvedimenti presi dal governo dopo l’esplosione del virus è stata l'estensione della moratoria per chi ha subito problemi lavorativi (in questo Articolo del sole 24h sono ben spiegate tutte le caratteristiche
http://amp.ilsole24ore.com/pagina/ADglcXI), in sostanza si da la possibilità al mutuatario di sospendere fino a 18 mesi la rata del mutuo.
La richiesta è molto facile da fare e se si rientra nelle casistiche previste dal decreto l'accettazione è dovuta e non discrezionale. Però attenzione, non si tratta di uno sconto, ma solo di uno spostamento, il debito viene congelato e spostato in avanti. Anzi a dirla tutta ha anche un costo: per il periodo della sospensione si pagano infatti interessi sul capitale allo stesso tasso del mutuo (ad esempio su un mutuo da 100.000 euro al tasso del 2% si pagheranno 2000 euro per 12 mesi di sospensione), tali interessi verranno addebitati a fine sospensione e per il 50% saranno a carico dello stato. Pertanto io consiglio l'adesione alla moratoria solo a chi non riesce temporaneamente a far fronte al pagamento delle rate, per tutti gli altri non credo sia una opportunità.

Diverso invece il discorso della surroga.
Surrogare un mutuo in essere significa sostituire il creditore, ovvero trasferire il mutuo che si ha con la banca A con un mutuo di pari importo acceso con la banca B, ovviamente in cambio di condizioni migliorative! In questo momento questa si che può essere una opportunità: i tassi sono infatti ai minimi storici e si possono sostituire mutui presi negli anni scorsi (quando i tassi sono arrivati anche al 6/7%) con mutui a tasso fisso attualmente anche sotto l'1% con notevole risparmio sulla rata.
Una opportunità che consiglio di cogliere prima che i tassi riprendano a salire.

Stay tuned

In una settimana 70 domande al Fondo Gasparrini e la società Consap che gestisce la moratoria diffonde i primi chiarimenti sulle modalità di accesso alla moratoria

27/04/2020

PREMESSA
Mi occupo di credito dal 2006. Ho iniziato a fare questo lavoro quasi per caso, prima neanche conoscevo l'esistenza della figura del Consulente Creditizio. Mi ero laureato da soli 2 anni e non trovavo nulla che mi interessasse davvero così quando ho scoperto un lavoro che mi avrebbe permesso di avere a che fare con i numeri e con l'economia che avevo studiato all'università, senza dover stare tutto il giorno ad una scrivania, ho capito che quella sarebbe stata la mia strada.
Sono molto esperto di credito, soprattutto retail (famiglie, piccole imprese, condomini), e questa pagina si prefigura l'obiettivo di aiutare a decifrarne gli aspetti più vari, a cogliere opportunità, a fornire suggerimenti. Se avete temi che riteniate possano essere interessanti, segnalatemeli, mi piacerebbe creare una community attiva.
Iniziamo