26/08/2026
Canoni di locazione non incassati: quando scatta il credito d’imposta
Per gli immobili abitativi la morosità del conduttore può escludere i canoni dal reddito e consentire il recupero delle imposte già versate, ma i due benefici richiedono presupposti differenti
Autore: Serena Pastore
Il mancato pagamento del canone non determina, di per sé, l’esclusione del reddito dalla dichiarazione del locatore. La regola generale prevista dall’articolo 26 del TUIR stabilisce, infatti, che i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito complessivo indipendentemente dalla loro effettiva percezione.
Per le locazioni di immobili abitativi è però prevista una disciplina particolare. Il locatore può, da un lato, non assoggettare a tassazione i canoni non riscossi relativi al periodo d’imposta dichiarato e, dall’altro, recuperare mediante un credito d’imposta le imposte già pagate negli anni precedenti sugli affitti rimasti insoluti.
I due meccanismi non coincidono: per interrompere la tassazione è sufficiente l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento, mentre per maturare il credito d’imposta relativo alle annualità pregresse occorre il provvedimento giudiziale di convalida dello sfratto.
La morosità non interrompe automaticamente la tassazione
In base all’articolo 26, comma 1, del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, il reddito degli immobili locati deve essere dichiarato anche quando il conduttore non ha pagato quanto dovuto. La disciplina fiscale assume, quindi, come riferimento il canone maturato in base al contratto e non quello materialmente incassato.
La stessa disposizione introduce, tuttavia, una deroga per i contratti aventi ad oggetto immobili destinati a uso abitativo. I relativi canoni, se non percepiti, non concorrono alla formazione del reddito quando la mancata riscossione è comprovata mediante l’intimazione di sfratto per morosità oppure attraverso un’ingiunzione di pagamento.
Questa formulazione è il risultato delle modifiche introdotte dall’articolo 3-quinquies del D.L. n. 34/2019, convertito dalla legge n. 58/2019. Successivamente, l’articolo 6-septies del D.L. n. 41/2021, convertito dalla legge n. 69/2021, ha stabilito che la disciplina si applica ai canoni non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020, indipendentemente dalla data di stipula del contratto.
Per escludere i canoni dalla dichiarazione relativa all’anno in cui è maturata la morosità, l’intimazione di sfratto o l’ingiunzione devono essere effettuate entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi. In presenza dei requisiti, nel quadro dedicato ai redditi dei fabbricati non viene tassato il canone rimasto insoluto, ma trova applicazione la rendita catastale dell’immobile secondo le modalità previste dalle istruzioni dichiarative.
Per il credito d’imposta serve la convalida dello sfratto
Diverso è il presupposto richiesto per recuperare le imposte versate negli anni precedenti. L’ultimo periodo dell’articolo 26, comma 1, del TUIR riconosce un credito d’imposta per le imposte pagate sui canoni scaduti e non percepiti, purché la morosità risulti accertata nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.
L’intimazione di sfratto o l’ingiunzione di pagamento permettono, quindi, di non tassare i canoni non incassati nella dichiarazione corrente, ma non sono sufficienti per recuperare le imposte già corrisposte. Per queste ultime è necessario attendere il provvedimento giudiziale che accerti la morosità e individui i canoni effettivamente rimasti insoluti.
Il credito non corrisponde automaticamente all’importo dei canoni non riscossi e neppure, in caso di tassazione ordinaria, a una percentuale fissa degli stessi. Occorre invece riliquidare le dichiarazioni dei redditi relative a ciascuna annualità interessata, eliminando dal calcolo i canoni non percepiti riconosciuti dal giudice e considerando, in loro sostituzione, il reddito determinato sulla base della rendita catastale.
La differenza tra l’imposta originariamente versata e quella che sarebbe risultata dovuta senza i canoni insoluti rappresenta il credito spettante. Nella riliquidazione devono essere considerate anche eventuali rettifiche o accertamenti intervenuti sulle dichiarazioni interessate.
La procedura vale anche quando il locatore aveva scelto la cedolare secca. In questo caso il credito è determinato con riferimento all’imposta sostitutiva versata sui canoni successivamente riconosciuti come non riscossi, secondo i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E del 1° giugno 2011.
Come indicare il credito nella dichiarazione
Il credito può essere riportato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento di convalida dello sfratto. Secondo le indicazioni dell’Amministrazione finanziaria, il diritto deve essere esercitato entro l’ordinario termine di prescrizione decennale.
Nel modello 730/2026 il beneficio deve essere esposto nel rigo G2, dedicato al credito d’imposta per i canoni di locazione non percepiti. Nel modello Redditi Persone fisiche 2026, invece, l’importo va indicato nel rigo CR8. In entrambi i casi il credito riguarda esclusivamente le imposte versate sui canoni di immobili abitativi scaduti e non riscossi, come risultanti dal provvedimento giudiziale di convalida.
Si consideri, ad esempio, un locatore che abbia dichiarato e assoggettato a IRPEF i canoni relativi agli anni 2023 e 2024, nonostante il conduttore non li avesse pagati. Se il provvedimento di convalida dello sfratto accerta nel 2026 che determinate mensilità di tali annualità non sono mai state riscosse, il contribuente dovrà rideterminare l’imposta dovuta per il 2023 e per il 2024. La somma delle maggiori imposte versate nei due anni costituirà il credito da riportare nella dichiarazione successiva.
Incassi successivi e immobili commerciali
Qualora i canoni esclusi dalla tassazione o considerati nel calcolo del credito siano successivamente riscossi, il locatore è tenuto a dichiararli. L’articolo 26 del TUIR rinvia, in questo caso, alla disciplina della tassazione separata prevista dagli articoli 17, comma 1, lettera n-bis), e 21 del TUIR, ferma restando la possibilità di optare per la tassazione ordinaria. Tale regola opera anche quando il contratto era stato assoggettato alla cedolare secca.
La disciplina favorevole non si estende, invece, alle locazioni di immobili a uso commerciale, professionale o comunque non abitativo. Per questi contratti la morosità del conduttore non impedisce, finché il rapporto rimane efficace, la tassazione dei canoni maturati e non attribuisce il credito d’imposta previsto dall’articolo 26 del TUIR.
La Corte costituzionale ha confermato che, per gli immobili commerciali, resta applicabile il criterio di imputazione fondato sulla maturazione del canone, indipendentemente dalla sua percezione. La tassazione commisurata al canone viene meno soltanto quando il contratto cessa di produrre effetti, per scadenza, risoluzione o altra causa idonea a determinare la cessazione del rapporto.
Diventa quindi essenziale distinguere tra il semplice mancato pagamento e l’effettiva cessazione del contratto. Nel primo caso il reddito continua, in linea generale, a essere imponibile; nel secondo, venuto meno il rapporto locativo, il reddito dell’immobile torna a essere determinato sulla base delle ordinarie regole catastali.
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