24/03/2019
Chi telefona o invia una mail ad un consulente per richiedere un preventivo su una rata di un mutuo, sta richiedendo una cosa impossibile. E se avete voglia di scoprire il perché, leggete quanto segue.
Innanzitutto facciamo un passo indietro. Esistono alcuni comparatori online che permettono, con l’invio di pochi dati, di avere un preventivo. Semplicemente basta indicare la tipologia di tasso, la durata, l’importo del mutuo, il reddito e compaiono tutte le banche in ordine di convenienza.
In pratica viene utilizzato il comparatore dalle banche come una sorta di vetrina e per stare al primo posto si fanno condizioni migliori rispetto ai concorrenti, per un piccolo lasso di tempo.
Tutto bene? Non tanto, visto che il rapporto tra mutui richiesti online e la relativa approvazione è veramente basso e la stragrande maggioranza delle richieste viene declinata.
Dobbiamo essere coscienti che ogni banca ha le sue politiche del credito e quindi se il richiedente non le conosce rischia di scegliere proprio l’Istituto in cui non rientra ed andare incontro ad un declino certo ed annunciato, vediamo di cosa si parla:
1) Rapporto rata reddito, varia da banca a banca, si va da un minimo del 30% ad un massimo del 45% con le dovute eccezioni. E’ il rapporto della rata del mutuo sul reddito netto. Esempio a fronte di un reddito netto di 2.000 euro al mese una rata di mutuo di 1.000 euro incide al 50%.
2) Limiti di sussistenza. E’ la cifra che deve rimanere al richiedente per il sostentamento della famiglia. Varia a secondo del nucleo familiare e della zona in cui vive (sud, centro o nord italia). Varia da banca a banca, il sostentamento di una famiglia di 4 persone varia da un minimo di 1.000 euro ad un massimo di oltre 1.500 euro, questo per il sud, a cui va aggiunta la rata di mutuo.
3) Impegni in corso. Molti richiedenti hanno qualche prestito in corso, è bene saper che alcune banche sottraggono dal reddito ed altre fanno il rapporto della somma degli impegni. Un esempio chiarirà il tutto: ipotizziamo un reddito netto di 1000 un rapporto rata/reddito del 40% ed un prestito in corso di 100. Per la banca che sottrae il calcolo è (1.000 – 100) x 40% = 360 massima rata di mutuo pagabile, per la banca che utilizza il rapporto del totale impegni, visto che devo stare nel 40% di 1.000 = 400 a cui devo togliere il prestito di 100, la massima rata di mutuo pagabile sarà 300.
4) LTV (Loan to value è il rapporto tra la cifra richiesta ed il valore dell’immobile) anche in questo caso ci sono banche che finanziano massimo il 70% fino ad arrivare al 100%. E’ bene ricordare che alcuni istituti utilizzano il dato minimo tra quanto dichiarato in compromesso e la perizia.
5) LTC ( Loan to Cost è il rapporto tra l’importo del mutuo e il costo dell’immobile), viene applicato da pochissime banche e potrebbe essere la soluzione per richiedere più del’80%
6) Gestione dei conti correnti. Una delle note dolenti viene appunto dall’analisi dei conti del richiedente che spesso denotano criticità tali che possono da sole cagionare il declino della richiesta
7) SIC (sistema di informazione creditizia). Prima di richiedere un mutuo, al minimo dubbio, è fondamentale accertarsi che non ci siano segnalazioni in queste banche dati (CR, Crif, Experian, CTC, Cerved ecc.)
8) Il peso del reddito nel rating. E’ inutile che ci giriamo intorno, una cosa è guadagnare 100 dalla pippo srl ed una cosa ottenere lo stesso reddito dallo Stato. Se l’azienda dove lavorate ha qualche problema a sistema, ciò potrebbe cagionare il declino della pratica.
9) Una cosa da mettere in conto che può capitare e che capita, la stessa pratica, presentata alla medesima banca, può avere due esiti diversi, perché analizzata da due diversi analisti. Non c’è nulla da scandalizzarsi, fa parte del sistema.
10) Rammento una cosa fondamentale: tutte le domande di mutuo sono sempre soggette al giudizio insindacabile del rating e LTV della banca
Mi fermo qua, spero di essere riuscito a trasmettervi le variabili che bisogna analizzare prima di dare una risposta ad una domanda che troppi clienti ritengono "semplice".
Infine quando andate da un consulente, che per definizione sull'argomento è più preparato di voi, altrimenti è meglio che cambia mestiere, non dite mai “ho letto su internet” o “me l’ha detto mio cugggino”, nel migliore dei casi, fate la figura degli idioti.
Ricordatevi che l’unica risorsa limitata che abbiamo è il tempo a nostra disposizione, non sprecatelo.
