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30/03/2023

DIVERSE TIPOLOGIE DI MUTUO

Fondamentalmente i mutui si dividono in due categorie principali, mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso. Tutti gli altri prodotti non sono altro che delle varianti che giocano attorno a questi due macrogruppi.

Il mutuo a tasso variabile è un finanziamento in cui il tasso di interesse è legato all'oscillazione di un indice finanziario di riferimento, l'Euribor. In base all'andamento del mercato finanziario e alle decisioni prese dalla BCE, l'esito del calcolo della rata del mutuo può variare: verso l'alto quando l'Euribor sale, verso il basso quando l'indice scende. Ciò significa che l’importo della rata, nei mutui con tasso variabile, dipenderà dall'andamento del mercato riferito al periodo previsto per il pagamento della nuova rata.

Spesso gli importi iniziali delle rate di un mutuo variabile risultano più contenuti rispetto a quelli di un mutuo a tasso fisso, ma in certi casi la tendenza al rialzo degli indici di mercato può essere piuttosto consistente e di conseguenza l'onere del mutuo può aumentare sensibilmente. Poi le banche hanno introdotto nuove soluzioni di mutui tasso variabile, alcune delle quali prevedono una rata costante o un tetto massimo al tasso di interesse, come accade nei mutui a tasso variabile con CAP. Diciamo che, in linea puramente teorica, su un investimento trentennale il tasso variabile sarà sempre più conveniente ma bisogna essere pronti a prendere in considerazione le variazioni di mercato e quindi essere disposti a spendere di più per alcuni periodi.

Il “mutuo a tasso fisso”, invece, è la tipologia di finanziamento che offre maggiori certezze di stabilità nel tempo in quanto il tasso di interesse, stabilito al momento della stipula, non cambia per tutta la durata del mutuo. Il mutuo a tasso fisso è dunque una soluzione ideale per un mutuatario che non intende correre rischi ma che, al contrario, vuole pianificare ed essere certo dell'importo delle rate da pagare.

Gli istituti bancari, per definire il tasso di interesse fisso, si basano sul valore del tasso interbancario denominato EURIRS (come si puo’ intuire diverso dall’euribor) al quale sommano sempre uno spread (% fissa definita dalla banca); la somma delle due componenti determina il tasso applicato al mutuo. Il parametro EURIRS è una PREVISIONE DI SPESA. Perché è importante comprendere questa precisazione? Perché mentre l’EURIBOR (costo del denaro riferito ad un dato periodo) cambia a seconda dell’andamento del mercato (come detto in precedenza), l’EURIRS resterà fisso per un periodo definito (5-10-15 anni…..e così via) e quindi chi lo definisce deve tenere conto di quelle che saranno gli andamenti di mercato e fare un calcolo approssimativo futuro al sol fine di non perderci. Ora credo sia chiaro il motivo per cui l’EURIRS è quasi sempre più alto dell’euribor, nel fare una previsione bisogna essere cautelativi e quindi, chi la farà, darà sempre un valore al rialzo per ammortizzare i rischi.

La sicurezza di avere una rata costante per tutta la durata del finanziamento, comunque, costituisce in ogni caso un maggior rischio per la banca che, in caso di oscillazioni veramente importanti in aumento dei tassi di interesse, non potrà agire sul mutuo erogato in quanto a tasso fisso. In questo scenario, il mutuatario restituirà il denaro finanziato ad un costo inferiore a quello che la banca dovrà affrontare per approvvigionarsi nel mercato del credito. Per questa ragione, oltre a quelle spiegate in precedenza, il tasso fisso è storicamente più alto di quello variabile.

I mutui a tasso fisso sono particolarmente apprezzati dalle famiglie con redditi stabili nel tempo e dai soggetti poco avvezzi al rischio; questi, con la scelta del tasso "bloccato", si pongono al riparo da sorprese dovute ad eventuali oscillazioni in aumento del costo del denaro e di conseguenza del tasso associato al loro mutuo.

PERCHE’ VARIA IL TASSO

Le variazioni del tasso d’interesse riguardano, ovviamente, solo chi sceglie il tasso variabile. Abbiamo già parlato in precedenza cosa significa tasso variabile e come esso è formato, ma perché e come varia? È possibile prevederne i cambi?

Per prima cosa bisogna capire come si calcola l’euribor. Il calcolo dell'Euribor è piuttosto intuitivo: non è altro che la media semplice dei tassi forniti dalle principali banche che operano sul mercato dell’euro (europee e non) , dopo aver escluso dal computo il 15% più alto e il 15% più basso dei tassi ricevuti, ed arrotondata a tre decimali. Tale media puo’ essere fatta mensilmente, trimestralmente, semestralmente e così via. Si intuisce che le variazioni siano dettate dalle oscillazioni dei mercati azionari. Prevedere questi cambi per dei “comuni mortali” non è cosa fattibile in quanto dipendente da troppi fattori spesso imprevedibili (non ultima la “ragion di stato”). Esistono comunque strumenti messi a disposizione del cliente finale per difendersi da improvvisi e significativi aumenti. Tali strumenti permettono di ammortizzare la spesa e ridurre i rischi, vedi:

- Surroga

- Rinegoziazione

- Blocco del mutuo

- Variazioni di prodotto interne alla banca

- Prodotti variabili ma con rata costante

Queste opportunità ci permettono di vivere il mutuo come un prodotto dinamico e non statico, permettendoci, con i dovuti accorgimenti, di ridurre al minimo i rischi

23/03/2023

TAN e TAEG

TAN e TAEG sono due sigle legate agli interessi del mutuo che aiutano a valutare il costo e la convenienza del finanziamento. Il TAN, o Tasso Annuo Nominale, rappresenta la quota di interesse che, in un anno, viene applicata al prestito. Non viene pagato in una rata finale allo scadere dell'anno, ma viene suddiviso e caricato sui costi delle singole rate mensili. La restituzione delle somme è regolata secondo “piano di ammortamento alla francese”, ovvero, una restituzione inversamente proporzionale tra capitale e interessi privilegiando, in linea temporale, la restituzione dei secondi. In parole povere, se una rata è complessivamente € 500,00 su un tasso applicato del 5% ed una dilazione trentennale, la quota iniziale relativa agli interessi sarà € 387,5, a metà mutuo sarà € 264,03 e all’ultima rata € 2,07 . Il Tasso Annuo Effettivo Globale, ossia il TAEG, invece non è un vero e proprio tasso di interesse, ma un indicatore che racchiude in maniera completa tutti i costi del mutuo, compresi gli interessi stessi, oltre alle altre spese accessorie. Il suo valore è quindi fondamentale per comprendere quale sia la spesa finale alla quale si va incontro e valutare la convenienza di una soluzione di mutuo rispetto a un'altra.

21/03/2023

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16/03/2023

I tassi di interesse

Gli INTERESSI sono il compenso che si deve corrispondere alla banca quando si accende un mutuo. L'interesse totale è di fatto la combinazione tra il costo del denaro (deciso da BCE) + lo SPREAD (ovvero il guadagno della banca).

A disciplinare l’applicazione degli interessi sono delle normative, che implicano anche alcune agevolazioni fiscali, ma la percentuale applicata al mutuo dipende dal mercato e dai tassi del momento, considerando poi le dovute variazioni tra istituti di credito. Diventa quindi essenziale avere a mente il funzionamento degli interessi per poter valutare con consapevolezza il costo del mutuo.

In particolare è utile conoscere la differenza tra interessi attivi, passivi, che rappresentano le componenti finanziarie di reddito applicate al denaro prestato dalla banca. Cosa sono esattamente e come vengono calcolati

Interessi attivi

Quando si parla di interessi attivi ci si riferisce alla remunerazione di chi presta il denaro. Nel caso del mutuo, è la banca ad avere gli interessi attivi sulla somma concessa al cliente

Generalmente, gli interessi attivi derivano da titoli, crediti, conti e depositi bancari di varia tipologia, ma possono essere originati anche dalle dilazioni di pagamento accordate alla clientela e da proventi riguardanti transazioni che prevedono la cessione di titoli in cambio di denaro. È utile ricordare che questi proventi finanziari sono guadagni a tutti gli effetti e quindi vengono tassati.

Interessi passivi

Gli interessi passivi, invece, sono quelli legati al mutuo e costituiscono una spesa per il mutuatario. Si tratta di una percentuale del capitale da aggiungere alla restituzione, così da consentire a chi ha erogato il finanziamento di avere un guadagno.

L'applicazione degli interessi passivi può riguardare vari contesti:

· interessi passivi inerenti mutui e prestiti erogati da istituti di credito;

· costi e commissioni bancarie in relazione ai finanziamenti accesi;

· interessi derivanti dalle dilazioni nei pagamenti dovuti a fornitori;

· interessi di mora per ritardi nel versamento delle somme dovute;

· oneri legati alla cessione di titoli.

Gli interessi passivi stabiliti dalla banca sono calibrati anche su una percentuale, ossia il rapporto tra la somma concessa dall'istituto di credito e il valore dell'immobile acquistato. Più la percentuale è alta, e più si alza il tasso applicato: quindi, ad esempio, per un mutuo al 100% gli interessi saranno più alti rispetto a un mutuo all'80%. Per determinare l'importo del tasso, si sommano il tasso base e lo spread (come detto in precedenza), ovvero il costo del denaro e la spesa affrontata dalla banca per far fronte alle variazioni del mercato.

31/01/2023

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