02/11/2016
Entrano in vigore oggi 1 novembre 2016 una serie di novità rilevanti in materia credito immobiliare: dalla valutazione degli immobili forniti in garanzia alle forme di pubblicità, dai contratti di mutuo al TAEG, dal merito creditizio ai mutui in valuta estera. Una serie di innovazioni che puntano ad aumentare la trasparenza ed evitare le crisi del passato. Di seguito i principali passaggi, in allegato il documento completo.
Con la Direttiva 2014/17/UE (cd. Mortgage Credit Directive, di seguito “MCD”) è stata introdotta una cornice normativa armonizzata in materia di offerta ai consumatori di contratti di credito immobiliare (crediti garantiti da ipoteca o finalizzati all’acquisto di immobili residenziali).
La finalità espressa della nuova normativa è di contribuire alla realizzazione di un mercato interno trasparente, efficiente e competitivo per il credito immobiliare, che garantisca ai consumatori un elevato livello di protezione e promuova la sostenibilità nell’erogazione e nella gestione di questa categoria di prestiti.
La Direttiva MCD è stata recepita con il Decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72, che ha inserito nel Titolo VI del T.U.B. un nuovo Capo, il I-bis, dedicato all’offerta di credito immobiliare ai consumatori.
L’ambito di applicazione della normativa comprende i contratti sottoscritti da un consumatore aventi a oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale o volto ad acquistare un immobile. Sono poi indicate espressamente le tipologie di contratti esclusi dall’applicazione della disciplina consumeristica.
E’ stata introdotta una speciale disciplina relativa, in particolare, alle modalità di redazione degli annunci pubblicitari, agli obblighi precontrattuali e alle conseguenze dell’inadempimento. Altre importanti previsioni riguardano il calcolo del TAEG, la valutazione del merito creditizio, la valutazione degli immobili da porre in garanzia e i finanziamenti in valuta estera.
Vengono dunque amplificate le regole di trasparenza contrattuale affinché, da un lato, il consumatore possa effettuare una scelta informata e consapevole e, dall’altro, sia consentita al finanziatore di selezionare attentamente le richieste di finanziamento e il conseguente accesso al credito di soggetti a elevato rischio di insolvenza.
Molteplici gli aspetti di interesse della disciplina in materia, accomunati dal manifesto obiettivo del legislatore europeo e di quello italiano di assicurare un’adeguata protezione dei consumatori che intendono stipulare contratti di credito immobiliare, in considerazione dell’importanza dell’impegno finanziario assunto e dei rischi connessi.
Dall’esame delle nuove disposizioni sul credito immobiliare emerge la necessità per le banche di compiere uno sforzo notevole in termini di compliance per ridefinire gli attuali assetti organizzativi, le politiche di settore, i piani di formazione del personale dipendente.
L’obiettivo di perseguire la massima trasparenza nel collocamento dei prodotti di credito immobiliare ai consumatori non può che essere condivisa. Tanto più condivisa per gli addetti che operano in condizioni di costante prossimità ai territori e alla clientela di riferimento.
Occorre prestare però molta attenzione affinché la frammentazione delle regole di trasparenza per specifici ambiti non vanifichi gli stessi obiettivi perseguiti e il consumatore non sia disorientato piuttosto che informato, per effetto delle copiose informazioni fornite.
Obblighi pubblicitari e informazioni precontrattuali
Dettagliate le disposizioni inerenti agli obblighi informativi da rendere al consumatore prima della conclusione del contratto di credito.
La standardizzazione e la semplificazione favoriscono la comprensibilità e la comparabilità delle offerte. Il consumatore può incontrare limiti nell’elaborare le informazioni che gli vengono fornite, per cui l’esigenza di tutela non si esaurisce nel sanare le asimmetrie informative rispetto al soggetto finanziatore ma nel fornire un set di informazioni strutturato in maniera da risultare di agevole lettura e comprensione, anche al fine del paragone con i documenti informativi di altri intermediari.
Le informazioni generali sulla gamma dei contratti offerti devono essere contenute in documenti redatti in conformità ad un modello standard elaborato dalla Banca d’Italia in modo da offrire chiara e semplice evidenza ai consumatori, anche attraverso esempi rappresentativi, delle principali caratteristiche e dei costi del credito.
Le informazioni personalizzate agevolano il confronto tra le diverse offerte di credito sul mercato e consentono di assumere una decisione informata e consapevole in merito alla conclusione del contratto. Il relativo obbligo è assolto attraverso la consegna tempestiva del “Prospetto informativo europeo standardizzato” (cd. PIES), redatto in conformità del modello previsto. Ulteriori informazioni aggiuntive devono essere riportate su un documento distinto.
Importante è la previsione, a favore del consumatore, di un periodo di riflessione di almeno 7 giorni prima della conclusione del contratto, funzionale a garantire l’assunzione di una decisione informata e consapevole, confrontare altre offerte sul mercato e ponderare i rischi dell’operazione. Durante questo periodo, infatti, il finanziatore rimane vincolato alla proposta di contratto e il consumatore dispone di un margine di tempo entro il quale può in qualunque momento accettare l’offerta
I finanziatori devono anche dotarsi di procedure interne per offrire un’assistenza gratuita e facilmente fruibile al consumatore in modo che possa ricevere chiarimenti per valutare la convenienza del contratto di credito e di eventuali servizi accessori in relazione alle proprie esigenze e alla propria situazione finanziaria.
Valutazione del merito creditizio del consumatore e degli immobili concessi in ipoteca
La normativa richiede che il finanziatore, prima della conclusione del contratto o di essere vincolato da un’offerta, svolga un’attenta e approfondita valutazione attuale e prospettica del merito di credito del consumatore. Per la concessione di finanziamenti garantiti da ipoteca devono essere applicati elevati standard di valutazione degli immobili.
La valutazione del merito creditizio non deve dunque basarsi sul valore del bene immobile in garanzia, pure necessario, ma sulla capacità del consumatore di produrre un reddito sufficiente a far fronte all’obbligo di restituzione di quanto ricevuto; questo in un’ottica di garanzia sia per il consumatore sia per la banca che - si rammenti la recente crisi finanziaria scatenata dai mutui sub prime – potrebbe non recuperare il debito a causa di una crisi del mercato immobiliare che renda difficile la vendita del bene ipotecato.
Inadempimento del consumatore e trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale
Di notevole impatto sono le novità riguardanti la disciplina della gestione dei rapporti con i consumatori che si trovino in difficoltà nei pagamenti e, in particolare, di quelli che si vengano a trovare in particolare stato di debolezza o di bisogno.
L’art. 120-quinquiesdecies del T.U.B. delinea un impianto normativo funzionale ad assicurare, prima dell’avvio di una procedura esecutiva, una serie di soluzioni per ripristinare condizioni di normalità ovvero estinguere il debito residuo, anche attraverso la vendita diretta dell’immobile a cura della Banca.
Al riguardo, la Banca d’Italia, dando attuazione agli orientamenti espressi in materia dall’Autorità Bancaria Europa, ha disciplinato dettagliatamente le misure organizzative che i finanziatori devono intraprendere nei casi di sofferenza per favorire il ripristino di condizioni di normalità.
È imposto, in particolare, ai finanziatori di dotarsi di procedure interne e personale qualificato per monitorare e individuare precocemente i segnali di criticità; per interagire attraverso comunicazioni improntate alla chiarezza, proporzionalità e al rispetto della riservatezza; per fornire assistenza, soprattutto nei casi di stato di bisogno o di particolare debolezza (ad esempio per perdita del posto di lavoro, sopravvenuta invalidità o grave malattia, separazione, divorzio, calamità naturali che abbiano inciso sul reddito o sul patrimonio della persona); per instaurare una collaborazione proattiva per gestire tali problematiche e individuare le soluzioni di volta in volta più adeguate al ripristino delle condizioni di normalità del rapporto di credito (rifinanziamento o la modifica delle condizioni normative o economiche del contratto (estensione della durata, rinegoziazione del tasso d’interesse, sospensione temporanea del pagamento delle rate).
Quest’attività deve essere ampiamente documentata dal finanziatore per giustificare la congruità delle iniziative assunte rispetto alle esigenze individuali del consumatore in difficoltà.
Nell’art. 120-quinquiesdecies si trova poi la disposizione che ha suscitato alcune perplessità e obiezioni in sede di lavori preparatori; si fa riferimento alla clausola espressa, utilizzabile nei nuovi contratti sottoscritti a far data dall’entrata in vigore delle nuove norme, che regola gli effetti dell’inadempimento di ammontare equivalente a diciotto rate mensili.
L’obiettivo della norma è di bilanciare le tutele del debitore-consumatore con quelle delle banche creditrici, individuando in maniera chiara i presupposti perché possa procedersi alla vendita diretta del bene accelerando notevolmente i tempi rispetto alle procedure delle aste immobiliari.
Tale clausola è facoltativa, non può essere apposta successivamente alla conclusione del contratto di credito ed è espressamente vietato al finanziatore di condizionare la conclusione del contratto di credito alla sua sottoscrizione; al consumatore, inoltre, deve essere garantita l’assistenza, a titolo gratuito, di un consulente al fine di valutare la convenienza della stessa.
La restituzione o il trasferimento del bene immobile ipotecato o dei proventi della sua vendita diretta curata dalla Banca comporta l’estinzione dell’intero debito, anche se il valore del bene immobile o l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo.
Se il valore dell’immobile o l’ammontare dei proventi della vendita è invece superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza.
Qualora il finanziatore faccia ricorso, invece, all’espropriazione immobiliare e, a seguito dell’escussione della garanzia, residui un debito a carico del consumatore, il relativo obbligo di pagamento decorre dopo sei mesi dalla conclusione della procedura esecutiva.
Contratti in valuta estera
Negli anni che hanno preceduto la crisi finanziaria si è assistito in Europa a un rapido incremento del credito denominato in valuta estera. Il fenomeno, che si è parzialmente ridimensionato negli anni successivi alla crisi, ha interessato tuttavia marginalmente l’Italia.
A fronte dei significativi rischi insiti nei prestiti in valuta estera, la Direttiva MCD ha riconosciuto agli Stati membri la possibilità di adottare misure atte di tutela del consumatore, sia accrescendone la consapevolezza dei rischi assunti sia limitando l’esposizione al rischio di cambio. A livello nazionale si è scelto di riconoscere al consumatore il diritto alla conversione, esercitabile solo al ricorrere di determinate condizioni, in termini di variazione minima del tasso di cambio e previo pagamento, se previsto dal contratto, di un corrispettivo onnicomprensivo. Al consumatore è assicurata un’apposita informativa laddove durante lo svolgimento del rapporto si vengano a prefigurare i presupposti per l’esercizio del diritto di conversione.
