10/08/2026
Ogni giorno utilizziamo sempre più siti web e strumenti per studiare possibili operazioni immobiliari.
E se per di più inseriamo l’AI per chiederle cosa ne pensa di una in particolare, la lista può diventare infinita.
Ti servono solo tre siti web per trovare un'asta redditizia, studiarla e decidere se partecipare o meno e, in tal caso, fino a quanto offrire.
E nessuno di essi è "lo strumento definitivo", sono tutti con noi da anni, quindi non aspettarti alcuna scoperta sensazionale.
Il primo è ovviamente il PVP. Da qualche parte bisogna pur trovare le opportunità. E so che ci sono portali più belli o che sembrano più attraenti, ma sul PVP viene pubblicato il 99% delle aste in Italia e, di conseguenza, per una mera questione statistica, la maggior parte delle opportunità si trova qui. Ovviamente sapendo come cercare potrai scartare decine di annunci non aggiornati o ripetuti.
Il secondo sito web essenziale per lo studio di qualsiasi asta o operazione immobiliare è la sede elettronica dell’Agenzia delle Entrate.
In essa puoi ottenere le corrispondenze tra il riferimento catastale, le dimensioni catastali dell'immobile, la sua destinazione d'uso e localizzarlo perfettamente grazie ai diversi visori cartografici e alla cartografia catastale. Ovviamente dovrai verificare tutto posteriormente e analogicamente presso l’ufficio tecnico del Comune di riferimento.
Inoltre, puoi consultare il Valore di Riferimento del Catasto per sapere se l'importo dell'imposta di registro che dovrai pagare in caso di aggiudicazione dovrà essere calcolato su questo valore o sul prezzo di aggiudicazione. Questo punto è fondamentale. E dovremo inserirlo nel file Excel.
Il terzo sito indispensabile è Idealista. È il principale portale in cui vengono pubblicati annunci di immobili oggi. È evidente che ci sono altri siti simili che dobbiamo consultare per ottenere il valore di mercato dell'immobile. Inoltre, a seconda del tipo di bene (terreni agricoli, lotti edificabili, ecc.), è probabile che i comparabili non si trovino su questo sito e che dovremo cercarne altri. Ma la maggior parte di voi cerca beni residenziali. Alla fine si tratta di trovare un sito web che offra un volume sufficiente di immobili simili per poter ottenere il maggior numero di comparabili affinché, applicando un coefficiente corretto al prezzo dell'annuncio, possiamo ricavare tre valori:
Valore minimo di vendita.
Valore di mercato stimato.
Valore ottimista di vendita.
Nelle aste i conti devono tornare sempre con il valore minimo di vendita, altrimenti rischi di farti male.
Se c'è una cosa che ho imparato in cinque anni di consulenza a investitori in ogni tipo di operazione (flips, cambio di destinazione d'uso, aste, cessioni di credito, ecc.), è che la maggior parte di essi è troppo ottimista nella previsione del prezzo di vendita degli immobili.
Quindi, attenzione a questo aspetto.
Come vedi, non esiste alcun sito magico. Quelli che funzionano sempre sono i classici.
Ovviamente, più informazioni riusciamo a raccogliere, meglio è, ma in questi tre siti si trova il 70% delle informazioni di cui hai bisogno per partecipare in sicurezza a un'asta.
Ma se tutto ciò ti ha fatto ve**re il mal di mare solo leggendo questo post, la strada migliore da prendere è affidarsi ad un Esperto. Soprattutto per non incorrere in errori durante la fase di presentazione di un’offerta (molto frequente) e vedersi rigettare la pratica. O semplicemente per accedere ad operazioni che ancora non sono presenti neanche sul PVP.
Un abbraccio e buon ferragosto!
Pamela Barnaba TierrApulia
