14/12/2023
Balconi “aggettanti” e balconi “incassati”: gli interventi manutentivi e di messa in sicurezza di competenza dell'assemblea condominiale
La messa in sicurezza e la ristrutturazione dei balconi in ambito condominiale è spesso oggetto di liti giudiziarie determinate soprattutto dalla competenza a disporre l'intervento manutentivo.
È noto, infatti, che i beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini, (come tali) sono sottratti alla competenza assembleare, con la conseguenza che ove l'assemblea decidesse l'intervento manutentivo di un bene in proprietà esclusiva, la relativa delibera sarebbe affetta da nullità assoluta ed insanabile
È pertanto, necessario stabilire quali balconi o quali parti di essi possano essere considerate condominiali e quindi soggette a decisioni assembleari per il compimento delle opere di manutenzione e conservazione e relativa ripartizione delle spese.
A seconda della tipologia di balcone interessato dall' intervento manutentivo e dell'oggetto dello stesso, si potrà individuare il soggetto competente alla decisione (assemblea o singolo proprietario) nonché tenuto a provvedervi (intero condominio o singolo condomino) con tutte le conseguenze in ordine alla ripartizione delle spese ed alla responsabilità per i danni derivanti dall'omessa manutenzione.
I balconi si distinguono infatti in: balconi aggettanti, che sporgono rispetto al fronte facciata e costituiscono un prolungamento di proprietà esclusiva del titolare della corrispondente unità immobiliare cui ineriscono; e, balconi incassati che, invece, non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell'edificio, restando incassati nell'interno e ricompresi nel prospetto dell'edificio.
Quali sono le parti comuni dei balconi aggettanti e dei balconi incassati?
Mentre non sorgono dubbi circa i costi di ripristino della soletta, detta anche piattaforma, costituita dalla superficie di calpestio del balcone aggettante che restano sempre a carico del rispettivo proprietario dell'appartamento a cui appartiene il balcone, non sempre facile è, invece, individuare il soggetto tenuto a provvedere alla manutenzione e ristrutturazione dei rivestimenti e degli elementi decorativi della parte frontale ed inferiore del balcone.
Gli elementi decorativi della parte frontale ed inferiore dei balconi ( aggettanti, ed a maggior ragione per quelli incassati per la loro specifica conformazione) quali le ringhiere, le fioriere incassate nel cemento ed i frontalini sono beni comuni, i cui costi, pertanto, sono a carico di tutti i condòmini.
Al fine di stabilire se l'assemblea condominiale possa validamente disporre lavori di manutenzione e conservazione dei balconi del fabbricato condominiale, è necessario qualificare la tipologia del balcone oggetto di intervento nonché determinare il tipo di intervento stesso, atteso che soltanto ove riguardi parti comuni del balcone sarà di competenza dell'assemblea e le relative spese saranno ripartite tra tutti i condòmini.
È, dunque, fondamentale distinguere tra:
- balconi aggettanti (o in aggetto): sono considerati beni di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento cui ineriscono, poiché costituiscono nella loro interezza una sorta di "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, (Cass. n. 14076/2003);
- balconi incassati: non sporgono rispetto ai muri perimetrali restando per l'appunto, incassato nel corpo dell'edificio. La relativa "soletta" è di proprietà comune dei condomini dell'appartamento del piano superiore e di quello del piano inferiore, cui serve, rispettivamente, da piano di calpestio e da copertura (Cass. n. 15913/2007; n. 14576/2004).
Per quanto concerne, invece, gli altri elementi presenti su entrambe le tipologie di balconi, laddove in grado di incidere sul decoro architettonico, la giurisprudenza è unanime nel considerare che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore (in particolare, i c.d. frontalini, le fasce marcapiano, i parapetti, ecc.), "svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c. c."
In particolare, con riferimento ai balconi aggettanti devono considerarsi beni comuni a tutti "soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" ( Cass. n. 7042/2020).
I rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore sono elementi di arredo e di estetica dell'edificio, e dunque beni comuni, anche ed ancor di più nel caso di balconi "incassati" ( come nella specie) in quanto agiscono quali componenti della struttura portante del fabbricato, connotando la stessa conformazione architettonica dell'intero complesso.
Ne deriva che, la delibera assembleare riguardante il ripristino dell'intonaco dei balconi e degli sporti di gronda, il fissaggio dei marmetti, la verifica e la tinteggiatura delle ringhiere, ossia in generale i lavori inerenti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore dei balconi, è pienamente valida e legittima trattandosi di interventi su parti comuni dell'edificio e come tali di competenza dell'assemblea condominiale, come pure legittima è la delibera che ripartisce le relative spese tra i condòmini.
