28/04/2026
La Tardiva Registrazione Del Contratto Di Locazione Sana Retroattivamente - Corte Di Appello Di Roma
La Corte di Appello di Roma con la sentenza n. 7241 del 2025 ha affrontato la questione della validità di un contratto di locazione ad uso abitativo registrato tardivamente, dopo l'instaurazione del giudizio di sfratto per morosità.
La Corte d'Appello di Roma ha rigettato le doglianze dell'appellante-conduttore, il quale sosteneva la nullità insanabile del contratto e, di conseguenza, l'illegittimità della pretesa creditoria del locatore per tardiva registrazione del contratto e per mancato pagamento delle imposte di registro successive alla prima.
Il Collegio si è allineato all'orientamento consolidato della Corte di Cassazione, ribadendo un principio fondamentale in materia di locazioni. La mancata registrazione del contratto entro i termini di legge ne determina la nullità per violazione di norma imperativa, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della L. n. 311/2004.
Tuttavia, tale nullità non è assoluta e insanabile. La giurisprudenza ha infatti chiarito che si tratta di una nullità "atipica", sanabile con efficacia retroattiva (ex tunc) attraverso la registrazione tardiva.
Questa sanatoria per adempimento è ammessa in qualsiasi momento, purché avvenga prima che una sentenza passata in giudicato abbia accertato la nullità del contratto, dunque anche dopo la notifica di un atto di intimazione di sfratto, purchè prima dell'udienza di convalida.
La ratio di tale interpretazione risiede nella volontà di conciliare l'esigenza di contrastare l'evasione fiscale con quella di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti.
Un ulteriore profilo di interesse riguarda la trasformazione del contratto. Originariamente stipulato come transitorio, il rapporto si è convertito ex lege in un contratto ordinario di durata 4+4 anni, essendo venuti meno i presupposti della transitorietà. Preso coscienza dell'errore, il locatore si è auto ricondotto il contratto da transitorio a libero. La Corte ha precisato che la registrazione tardiva ha sanato il contratto nella sua interezza, ovvero il rapporto locatizio così come convertito, e non solo per la durata originariamente pattuita. La nullità della clausola sulla durata, infatti, comporta la sua sostituzione automatica con la durata legale prevista dalla normativa.
Infine, la sentenza ha affrontato una questione procedurale, chiarendo che l'avvio del procedimento di mediazione obbligatoria oltre il termine di 15 giorni fissato dal giudice non comporta l'improcedibilità della domanda, a condizione che la mediazione si sia comunque conclusa prima dell'udienza di prosecuzione del giudizio.
In conclusione, la Corte ha rigettato l'appello, confermando che la registrazione tardiva ha reso il contratto pienamente valido ed efficace sin dalla sua stipulazione, legittimando così la domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore e la sua condanna al pagamento dei canoni insoluti.
