06/06/2017
Guida alla scelta dell’amministratore senza sorprese!!
mi chiamo Sergio Marconato Vi scrivo come amministratore di condominio e lavoro nel mercato nazionale dal 2000. Sono 17 anni, che mi occupo di amministrazioni, gestisco condominii residenziali - direzionali - commerciali e supercondominii e oltre trent'anni nel settore immobiliare. Sono diplomato geometra - sono Consulente Tecnico d'Ufficio dei Giudici del Tribunale di Treviso - Perito in stime e valutazioni di Immobili - Agente Immobiliare della soc. Sinergia srl (www.sinergiaimmobili.it) che rappresento. Di cosa mi occupo? Sono principalmente innamorato della mia attività, tutto ciò che riguarda un immobile, dalla progettazione, agli elementi costruttivi - al risparmio energetico - alla collocazione nel mercato immobiliare - alla vendita - alla gestione condominiale, alla realizzazione di tabelle millesimali di proprietà - all'elaborazione di regolamenti di condominio - in ultima analisi alla gestione condominiale efficiente.
Il mio lavoro di amministratore garantisce ai clienti:
risparmi fino al 25% sulle spese di bilancio;
nessun conguaglio di fine anno;
una gestione modulabile in base alle loro esigenze – come un consulente opero e consiglio nei loro interessi.
Ho deciso di scrivere questa guida gratuita su come scegliere il giusto amministratore di condominio per un motivo preciso. Spesso mi capita di conoscere persone che compiono questo passo con troppa leggerezza, trovandosi poi con problemi più gravi di prima. Io vorrei regalare consapevolezza, perché vivere in un condominio è già di per sé impegnativo per tutta una serie di motivi; vivere in un condominio con un amministratore incompetente può diventare un incubo.
Leggi queste regole essenziali e con attenzione: troverai tutte le dritte necessarie per scegliere il tuo nuovo amministratore senza intoppi. Saprai prendere tutti gli accorgimenti del caso e valutare i necessari dettagli tecnici grazie a consigli pronti all’uso. Oggi Vivere in un condominio da sogno: si può!!
Buona lettura
Riforma del condominio
Con la riforma del condominio, a partire dal 18 giugno 2013, l’amministratore deve sottostare a nuove responsabilità professionali – e, per esercitare, deve rispettare dei requisiti essenziali.
Vediamo quali.
1. Deve godere dei diritti civili.
2. Non deve mai essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione.
3. Non deve essere mai stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive.
4. Non deve essere interdetto o inabilitato.
5. Non deve risultare annotato nel elenco dei protesti cambiari.
6. Deve aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado.
7. Deve aver frequentato un corso di formazione iniziale e deve svolgere formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
La norma prevede due sole eccezioni.
La prima, nel caso in cui ad amministrare il proprio condominio sia un condomino. In questa caso i requisiti al punto 6 e 7 non sono necessari.
La seconda riguarda chi ha svolto l’attività di amministratore di condominio per almeno un anno – nei tre precedenti al 18 giugno 2013 – in questo caso l’attività di amministratore è assolta anche in mancanza dei requisiti n. 6 e 7.
Nel caso della perdita dei requisiti ai punti n. 1, 2, 3, 4 e 5, questo comporta la cessazione immediata dell’incarico.
Non partire col piede sbagliato
Se vuoi cambiare amministratore, forse è perché in questo momento il tuo condominio ha dei problemi da risolvere o delle delibere da portare a compimento.
Nominare un professionista che non dispone dei requisiti per esercitare, vuol dire cominciare con il piede sbagliato. Questo perché la delibera è nulla.
Basta quindi che venga impugnata e tu, insieme al resto dei condomini, dovreste cominciare tutto da capo. Dovreste cercare un nuovo candidato. Convocare una nuova assemblea. Discutere tra di voi e via dicendo. Con un ulteriore aggravio di costi e perdite di tempo.
Tutelati così
Prima di nominare un amministratore, chiedi al candidato una liberatoria che attesti di disporre dei requisiti chiesti dalla legge.
È una sorta di autocertificazione dove l’amministratore, facendo riferimento alla normativa, dichiara di essere in regola e di disporre di tutti i requisiti per esercitare.
Molti professionisti inviano questo documento in automatico, insieme alla propria offerta per la conduzione del condominio. Ma nel caso non avvenga, chiederlo è il primo passo da compiere per scremare i professionisti veri, e a cui possiamo affidare la gestione del condominio, da altri improvvisati.
Associazioni amministrative
ANACI
ANAMMI
ANAPI
AIAC
Li.S.i.a.i.
ecc.
Di associazioni amministrative ne esistono molte e tutte più o meno si somigliano. Le associazioni offrono diversi strumenti: corsi di aggiornamento, polizze assicurative per gli associati e poco altro. La vera differenza, però, la fa la preparazione del professionista, quanto cioè tiene alla sua formazione e all’aggiornamento costante. Non basta infatti essere iscritti a un’associazione per essere dei professionisti seri, così come non è possibile affermare con certezza che gli amministratori di un’associazione siano meglio rispetto a quelli di un’altra.
Il consiglio che ti do è questo: valuta le capacità del professionista sulla base di alcune considerazioni pratiche.
Eccone alcune.
1. Valutare il tempo di risposta a una semplice richiesta per email.
Sembra una banalità, ma dalla gestione della quotidianità si capisce molto sul metodo organizzativo e di lavoro di uno studio di amministrazione condominiale.
Alcuni amministratori di condominio non riescono a gestire le richieste, e sempre più spesso capita di trovare amministrazioni condominiali che, a una richiesta di contatto, rispondono così.
Oppure così.
Risposta automatica che, parafrasando, comunica questo: sappiamo che hai un problema, non riusciamo a gestire tutti come vorremmo, arrangiati per conto tuo chiamando il numero che ti mettiamo a disposizione e speriamo che tu riesca a provvedere da te.
Consiglio spassionato: se hai dei problemi condominiali da risolvere, diffida da professionisti come questi. Il rischio è passare dalla padella alla brace e rimanere col problema da risolvere.
Se invece il professionista in questione risponde velocemente e con completezza alle tue richieste, può di certo avere dei punti a suo favore.
2. Fare domande specifiche a problemi specifici e valutare la completezza della risposta.
In alternativa alla semplice richiesta per email, puoi porre una domanda specifica su un problema e valutare il tipo di risposta data dal professionista.
Esempio: “Ho un problema con il mio vicino che sbatte i tappeti sul terrazzo e mi sporca continuamente il pavimento con i suoi avanzi di cibo e schifezze varie. Come posso tutelarmi e quali normative di riferimento dovrei prendere in esame per farlo smettere?”.
Se il professionista è una persona preparata, non avrà problemi a riportare norme, sentenze e una soluzione rapida al problema sopra descritto. Ti fornirà almeno una direttiva su cosa dovresti fare per tamponare il problema.
Non stai chiedendo una consulenza, ma un semplice parere su un problema condominiale.
Un altro caso? Penso a una domanda molto comune, come capire il criterio di ripartizione delle spese in caso di infiltrazione da un lastrico solare (2/3 a carico del proprietario del lastrico e 1/3a carico dei proprietari sottostanti).
Risultati ottenuti
Non esiste un TripAdvisor degli amministratori di condominio.
Un sito dove potersi collegare e vedere cosa pensano le persone del professionista che si è appena candidato per la gestione del nostro condominio.
Non possiamo – a oggi – confrontare i risultati ottenuti nella gestione condominiale. Non possiamo neppure andare a vedere chi tra i professionisti ha già affrontato il problema che stiamo vivendo nel nostro condominio e quindi ha più dimestichezza.
Tutto questo è un bel problema, in effetti, perché ci costringe a prendere una decisione quasi a scatola chiusa.
Non avremo mai la certezza che il professionista che abbiamo davanti, e che si è candidato per la gestione del nostro condominio, sia davvero quello che fa al caso nostro. Lo scopriremo solo dopo averlo nominato, ma a quel punto sarà già troppo tardi.
Quindi quali alternative ha il condominio per valutare in anticipo se il professionista candidato per la sua gestione sia quello giusto?
L’unica soluzione valida sono le referenze.
Le opinioni e testimonianze di persone che prima di noi hanno scelto questo amministratore e hanno quindi un’esperienza, più o meno positiva, da raccontare.
Attenzione però: le testimonianze devono essere verificabili.
Il problema, infatti, è che qualche professionista potrebbe produrre delle referenze finte per ingannare gli ignari condomini.
Assicurazione
La nomina dell’amministratore di condominio può essere subordinata alla sottoscrizione di una polizza assicurativa a copertura della responsabilità civile. È previsto sempre dall’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, introdotto dal legislatore con la riforma del condominio nel 2013.
È un’ulteriore tutela che il condominio può adottare prima di conferire il mandato a un professionista per la gestione del proprio fabbricato.
Le associazioni di categoria, prevedono già una copertura assicurativa per i propri associati – purché in regola con il pagamento della quota associativa.
La polizza assicurativa non è obbligatoria. L’amministratore può esercitare anche senza, e mantenere comunque i pieni poteri nel rispetto della legge.
È comunque una garanzia in più per il condominio, che in caso di danni legati a una mala gestione del fabbricato del nuovo amministratore in carico si può rivalere sull’assicurazione del professionista per il risarcimento del danno subìto.
Cosa copre esattamente questa polizza e perché è consigliabile richiederla al momento della nomina del nuovo amministratore di condominio?
In linea generale, la polizza RC Professionale copre tutti i danni che possono essere arrecati dal professionista al condominio gestito.
In sostanza, quindi, la polizza RC professionale copre:
Gli appalti di lavori e di forniture di manutenzione ordinaria e straordinaria del fabbricato.
Danni dovuti a perdita, smarrimento o distruzione di atti e documenti condominiali.
Sanzioni di natura fiscale, amministrativa, multe e ammende causate da una mala-gestione contabile.
Danni conseguenti allo smarrimento di chiavi del fabbricato.
E più ampiamente anche a danni causati da dipendenti o collaboratori dell’amministratore di condominio.
Il Codice Civile inoltre prevede che, in caso di lavori straordinari, questa polizza assicurativa sia adeguata ai massimali di copertura in base all’entità del lavoro di manutenzione che il condominio intende svolgere.
Cosa succede se l’amministratore di condominio si rifiuta di sottoscrivere una polizza, o di adeguare i massimali di copertura nel caso di lavori straordinari?
Può essere soggetto alla revoca dell’incarico. Questo è quanto chiarito dall’art. 1129 del codice civile, comma 11 – che tra le ipotesi di gravi irregolarità che provocano la revoca dell’incarico, troviamo per l’appunto…
La mancata presentazione della polizza assicurativa per la responsabilità civile professionale.
L’omessa dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le specifiche condizioni richieste dall’assemblea.
Il mancato adeguamento dei massimali al valore dei lavori straordinari.
In queste condizioni, la revoca dell’amministratore è deliberata dall’assemblea anche su iniziativa del singolo condominio secondo la procedura prevista dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile (autoconvocazione dell’assemblea e revoca dell’amministratore).
Ecco come si presenta una polizza RC Professionale per la Gestione Ordinaria del condominio. È importante controllare sempre il massimale di base e la franchigia per sinistro. Per società di Capitali come la mia (Sinergia srl) il minimo obbligatorio di copertura assicurativa è di € 1.550.000,00.
Conclusioni
Siamo giunti al termine di questa guida su come scegliere un amministratore di condominio senza sorprese.
Prima di salutarvi, voglio lasciarvi con una check-list con tutti gli accorgimenti da considerare e nell’ordine in cui dovrai farlo, per evitare brutte sorprese.
L’amministratore deve avere i prerequisiti indispensabili senza i quali non può esercitare.
Prima di nominare un professionista per la gestione del condominio, ricordati di farti rilasciare un’autocertificazione dove l’amministratore dichiara di disporre dei requisiti previsti dalla legge.
Per esercitare la sua professione, l’amministratore deve obbligatoriamente conseguire 15 ore di formazione l’anno e un esame finale.
Prima di conferire il mandato a un amministratore, fatti rilasciare l’attestato che certifica la sua formazione e il superamento dell’esame finale.
Quale sia l’associazione di appartenenza del professionista che si candida ad amministratore ha poca importanza, quello che conta sono le capacità tecniche e gestionali del professionista.
Prima di affidare la gestione del tuo condominio a un amministratore, fai un test per verificarne competenza e tempi di risposta.
A garanzia, chiedi sempre all’amministratore referenze di suoi clienti da potere contattare per verificare la sua reale professionalità.
Per una maggiore tutela, chiedi anche la presentazione di una polizza assicurativa subordinata alla nomina ad amministratore del condominio.
Se seguirai questi semplici passaggi, sarà quasi impossibile che il tuo condominio possa cadere nelle grinfie dell’amministratore sbagliato.
Spero di essere stato chiaro e, soprattutto, mi auguro che questa guida ti sia d’aiuto se hai deciso di cambiare amministratore.
Ora conosce tutti i problemi che possono presentarsi quando si decide di cambiare amministratore.
Molte persone arrivate a questo punto si sono rivolte a me per le gestione del loro condominio o per un semplice colloquio esplorativo.
