11/02/2026
הרבה שואלים אותי לאחרונה
״מה הסיפור עם העדכונים של בנק ישראל? זה באמת משנה משהו?״
אז התשובה הקצרה: כן. מאוד.
והתשובה הארוכה – כאן 👇
במהלך החודשים האחרונים נכנסו שינויים משמעותיים בהנחיות של בנק ישראל, כאלה שמשפיעים בפועל על מי שמתכנן משכנתא, שוקל אשראי נוסף או נמצא בתהליך של שיפור דיור.
נתחיל מהחדשות הטובות.
זכאי מחיר למשתכן / מחיר מטרה קיבלו הקלה אמיתית.
תקרת השווי לחישוב אחוז המימון עלתה, ולכן היום ניתן לקבל משכנתא גבוהה יותר גם עם הון עצמי נמוך משמעותית.
לדוגמה:
זוג שרוכש דירה ב־1,800,000 ₪.
בעבר – ההון העצמי שנדרש היה סביב 450,000 ₪.
היום – במקרים רבים ההון העצמי יכול לרדת לכ־225,000 ₪ בלבד.
היום השווי החדש הוא 2,100,000.
הפער הזה הוא לא “נחמד” – הוא זה שמאפשר או לא מאפשר עסקה.
כמובן, הכול בכפוף ליכולת החזר ולשמאות לפי שווי שוק חופשי, אבל למי שעומד בתנאים – זו קפיצת מדרגה.
גם לבעלי נכסים קיימים יש שינוי משמעותי.
הלוואה לכל מטרה כנגד הנכס, שהייתה הקלה זמנית, הפכה לקבועה.
דוגמה פשוטה:
משפחה עם נכס בשווי 2.5 מיליון ₪.
בעבר – אפשרויות המימון היו מוגבלות מאוד סביב 50%.
כיום – ניתן, בתנאים מסוימים, להגיע למימון של עד 70%, כולל אפשרות לקחת מעל 50% עוד כ־200,000 ₪ לצורך סגירת הלוואות יקרות.
במקרים רבים זה מהלך שיכול להקטין החזר חודשי במאות ואף אלפי שקלים.
גם שיפור דיור קיבל הקלה חשובה.
ברכישת דירה חליפית, המשכנתא על הדירה הנמכרת כבר לא נספרת כהתחייבות, כל עוד יש תצהיר עו״ד על מכירת הדירה.
בפועל זה אומר:
זוג עם משכנתא של 6,000 ₪ על הדירה הישנה –
לא “נענש” פעמיים בבדיקת ההכנסה כשהוא בא לקנות דירה חדשה.
הבדיקה מתייחסת לדירה החדשה בלבד, וזה משנה לחלוטין את התמונה.
ועכשיו – החלק שפחות אוהבים לשמוע, אבל חייבים להבין.
החל מיולי 2026 נכנסת שיטת חישוב חדשה ליחס ההחזר, שמתייחסת לכל החובות יחד.
דוגמה:
משפחה עם הכנסה נטו של 20,000 ₪.
ההחזר הכולל המותר יהיה עד 8,000 ₪.
אם כבר קיימות הלוואות של 3,000 ₪ בחודש –
יישאר מקום למשכנתא של כ־5,000 ₪ בלבד.
מי שמעמיס היום הלוואות “קטנות”, עלול לגלות שבעתיד הקרוב הבנק פשוט לא מאפשר לו להתקדם.
השורה התחתונה שלי פשוטה:
יש כאן הזדמנויות אמיתיות – אבל גם תמרור אזהרה ברור.
מי שבודק מספרים, מתכנן נכון ופועל בזמן – יכול להרוויח.
מי שפועל בלי להבין את התמונה המלאה – עלול לשלם על זה ביוקר.
אם אתם לפני משכנתא, שוקלים אשראי נוסף או מתכננים מהלך פיננסי בתקופה הקרובה –
זה בדיוק הזמן לעצור, לבדוק, ולבנות תכנון חכם.
