01/06/2022
רכישת דירה היא ההוצאה הגדולה ביותר של מרבית משקי הבית בישראל ודירות מהוות כ-50 אחוזים מתיק הנכסים שלהם. על כן הציבה עליית מחירי הדירות בעשור האחרון את שוק הדיור במרכזם של השיח הציבורי ושל המדיניות הממשלתית. כל אלה מצביעים על החשיבות של הבנת ההתפתחויות בשוק הדיור ועל הצורך בכלים לניתוחו. ניתן לראות, כי רק השנה מחירי הדיור עלו ב 16.3% עלייה משמעותית שנובעת הן מהחוסר המתמשך של יחידות דיור לנפש והן מירידת ריביות המימון לדיור במשבר הקורונה.
בחודשים האחרונים הממשלה החליטה על צעדים שלתקוותם תרחיק את משקיעי הנדל"ן משוק הדיור ותייצב את המחירים. בנוסף, בנק ישראל העלה את הריבית שכתוצאה מכך ריבית הפריים עלתה. כידוע, בנק ישראל הסיר את מגבלת רכיב הפריים (מ- 1/3 ל-2/3) כאשר שיעורו היה עדיין נמוך (1.6%) כך שהמון נוטלי משכנתאות לקחו את המימון המקסימלי במסלול הפריים וכיום הם עומדים בפני התייקרות המסלול והעלאת ההחזר החודשי.
בתקופה האחרונה הבנקים העלו בצורה דרסטית את המרווחים במסלולי המשכנתה על כל רכיביה וכתוצאה מכך המשכנתה מתייקרת מידי יום.
מנתוני בנק ישראל והלמ"ס ניתן לראות כי המדדים מזנקים
מדד המחירים לצרכן (אינפלציה) עלה השנה בהשוואה לאשתקד ב 4% וכך גם הצפי לשנה הבאה.
מדד תשומות הבניה גם כן זינק והשפיע רבות על רוכשי הדירות מקבלן.
ניתן לראות כי שוק הנדל"ן ממשיך לדהור קדימה וכתוצאה מכך, גם היקף החוב של רוכשי הדירות. בכל חודש נקבע שיא חדש במחירי הדיור ובסכום היקף המשכנתאות. סך הכל נלקחו ברבעון הראשון של השנה משכנתאות בהיקף של 34.6 מיליארד שקל, זינוק של 55% לעומת הרבעון המקביל בשנת 2021, שהייתה כאמור, שנת שיא בשוק הנדל"ן הרותח.
ניתוח עסקת הנדל"ן באופן סובייקטיבי, הוא החלק החשוב ביותר, שעם מסקנותיו מתכננים את המשכנתה, תוך ראייה עתידית ומקיפה ככל שניתן ובכדי להימנע מקנסות פירעון מוקדם וחשיפה למדדים.
יועצי המשכנתאות בבנקים אינם היועצים שלכם, אלא של הבנק בלבד ובשל עובדה זו הם משקפים את הרצונות והאינטרסים של הבנק, שחזקה עליהם, להיות מנוגדת לשלכם.
_____________________________________________________________________
*ראובן דוד חזן - יועץ משכנתאות וסטודנט שנה ג' בפקולטה למשפטים.
