הנתיב למשכנתא רווחית

26/06/2025

אשתי, עו״ד רון גולדשמידט דנוך, עורכת דין, מגשרת ויועצת זוגית בחסד. בעיקר סובלת אותי בהצלחה רבה ובהכלה. עושה את העולם מקום טוב יותר לחיות בו.

16/12/2024

כולם מדברים על ריביות במשכנתא ולא על מרווחים.

היום אני רוצה לדבר איתכם על מרווחים כדי לחדד למה נכון וחובה לקחת משכנתא דווקא היום.

ריבית משכנתא בנויה מעוגנים(אגרות חוב ממשלתיות חיצוניות שמתעדכנות כל 3/10/11/26 לחודש(תלוי בבנק) ומה תוספת של בנק.

נניח לדוג: שלקחתי בבנק הפועלים משתנה כל שנה וחצי בריבית של 4.69. הריבית הזאת בנויה מאגרת חוב שכרגע היא 4.42 פלוס תוספת של 0.27. אותה תוספת נשארת לעד בחיי המסלול. מה שישתנה לאורך השנים זאת ריבית העוגן . לכן כל שנה וחצי יהיה לנו שינוי בריבית העוגן אבל התוספת של 0.27 תישאר לעד.

עכשיו נחזור לשנת 2020 לדוג:

ריביות העוגן היו משמעותית נמוכות יותר במספר אחוזים . באיזור 2% לא צמודות ושליליות מינוס 1 או 2 בצמודות מדד. אבל אז הבנק הרשה לעצמו לקחת תוספת הרבה יותר גדולה כי עדיין היינו מסיימים בריבית יפה. אם הייתי לוקח מסלול משתנה כל 5 צמוד מדד עם תוספת של 3 % ועדיין משלם 2% בסוף כי העוגן היה שלילי, אני מוצא את עצמי פתאום בשנת 2025 בעת העדכון משלם עוד 3% כי אותו עוגן צמוד מדד שהיה מינוס 1 עכשיו הוא 2. כלומר במקום לשלם 2% אני קופץ בשינוי ל5% ועל זה תוסיפו את המדד. אנחנו כבר באירוע של 8-8.5% ריאלית.

איפה קל לנו לראות את זה אגב, זה במסלול הפריים. שהפריים היה 1.6% ב2020 אם היינו משיגים פריים מינוס 0.6 היינו שמחים מאוד. היום בכל תיק קל לקבל פריים מינוס 0.9- ואפילו לעיתים מינוס 1 כי הפריים 6%.

ברגע שהפריים ירד אנחנו נישאר עם אותו מרווח אטרקטיבי .

למה אני אומר את כל זה כי יש קורלציה הפוכה בין גובה הריבית למרווחים של הבנקים.

ככל שהעוגנים יקרים יותר המרווחים של הבנקים יהיו טובים יותר כדי שיהיו עסקאות. ככל שהריביות ירדו והם ירדו עקב הפסקת מלחמה, הורדת ריביות בארה״ב ואירופה, תקציב וכולי . ברגע שהבנק יראה שהעוגנים יורדים, הוא יעלה מרווחים!!!

לכן עכשיו זה זמן מדהים לקבע מרווחים ולקחת תוספות מאוד אטרקטיביות וזה לפני שהעוגנים יורדים.

לגבי עסקאות קבלן- אם אתם בעסקה 20-80 או 10-90 ויש לכם אפשרות תפתחו תיק של משכנתא .

ותקחו חלק קטן. באותו רגע תוכלו לקבע את המרווחים של כל המשכנתא למרות שבפועל שחררתם חלק קטן והתחלתם לשלם רק עליו.

כמו״כ, ברגע ששחררתם שקל לא יבקשו יותר ניירת עדכנית. מבחינת הבנק המשכנתא אושרה וגם יהיה שינוי רע בעתיד את הבנק זה לא יעניין כי משהו שוחרר.

לדוג: 1.5 מיליון משכנתא עם 7500 החזר . פתחנו תיק וביקשנו לשחרר מאה אלף. אנחנו נתחיל לשלם רק על אותם מאה אלף ששחררנו כ500 שח חודש עוקב . אולם אותם 1.4 יחכו לנו על העץ בלי שנצטרך לשלם ריבית כי עדיין לא שחררנו את הכסף ואנחנו נקבע את המרווח הפנימי של כל ה1.4 מיליון!!!!

מה יכול להשתנות? מה שיכול להשתנות זה אותם עוגנים שהיום הם גבוהים ויש סיכוי טוב שירדו בעתיד . אבל אז הבנק יהיה מחויב לאותם מרווחים אטרקטיביים שנתן לכם בהתחלה. הוא לא יוכל לעלות מרווחים, כי עשיתם קיבוע עכשיו.

לכן, תשלטו בגורל שלכם ותקחו עכשיו משכנתא ולפחות תשחררו משהו עכשיו.

16/12/2024

27/09/2024

היה לי הכבוד הגדול להתארח אצל יהב האלוף מקפטן אינווסט ושוחחנו על הנדל״ן בקפריסין ובפאפוס בפרט.

כל מי שמעוניין, מצורף הלינק.

סופ״ש נעים ובשורות טובות ❤️🙏

בפרק הזה יהב שפינרד ונעה אברהמי מארחים את אופיר גולשמיט, יועץ משכנתאות ומלווה משקיעים בקפריסין, מתאר את שוק הנדל"ן בעיר פאפוס. הוא מתחיל בסקירה קצרה של ההיסט...

01/11/2023

הדרך הכי נכונה להוריד את התזרים בתקופה הלא פשוטה הזאת היא באמצעות דחיית הלוואות סולו ויש הטבות מעניינות מאוד שמומלץ לנצל.

04/01/2023

בנק ישראל העלה היום את הריבית ב0.5%.

רק כדי להבין את התמונה המלאה,

בסוף שנת 2021 ריבית הפריים הייתה 1.6%.

היום ה2.1.2023, העלה הנגיד את ריבית הפריים ב0.5%, סהכ ריבית הפריים כרגע 5.25%.

במילים אחרות, בשנה אחת ריבית הפריים עלתה ב3.65%!!!

המשמעות לכל מאה אלף שח בהחזר ריבית הפריים ל25 שנה, היא עלייה מ405 שח לחודש ל599 שח לחודש, הפרש של 194 שח!!

כלומר לקוחות שלקחו מיליון שח פריים בסוף 2021, משלמים היום 1940 שח יותר מדי חודש .

במקביל גם המסלולים הקבועים עלו משמעותית, מסלול משתנה צמוד מדד לדוג עלה ב2.82% מתחילת שנת 2021.

המדד עלה באיזור 5% בשנת 2022.

אם לקחנו מאה אלף שח משכנתא בתחילת 2022, החוב צמח ב5000 שח לפני שהתחלנו לשלם את המשכנתא וככה אנחנו מוצאים את עצמינו משלמים כל השנה ויתרת החוב לא מצטמצמת .

הקבוע לא צמוד עלה מעל 2.5%.

ולכן שבוחנים מחזור, יש מעט חלופות.

למרות זאת, יש כמה דברים שצריך לבדוק:

1. בבנק דיסקונט ופועלים ניתן להאריך את מסלול הפריים עד 30 שנה באותה ריבית בלי לפגוע בשאר התמהיל(זה בתנאי שמסלול הפריים מתחת ל25 שנה).

כמו״כ, בנק פועלים יצא עם בשורה אתמול שהוא מקפיא אוטומטית את עליית הפריים ללקוחות הבאים.

1. לקחו מעל 60% מימון
2. ההחזר החודשי היה נמוך ב1.4.2022 מ5000 שח.
3. ההחזר הכולל התייקר מעל 400 שח החל מ1.4.2022
4. ללקוחות קיים נכס אחד המשועבד לבנק
5. הלוואה משולמת ללא פיגורים.

למרות זאת אנחנו עדים לפערים הולכים ומצטמצמים בין ריביות דיור לכל מטרה(ריביות שנלקחות למטרות אחרות כמו סגירת הלוואות לדוג).

לכן הדרך הנכונה לעשות מחזור בזמן זה בעיקר להוריד פריסה חודשית על ידי תוספת משכנתא לסגירת הלוואות קצרות(עדיין הפריסה של המשכנתא מורידה עול)

רוב המחזורים האחרים יהיו בעיקר לפריסה ארוכה יותר של הכסף. לרוב לא יהיה לזה הצדקה אלא אם אנחנו נחנקים תזרימית.

ולכן, תתייעצו ותבדקו היטב איפה אתם עומדים כעת, מה החלופות וכיצד ניתן להוריד את העול.

המשא ומתן בריביות כל מטרה יכולות לנוע בהפרשים של 2% ולכן המשא ומתן קריטי!!!

במשכנתאות חדשות חייבים להערך לבנייה חכמה של תמהיל שכן התקופה הזאת לא תישאר לנצח וקיים סיכוי לא מבוטל שתוך 2-7 שנים הריביות ירדו ואז לא נרצה לשלם עשרות ואף יותר אלפים קנסות לבנקים עת שנמחזר, ולכן חייבים לבנות את המשכנתא היום במיוחד יותר חכם.

לכל שאלה, מוזמנים לפנות לפלא: 0544558414

שיהיה בשורות טובות 🙏

אופיר גולדשמידט Refresh משכנתאות - הנתיב למשכנתא רווחית

23/08/2022

הריביות לא עוצרות, מה המשמעות?

תחילה חשוב להגיד שהכל היה צפוי, בנק ישראל אותת כבר שבועות שהוא הולך לעלות את ריבית הפריים כדי למתן את האינפלציה.

ברגע שהאינפלציה בחודש יולי הגיעה ל1.1% זה כבר היה ברור.

בנק ישראל בוחן את כוחות השוק, את האבטלה הנמוכה, יחס חוב תוצר נמוך הוא מרגיש ביטחון גדול יותר להרים את הריבית בלי חשש שיהיה מיתון.

בכל משכנתא יש תקופות של גאות ושפל לאורך חייה ולכן חשוב להבין שזה לא מצב שמשקף 25 -30 שנה את המשכנתא, אלא תקופת ביניים של מספר שנים.

לכן, לא צריך לחשוש שהעליות האילו ישקפו את כל חיי המשכנתא, אלא תקופת ביניים בלבד.

כמו״כ, אם עד עכשיו היינו לוקחים מסלולים צמודי פריים ההחזר לכל מאה אלף שח יעלה רק בפעימה האחרונה ב30-40 שח .

כלומר אם יש לי משכנתא של מיליון שח בפריים ההחזר בחודשי יגדל מחודש אוגוסט לחודש ספטמבר (35*10= 350) ב350 שח לערך.

מסלולי צמודי מדד- ניקח דוג של מיליון שח במסלול צמוד מדד- רק החודש האחרון העלה את הקרן ב1.1% כלומר נכון לכרגע יתרת הקרן קפצה לכיוון 1011000, עליה של 11000 שח בקרן בחודש אחד.

אם נבחר במסלולים הקבועים לא צמודים נשלם ריבית מאוד יקרה כי הבנק בצדק מגדר את עצמו.

מה המסקנה?

שבונים תמהיל משכנתא חייבים לצפות פני עתיד ולהבין מה אנחנו רוצים שיקרה עוד 3-7 שנים תוך התייחסות לשינויים השונים. לאחר מכן נעשה סימולציות רבות ונבחן את תחזית בנק ישראל ורק אז נקבל החלטה איזה תמהיל לבנות.

לאחר מכן נצא להלחם על הריביות מול הבנקים.

המסקנה המתבקשת- תהיו אופטימיים אבל את המסע הזה תעברו רק עם יועץ משכנתאות מומחה ולא לבד!!!

לכל שאלה, מוזמנים לפנות אליי בפלא : 0544558414

בשורות טובות,

אופיר גולדשמדיט,

אופיר גולדשמידט Refresh משכנתאות - הנתיב למשכנתא רווחית

12/04/2022

מה משמעות עליית הפריים והמדד ואיך זה משפיע על הכיס שלכם ?

בתאריך 11.04.2022 נגיד בנק ישראל הודיע שתי הודעות חשובות:

1. הודיע על העלאת ריבית בנק ישראל ב0.25%. למי שלא מכיר, ריבית הפריים נגזרת מריבית בנק ישראל. לפיכך כל עליה מיד משפיעה על ריבית הפריים.
2. הוא רמז שאם המצב ימשיך ריבית בנק ישראל תעלה עד 1.5% במהלך השנה הקרובה.

נבהיר כי כרגע ריבית בנק ישראל העדכנית היא 0.35%

אחרי שנים של סביבת ריבית פריים נמוכה וירידה מתמדת בריבית הפריים החל מחודש מאי 2011 ואילך, (למעט מקרה חריג בנובמבר 2018 שהפריים עלה ב0.15%), אנחנו עדים לשתי מגמות:

1. עלייה בריבית הפריים ב0.25%. המשמעות למעשה היא שההחזר הכספי על סכום של מאה אלף ש״ח לתקופה של 25 שנה היא עלייה של 11 ש״ח בהחזר החודשי.
לפיכך, אם יש לנו סכום של 600 אלף שח
ברכיב הפריים , המשמעות המיידית היא עלייה
של 66 שח בהחזר החודשי . 6*11= 66

2. הבעיה היא שזוהי רק ההתחלה משום שהנגיד סימן יעד עליה של עד 1.5% בריבית בנק ישראל וזה כבר יהיה הרבה יותר משמעותי !! במקרה דנן, העליה לכל מאה אלף שח תהיה סך של כ-72 שח לכל מאה אלף ש״ח. לפיכך במידה ולקחנו משכנתא של מיליון שח במסלול הפריים, העלייה בהחזר החודשי יהיה: 72*10= 720 שח בהחזר החודשי !

לצערי, השינויים לא עוצרים רק בריבית הפריים. הפריים היא רק אחת הדילמות מאחר וגם המדד צפוי לעלות ב3.5% השנה. כלומר אם לקחנו מסלול מדדי של מאה אלף שח, ורכשנו דירת קבלן שנקבל בעוד שנה. במהלך השנה הזאת אנחנו משלמים גם דמי שכירות ולכן נשלם רק את מרכיב הריבית, כלומר לכאורה החוב לא הצטמצם אבל רצינו לקוות שהחוב לא יגדל.

במסלול צמוד מדד בגין אותם 100 אלף שח,
נהיה חייבים בסוף שנה 103500 שח. כלומר למרות ששלמנו את מרכיב הריבית, יתרת הקרן תגדל ב3500 בסוף שנה!

עכשיו תדמיינו 600 אלף שח במסלולים צמודי מדד באותה מתכונת בסוף שנה - 621000 הקרן תגדל בסוף שנה וזה לפני שהתחלנו לשלם את הקרן.

אם כן נבחר לשלם קרן וריבית במסלול צמוד מדדי,
בגלל עליית המדד יתכן שלמרות ששילמתם את החזר במשכנתא כל חודש במשך כשלוש שנים, כמעט ולא צמצמתם את חוב הקרן !
לדוגמה: מאה אלף ש״ח קבוע צמוד בריבית של 1.4% ל20 שנה, נחזיר החזר ראשוני של 479 שח.

בסוף השנה הראשונה יתרת הקרן לפי התחזיות תהיה 98000 שח. 479*12= 5748 שח אשר שילמנו במהלך השנה ולמרות זאת נצמצם את הקרן ב2000 שח בלבד. 3748 ש״ח שנזרקו לפח ! מדוע לערך? מאחר ואותו החזר ראשוני על סכום של 479 שח גם יגדל במספר שקלים בודדים מדי חודש.

אם ניקח מסלולים קבועים ולא צמודי מדד, הבנק יתמחר זאת מאוד גבוה ונתחיל כבר בהתחלה לשלם ריביות מאוד יקרות.

אז מה עושים, אתם ודאי שואלים ?

חושבים היטב, מתייעצים עם יועץ משכנתאות שיבנה לכם תמהיל החזר שמותאם לצרכים הרלוונטיים לכם, תוך התייחסות לשינויי שכר, סטאטוס הילדים, הוצאות חינוך, קרבה לגיל הפנסיה, כספים שאמורים להשתחרר כמו קרנות פנסיה, קרנות השתלמות, ירושות וכו׳ .

בתוך האנומליה הזאת יכולה להיות הזדמנות אדירה להוזיל משמעותית את ההחזר החודשי, זאת אם תבנו מחדש תמהיל משכנתא נכון שמתאים לשינויי התקופה.

חג שמח ובשורות טובות 🙏🌹

אופיר גולדשמידט.

הנתיב למשכנתא רווחית

01/09/2021

מידע חיוני עבור כל משקיעי הנדלן !!!