הנתיב למשכנתא רווחית

26/06/2025

אשתי, עו״ד רון גולדשמידט דנוך, עורכת דין, מגשרת ויועצת זוגית בחסד. בעיקר סובלת אותי בהצלחה רבה ובהכלה. עושה את העולם מקום טוב יותר לחיות בו.

16/12/2024

כולם מדברים על ריביות במשכנתא ולא על מרווחים.

היום אני רוצה לדבר איתכם על מרווחים כדי לחדד למה נכון וחובה לקחת משכנתא דווקא היום.

ריבית משכנתא בנויה מעוגנים(אגרות חוב ממשלתיות חיצוניות שמתעדכנות כל 3/10/11/26 לחודש(תלוי בבנק) ומה תוספת של בנק.

נניח לדוג: שלקחתי בבנק הפועלים משתנה כל שנה וחצי בריבית של 4.69. הריבית הזאת בנויה מאגרת חוב שכרגע היא 4.42 פלוס תוספת של 0.27. אותה תוספת נשארת לעד בחיי המסלול. מה שישתנה לאורך השנים זאת ריבית העוגן . לכן כל שנה וחצי יהיה לנו שינוי בריבית העוגן אבל התוספת של 0.27 תישאר לעד.

עכשיו נחזור לשנת 2020 לדוג:

ריביות העוגן היו משמעותית נמוכות יותר במספר אחוזים . באיזור 2% לא צמודות ושליליות מינוס 1 או 2 בצמודות מדד. אבל אז הבנק הרשה לעצמו לקחת תוספת הרבה יותר גדולה כי עדיין היינו מסיימים בריבית יפה. אם הייתי לוקח מסלול משתנה כל 5 צמוד מדד עם תוספת של 3 % ועדיין משלם 2% בסוף כי העוגן היה שלילי, אני מוצא את עצמי פתאום בשנת 2025 בעת העדכון משלם עוד 3% כי אותו עוגן צמוד מדד שהיה מינוס 1 עכשיו הוא 2. כלומר במקום לשלם 2% אני קופץ בשינוי ל5% ועל זה תוסיפו את המדד. אנחנו כבר באירוע של 8-8.5% ריאלית.

איפה קל לנו לראות את זה אגב, זה במסלול הפריים. שהפריים היה 1.6% ב2020 אם היינו משיגים פריים מינוס 0.6 היינו שמחים מאוד. היום בכל תיק קל לקבל פריים מינוס 0.9- ואפילו לעיתים מינוס 1 כי הפריים 6%.

ברגע שהפריים ירד אנחנו נישאר עם אותו מרווח אטרקטיבי .

למה אני אומר את כל זה כי יש קורלציה הפוכה בין גובה הריבית למרווחים של הבנקים.

ככל שהעוגנים יקרים יותר המרווחים של הבנקים יהיו טובים יותר כדי שיהיו עסקאות. ככל שהריביות ירדו והם ירדו עקב הפסקת מלחמה, הורדת ריביות בארה״ב ואירופה, תקציב וכולי . ברגע שהבנק יראה שהעוגנים יורדים, הוא יעלה מרווחים!!!

לכן עכשיו זה זמן מדהים לקבע מרווחים ולקחת תוספות מאוד אטרקטיביות וזה לפני שהעוגנים יורדים.

לגבי עסקאות קבלן- אם אתם בעסקה 20-80 או 10-90 ויש לכם אפשרות תפתחו תיק של משכנתא .

ותקחו חלק קטן. באותו רגע תוכלו לקבע את המרווחים של כל המשכנתא למרות שבפועל שחררתם חלק קטן והתחלתם לשלם רק עליו.

כמו״כ, ברגע ששחררתם שקל לא יבקשו יותר ניירת עדכנית. מבחינת הבנק המשכנתא אושרה וגם יהיה שינוי רע בעתיד את הבנק זה לא יעניין כי משהו שוחרר.

לדוג: 1.5 מיליון משכנתא עם 7500 החזר . פתחנו תיק וביקשנו לשחרר מאה אלף. אנחנו נתחיל לשלם רק על אותם מאה אלף ששחררנו כ500 שח חודש עוקב . אולם אותם 1.4 יחכו לנו על העץ בלי שנצטרך לשלם ריבית כי עדיין לא שחררנו את הכסף ואנחנו נקבע את המרווח הפנימי של כל ה1.4 מיליון!!!!

מה יכול להשתנות? מה שיכול להשתנות זה אותם עוגנים שהיום הם גבוהים ויש סיכוי טוב שירדו בעתיד . אבל אז הבנק יהיה מחויב לאותם מרווחים אטרקטיביים שנתן לכם בהתחלה. הוא לא יוכל לעלות מרווחים, כי עשיתם קיבוע עכשיו.

לכן, תשלטו בגורל שלכם ותקחו עכשיו משכנתא ולפחות תשחררו משהו עכשיו.

16/12/2024

27/09/2024

היה לי הכבוד הגדול להתארח אצל יהב האלוף מקפטן אינווסט ושוחחנו על הנדל״ן בקפריסין ובפאפוס בפרט.

כל מי שמעוניין, מצורף הלינק.

סופ״ש נעים ובשורות טובות ❤️🙏

בפרק הזה יהב שפינרד ונעה אברהמי מארחים את אופיר גולשמיט, יועץ משכנתאות ומלווה משקיעים בקפריסין, מתאר את שוק הנדל"ן בעיר פאפוס. הוא מתחיל בסקירה קצרה של ההיסט...

01/11/2023

הדרך הכי נכונה להוריד את התזרים בתקופה הלא פשוטה הזאת היא באמצעות דחיית הלוואות סולו ויש הטבות מעניינות מאוד שמומלץ לנצל.

04/01/2023

בנק ישראל העלה היום את הריבית ב0.5%.

רק כדי להבין את התמונה המלאה,

בסוף שנת 2021 ריבית הפריים הייתה 1.6%.

היום ה2.1.2023, העלה הנגיד את ריבית הפריים ב0.5%, סהכ ריבית הפריים כרגע 5.25%.

במילים אחרות, בשנה אחת ריבית הפריים עלתה ב3.65%!!!

המשמעות לכל מאה אלף שח בהחזר ריבית הפריים ל25 שנה, היא עלייה מ405 שח לחודש ל599 שח לחודש, הפרש של 194 שח!!

כלומר לקוחות שלקחו מיליון שח פריים בסוף 2021, משלמים היום 1940 שח יותר מדי חודש .

במקביל גם המסלולים הקבועים עלו משמעותית, מסלול משתנה צמוד מדד לדוג עלה ב2.82% מתחילת שנת 2021.

המדד עלה באיזור 5% בשנת 2022.

אם לקחנו מאה אלף שח משכנתא בתחילת 2022, החוב צמח ב5000 שח לפני שהתחלנו לשלם את המשכנתא וככה אנחנו מוצאים את עצמינו משלמים כל השנה ויתרת החוב לא מצטמצמת .

הקבוע לא צמוד עלה מעל 2.5%.

ולכן שבוחנים מחזור, יש מעט חלופות.

למרות זאת, יש כמה דברים שצריך לבדוק:

1. בבנק דיסקונט ופועלים ניתן להאריך את מסלול הפריים עד 30 שנה באותה ריבית בלי לפגוע בשאר התמהיל(זה בתנאי שמסלול הפריים מתחת ל25 שנה).

כמו״כ, בנק פועלים יצא עם בשורה אתמול שהוא מקפיא אוטומטית את עליית הפריים ללקוחות הבאים.

1. לקחו מעל 60% מימון
2. ההחזר החודשי היה נמוך ב1.4.2022 מ5000 שח.
3. ההחזר הכולל התייקר מעל 400 שח החל מ1.4.2022
4. ללקוחות קיים נכס אחד המשועבד לבנק
5. הלוואה משולמת ללא פיגורים.

למרות זאת אנחנו עדים לפערים הולכים ומצטמצמים בין ריביות דיור לכל מטרה(ריביות שנלקחות למטרות אחרות כמו סגירת הלוואות לדוג).

לכן הדרך הנכונה לעשות מחזור בזמן זה בעיקר להוריד פריסה חודשית על ידי תוספת משכנתא לסגירת הלוואות קצרות(עדיין הפריסה של המשכנתא מורידה עול)

רוב המחזורים האחרים יהיו בעיקר לפריסה ארוכה יותר של הכסף. לרוב לא יהיה לזה הצדקה אלא אם אנחנו נחנקים תזרימית.

ולכן, תתייעצו ותבדקו היטב איפה אתם עומדים כעת, מה החלופות וכיצד ניתן להוריד את העול.

המשא ומתן בריביות כל מטרה יכולות לנוע בהפרשים של 2% ולכן המשא ומתן קריטי!!!

במשכנתאות חדשות חייבים להערך לבנייה חכמה של תמהיל שכן התקופה הזאת לא תישאר לנצח וקיים סיכוי לא מבוטל שתוך 2-7 שנים הריביות ירדו ואז לא נרצה לשלם עשרות ואף יותר אלפים קנסות לבנקים עת שנמחזר, ולכן חייבים לבנות את המשכנתא היום במיוחד יותר חכם.

לכל שאלה, מוזמנים לפנות לפלא: 0544558414

שיהיה בשורות טובות 🙏

אופיר גולדשמידט Refresh משכנתאות - הנתיב למשכנתא רווחית

23/08/2022

הריביות לא עוצרות, מה המשמעות?

תחילה חשוב להגיד שהכל היה צפוי, בנק ישראל אותת כבר שבועות שהוא הולך לעלות את ריבית הפריים כדי למתן את האינפלציה.

ברגע שהאינפלציה בחודש יולי הגיעה ל1.1% זה כבר היה ברור.

בנק ישראל בוחן את כוחות השוק, את האבטלה הנמוכה, יחס חוב תוצר נמוך הוא מרגיש ביטחון גדול יותר להרים את הריבית בלי חשש שיהיה מיתון.

בכל משכנתא יש תקופות של גאות ושפל לאורך חייה ולכן חשוב להבין שזה לא מצב שמשקף 25 -30 שנה את המשכנתא, אלא תקופת ביניים של מספר שנים.

לכן, לא צריך לחשוש שהעליות האילו ישקפו את כל חיי המשכנתא, אלא תקופת ביניים בלבד.

כמו״כ, אם עד עכשיו היינו לוקחים מסלולים צמודי פריים ההחזר לכל מאה אלף שח יעלה רק בפעימה האחרונה ב30-40 שח .

כלומר אם יש לי משכנתא של מיליון שח בפריים ההחזר בחודשי יגדל מחודש אוגוסט לחודש ספטמבר (35*10= 350) ב350 שח לערך.

מסלולי צמודי מדד- ניקח דוג של מיליון שח במסלול צמוד מדד- רק החודש האחרון העלה את הקרן ב1.1% כלומר נכון לכרגע יתרת הקרן קפצה לכיוון 1011000, עליה של 11000 שח בקרן בחודש אחד.

אם נבחר במסלולים הקבועים לא צמודים נשלם ריבית מאוד יקרה כי הבנק בצדק מגדר את עצמו.

מה המסקנה?

שבונים תמהיל משכנתא חייבים לצפות פני עתיד ולהבין מה אנחנו רוצים שיקרה עוד 3-7 שנים תוך התייחסות לשינויים השונים. לאחר מכן נעשה סימולציות רבות ונבחן את תחזית בנק ישראל ורק אז נקבל החלטה איזה תמהיל לבנות.

לאחר מכן נצא להלחם על הריביות מול הבנקים.

המסקנה המתבקשת- תהיו אופטימיים אבל את המסע הזה תעברו רק עם יועץ משכנתאות מומחה ולא לבד!!!

לכל שאלה, מוזמנים לפנות אליי בפלא : 0544558414

בשורות טובות,

אופיר גולדשמדיט,

אופיר גולדשמידט Refresh משכנתאות - הנתיב למשכנתא רווחית