29/12/2025
🏠📉 מה 10 שנים של ריבית, משכנתאות ונדל״ן מלמדות על 2026
טור דעה | משה שאול
לפני שמנחשים מה יהיה –
עוצרים רגע ומסתכלים מה היה.
עשור של נתונים מספר סיפור מאוד ברור 👇
🔹 2016 – כ־100 אלף עסקאות | מחירי דירות ▲ ~6%
אינפלציה שלילית | אג״ח 10Y ~1.2% | מלאי ~24 אלף
💡 כסף זול, עלויות בנייה נמוכות, קבלנים רגועים
🔹 2017 – כ־105 אלף עסקאות | עליות מחירים נרגעות
אינפלציה נמוכה | מלאי ~25 אלף
💡 רגולציה (מחיר למשתכן), שוק עדיין יציב
🔹 2018 – הריבית והאג״ח עולות קלות
מחירי הדירות ▼ ~1%
💡 תזכורת ראשונה: נדל״ן רגיש לריבית
🔹 2019 – מעל 100 אלף עסקאות | מחירים עולים
המלאי נשאר נמוך
💡 שוק שמתפקד “כרגיל”
🔹 2020 – הקורונה – פחות עסקאות | אינפלציה שלילית | אג״ח בשפל
💡 כסף זול מאוד, נדל״ן כמקלט
ולמרות הקורונה – המחירים לא יורדים
🔹 2021 – שיא של 150–155 אלף עסקאות
מחירי דירות ▲ ~13%
ריבית אפס, משכנתאות גדולות
💡 עליות שמונעות מכסף זול – לא מתכנון
🔹 2022 – נקודת המפנה
אינפלציה ▲ 5%+ | אג״ח מזנקות | ריבית עולה
המחירים עוד עולים, אבל העסקאות יורדות
💡 המלאי מתחיל להיערם
🔹 2023 – כ־66 אלף עסקאות בלבד
מלאי ▲ 55–60 אלף דירות
💡 הריבית מנצחת את הביקוש – קיפאון
🔹 2024 – על הנייר יותר עסקאות
בפועל: מבצעי קבלנים, דחיות תשלום, מימון יצירתי
מלאי ▲ 70+ אלף
💡 התאוששות טכנית, לא שינוי מגמה
🔹 2025 – העסקאות שוב יורדות
מחירים – ירידות מתונות
🚨 82–84 אלף דירות חדשות לא מכורות – שיא היסטורי
💡 עודף היצע אמיתי ולחץ למכור
🔎 אז מה זה אומר על 2026?
לפי ציפיות בנק ישראל:
• הריבית צפויה לרדת – בהדרגה
• אין חזרה לריבית אפס
• תנאי המימון יישארו יחסית מרסנים
ומהצד של שוק הדיור:
❌ ירידת ריבית לא מוחקת 80 אלף דירות לא מכורות
✔ ירידות מחירים כן מביאות עסקאות
❌ אבל לא מחזירות את הציבור בהמונים
⏳ ניקוי מלאי כזה לוקח זמן
👉 כשמחברים את ההיסטוריה, המלאי והציפיות קדימה –
מתקבל תרחיש סביר של שחיקה וירידות מחירים גם ב־2026,
בעיקר באזורים עם עודף היצע של דירות למכירה.
לא קריסה.
לא דרמה.
אלא תיקון מתמשך.
🎯 מה זה אומר לכל אחד?
👤 קונים – יש זמן, יש כוח מיקוח, וצריך תכנון
🏷️ מוכרים – מחיר ותנאים קובעים, לא ציפיות
🏦 בעלי משכנתאות – ירידת ריבית תעזור, אבל ניהול נכון חשוב יותר
השורה התחתונה:
מי שמבין את המספרים – פועל רגוע יותר, חכם יותר,
ומקבל החלטות טובות יותר.
בסוף, השוק לא מתגמל את מי שמנחש – אלא את מי שמוכן.
ומוכנות, כרגיל, פוגשת הזדמנות.
✍️ האמור לעיל הוא טור דעה אישי, המבוסס על נתונים פומביים, פרסומי למ״ס, בנק ישראל, סקירות מאקרו ותחזיות כלכליות.
