22/08/2022
רפורמת המשכנתאות - אוגוסט 2022
בסוף אוגוסט 2022 נכנסה רפורמה חדשה בעולם המשכנתאות כאשר מטרתה להקל על הצרכן במלחמה מול הבנקים.
האם זה אכן יקרה? בואו נעשה סדר בבלאגן ונגלה יחד.
במצב כיום ללקוח קשה מאוד לבצע השוואה בין ההצעות של הבנקים וזה כי כל בנקאי משחק לפי ראות עיניו בין המסלולים וההחזר החודשי. וזו אכן בעיה גדולה!
המטרה הראשית של הרפורמה היא לנסות ולפשט את המןצר ולגרום לתחרות גדולה יותר בין הבנקים, וזה תוך כדי שקיפות והצגת מידע רב יותר ממה שהיה עד היום.
מהלך זה אמור לתת לצרכן יותר כלים לקבל החלטה חכמה יותר עבורו.
אנסה להסביר בצורה הפשוטה ביותר למה לפי דעתי הפתרון לא יעיל ואיפה הבעיות במהלך זה.
אך קודם כל, מה הם עיקרי הרפרומה?
1. הצגת מידע מלא יותר בשקיפות ואחידות בין כל הבנקים:
כדי שהבנקים לא ישחקו עם התחזיות, בנק ישראל החליט שכל הבנקים יאלצו לקחת בחשבון את אותם הנחות כלכליות. הפרמטרים הללו יהיו זהים בין הבנקים ויתבססו על תחזיות בנק ישראל.
בנוסף, הבנקים יהיו מחוייבים להראות ולהמחיש מה סך הריביות שהלקוח ישלם לאורך כל חיי המשכנתא / מה יהיה ההחזר החודשי הראשון / מה יהיה ההחזר החודשי הגבוה ביותר (לפי תחזיות בנק ישראל כמובן).
2. אישור עקרוני אחיד בין כל הבנקים:
על הבנקים יהיה להציג אישור עקרוני זהה עם 3 הצעות תמהיל גנריות (קבועות לכל הבנקים):
א. הצעה ראשונה - הסולידית ביותר - 0% סיכון - 100% במסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד.
ב. הצעה שנייה - המסוכנת ביותר - 66% סיכון - 1/3 במסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד, 1/3 במסלול פריים, 1/3 במסלול משתנה צמודה למדד.
ג. הצעה שלישית - סיכון בינוני - 50% סיכון - 1/2 במסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד, 1/2 במסלול פריים.
ד. הצעה רביעית - הלקוח / בנקאי יוכלו לבנות בנוסף לשלושת הקבועים.
3. עמלת פתיחת תיק - צמצום העלות:
סוף סוף הבלוף הכי גדול שהיה בבנקים ירד מתשלום מגוחך של 0.25% מסך המשכנתא לתשלום אחיד של 360 שח בלבד.
נכון, היו הנחות עד היום אבל לשלם 0.25% זה המון,
וגם על מה? מה ההבדל בעבודה של הבנקאי על משכנתא בסך 800,000 שח אל מול 2,000,000 שח?
אותה עבודה רק שההבדל בעמלה שהלקוח היה משלם עמד על 3,000 שח. וזה אבוסרדי.
מהלך מבורך.
הכל טוב ויפה, איפה הבעיות?
1. שעכשיו הלקוח יצטרך לנהל מו״מ על 4 הצעות מול הבנקים, ואם ילך ל 3 בנקים (כמומלץ) הוא יצטרך להשוות בין 12 תמהילים! עם תמהיל אחד אנשים היו מסתבכים, מה יהיה עכשיו?
איך יקבלו החלטה מה נכון יותר עבורם?
2. הלקוח צריך להחליט על כמה שנים ללכת, ועדיין יש לבנקאי את היכולת לבנות תמהיל (ההצעה הרביעית) ולשכנע את הלקוח למה כדאי לו ללכת על זה ולא על מסלולים אחרים.
3. הכי חשובה - הבנק לא יוכל לעמוד בכל ההצעות, בפרט ההצעה הראשונה. למה? אסביר.
נקח לדוגמא לקוח שרוצה לקחת מימון של 1,450,000 שח (הכל ל 30 שנה) עם הכנסות של 16,000 שח.
ההחזר החודשי בין ההצעות יהיה שונה מהותית:
הצעה 1 - כ 7,500 שח. הצעה 2 - כ 6,400 שח. הצעה 3 - כ 7,000 שח. הצעה 4 - 6,200 שח (תמהיל מותאם אישית).
הצעות 1,2,3 - לא יאושרו בכלל!
כושר ההחזר של הלקוח גבולי והבנק לא יאשר את ההצעות הנל, אבל הן בכל זאת באישור!
זה מבלבל ומטעה את הצרכן, הלקוח חייב לדעת (!) שהבנק לא מתחייב לעמוד בהצעות הנל, יש פה חור גדול מאוד, ונכון לשורות אלה אין פה פתרון.
4. נכון, ללקוח יש היום הרבה יותר מידע מפעם, חד משמעית. אבל האם מה יקרה עוד 30 שנה באמת רלוונטי לכולם? מי בכלל יכול להתחייב על זה?
מה עם בחינה של המשכנתא ל5 שנים הקרובות? או ל 10 השנים הקרובות?
אני לא אומר שהרפורמה רעה, יש בה יתרונות אבל חייבים להכיר גם בחסרונות ובבעיות שלה.
הדבר היחידי שאני יודע זה שהיום ,יותר מתמיד, חייבים לבוא עם ידע לבנק!
אל תסתמכו על בנק ישראל, אל תסתמכו על המדינה, אל תסמכו על הבנק, תסמכו על עצמכם.
תלמדו, תחקרו, תשקיעו זמן!
שאתם קונים רכב, אתם עושים שיעורי בית, נכון?
זה מוצר יקר יותר וחשוב יותר, תשקיעו בזה לא פחות זמן.
אנחנו אולי לא מכירים, אבל חשוב לי ברמה האישית שאתם תבינו מה אתם קונים ומה אתם מקבלים בתמורה!
עכשיו תגידו שאין לכם זמן? אני מבין, באמת.
עכשיו תגידו שאין לכם את הסבלנות או הראש להתעסק בזה? גם את זה אני מבין, לחלוטין.
זה המצב? קחו יועץ מקצועי.
לא חייבים! ממש לא! אפשר לעשות הכל לבד, אבל תעשו את זה כמו שצריך = תשקיעו.
בהצלחה, תנסו להנות גם מהדרך :)
זה אני,
שי איסקוב.
למי שרוצה לקרוא באתר שלי בצורה קצת יותר נוחה ועל הדרך לראות עוד כמה מאמרים, מוזמן:
https://www.onefinance.co.il/post/newrules2022
