16/01/2026
דירה במחיר מציאה? רוב המשקיעים נטשו, אבל המתוחכמים מריחים דם
כתבה ראשית במגזין הנדל"ן
של TheMarker
https://www.themarker.com/realestate/2026-01-16/ty-article-magazine/.highlight/0000019b-c148-d641-a9bf-c3d80e3c0000
בשנים האחרונות הניבה השקעה בדיור תשואה עלובה ביחס למה שניתן היה לקבל בשוק ההון, מה שגרם להידלדלות בפעילות. אלא שירידות המחירים והמצוקה של קבלנים ומוכרי דירות מיד שנייה פותחת מקום להזדמנויות ■ "יש הרבה פחות משקיעים והעסקה יכולה לא להשתלם — למעט רכישות במחיר מציאה נמוך ממחיר השוק"
הדר חורש • 16 בינואר 2026
חמש השנים האחרונות בשוק הדיור איתגרו את ההשערה הרווחת בציבור שהשקעה בנדל"ן היא ההשקעה הטובה ביותר לאורך זמן, גם אם התשואה סולידית למדי. בסיכום חמש שנים מתברר שמשקיעי הנדל"ן טעו מאד בבחירתם, גם במקרים שבהם השיגו תשואה גבוהה מעט מהממוצע לענף. חלק לא קטן מהם נחל הפסד, לפחות בהתחשב באינפלציה, אבל ספק אם מישהו מרוכשי הדירות להשקעה הפיק תשואה המתקרבת לזו שהשיגו משקיעים, לא מתוחכמים במיוחד, בהשקעות פסיביות במדדי שוק ההון, כולל אפילו במדד חברות הנדל"ן.
התרבות הדיווחים של משרד האוצר על משקיעים המוכרים דירות בהפסד אולי אינם משקפים את תמונת השוק המלאה (בכל ענף יימצאו תמיד משקיעים שכשלו), אבל הם אופייניים למצבים שבהם הענף מדשדש והמחירים אף יורדים, ויש מי שנדחקים, מסיבות שונות, למכור את השקעתם בהפסד.
בסיכום חמש השנים, ההשקעה בדירה משתלמת בממוצע, אם לא מתחשבים באפיקי השקעה רווחיים יותר: מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים עלה, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), ב–25% מתחילת 2020 (הנתונים מעודכנים לרבעון השלישי של 2025). מדובר ברווח ריאלי נמוך של 8%, כלומר פחות מ–2% לשנה. השקעה פסיבית במדד S&P 500, למשל, הייתה מניבה בתקופה זו 85% (או 64% אחרי מס רווחי הון), השקעה במדד תל אביב נדל"ן הייתה מניבה רווח דומה (82% לפני מס), ומי שלא התחבר כלל לאמונה בנדל"ן והחליט להשקיע במדד תל אביב 125 קצר רווח של 142%, ובניכוי מס הפיק תשואה של 106%.
ההשקעה הגרועה ביותר הייתה ככל הנראה בעיר הגדולה והנוצצת מכולן — תל אביב. בעוד שבמרבית הערים האחרות הצליחו המשקיעים בדרך כלל לשמור על הערך הנומינלי של ההשקעה (לא כולל הוצאות מס ונלוות), בתל אביב נרשמה בסיכום התקופה ירידה נומינלית של 5% במחיר הדירה. אם זה נשמע כמו ירידה קלה, הרי שבהתחשב בשחיקה האינפלציונית, ובעובדה שאין בעיר כמעט דירות פטורות ממס רכישה, מדובר כאן בהפסד ריאלי של כ–25%. עם כל הכבוד לאזורי הארץ האחרים, תל אביב היא שוק הנדל"ן המרכזי שבו נרכשות ונמכרות כ–20% מהדירות בישראל, למגורים ולהשקעה. אבל דווקא כאן הצטבר המלאי הגדול ביותר של דירות לא מכורות, המעיק על יזמים ומוכרי דירות מיד שנייה.
שיעור הדירות שנרכשו להשקעה מכלל הדירות שנרכשו בישראל
ההנחות ומבצעי השיווק של הקבלנים, כמו גם מוכרי דירות יד שנייה המתקשים במכירת דירותיהם, אמורים לספק למשקיעים בדירות שפע של הזדמנויות, ועל פי עדויות אנשי נדל"ן, יש בשוק לא מעט ציידי מציאות. אבל מספר המשקיעים הפועלים בשוק נותר נמוך, ואפילו יורד. על פי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, באוקטובר האחרון רכשו משקיעים 759 דירות, ירידה של 8.3% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 55% בהשוואה לאוקטובר 2020.
פעילות המשקיעים באוקטובר 2020 הייתה מואצת במיוחד נוכח החלטת שר האוצר באותה עת, ישראל כ"ץ, להוריד את המס המוטל על המשקיעים מ–8% ל–5% בדרגה הראשונה. מאז שב המס ועלה, אבל גם קודם להפחתת המס, בינואר 2020, רכשו המשקיעים 1,300 דירות, כ–42% יותר מאוקטובר האחרון.
שי פינטו מתווך רימקס רי/מקס
שי פינטו, מתווך בבאר שבע: "היה פה הייפ וקפיצת מחיר לא פרופורציונלית, והשוק חוזר היום לממדים שלו. מי שקנה ב–2022 לא יקבל את הכסף שהשקיע. יש משקיעים שקנו דירות במחירים נמוכים והשקיעו בשיפוץ הנכס, שילמו מס רכישה, תיווך ושיפוץ. ברור שהם לא קיבלו את המחיר שהשקיעו"
למשקיעים הישראלים היו כל הסיבות להסתלק מהשוק: הממשלה העלתה את מס הרכישה על דירות להשקעה, בימים שבהם הכלכלנים היו בטוחים שהביקוש שמזרימים המשקיעים לשוק מאיץ את עליית מחירי הדירות. אף שהטענה מעולם לא נבדקה לעומקה, היה בה היגיון מסוים. מי שלא שוכנע על ידי המס, גילה עם עליית הריבית ובלימת העלייה במחירי הדירות שהסיכוי לרווח קל ומהיר יחסית הולך ומתרחק. השאלה הראויה היא אולי מדוע מתעקשים אלפי משקיעים להמשיך לרכוש דירות שאינם מתכוונים לגור בהן.
עו"ד איל בר־לב, משקיע נדל"ן ותיק ובעליהן של חמש דירות להשקעה, מספק את הצד שלו: "אני משקיע כבר 40 שנה בנדל"ן. אני מאמין שזה האפיק שנותן תשואה סולידית ולאורך זמן לא פחות טובה מאפיקי השקעה אחרים. אבל בדיוק אתמול נפגשתי עם יועץ והחלטתי לעבור להשקעה בשוק ההון. אני יודע שעכשיו הריבית קצת ירדה ואולי כמשקיע שמאמין מאוד בשוק הנדל"ן האסימון ירד לי רק באיחור, אבל אני לא רואה איך אני משיג תשואה מהשקעה בדירה. כדי להשיג תשואה טובה אני חייב להתמנף בהלוואה, וכשהריבית על המשכנתא כפולה מהתשואה השוטפת שאני יכול לקבל מהשכרת הדירה, השקעה בנדל"ן היא פשוט לא הגיונית, ואני לא רואה את המצב משתנה בקרוב"
לטווח הארוך יכול להיות שהמצב הוא הזדמנות למשקיעים מתוחכמים.
"בטווח הארוך אני מאמין שגם לשוק הנדל"ן יגיע התיקון, אבל במצב הנוכחי הנדל"ן הוא רק לבעלי עצבים חזקים מאוד. משקיע צריך לקחת מימון בריבית גבוהה מהתשואה על הנכסים ללא צפי לעליית ערך בשנתים הקרובות".
זה אומר שתמכור את הדירות שברשותך?
"לא. ההשקעות הנדל"ניות שלי נוחות לי. יש לי שוכרים לטווח ארוך, חלקם גרים אצלי כבר עשר שנים. אלה השקעות שעשיתי לפני שנים במחירים מאד נמוכים והתשואה פנטסטית. אם אמכור אצטרך לעמוד בעלויות מיסוי בשווי רבע מעליית הערך. אלה סכומים גבוהים שחבל לוותר עליהם".
באר שבע בשכונה
שכונה ג' בבאר שבע. "המשקיעים פחות מחפשים את הדירות הזולות בשכונות הקשות"
הסיפור של שכונה אחת: מאחורי הפערים שבין מכירות הקבלנים לדירות יד שנייה הדר חורש
הדרום לוהט - אבל בתל אביב ובירושלים מכירות הדירות החדשות קורסות הדר חורש
הדרמה עוד לא נחשפה במלואה: קבלנים צפויים להמשיך לחתוך את מחירי הדירות הדר חורש
מחפשים מציאות ומנסים לממש רווחים מהירים
בר־לב הוא משקיע "קלאסי" מהסוג שהולך ונעלם מהשוק — משקיע מוצהר שרוכש דירות נוספות על דירות המגורים שלו, במרכז הארץ, וסומך בעיקר על עליית הערך לטווח ארוך. חלק גדול מהמשקיעים בענף עוסקים בחיפוש מתמיד אחר מציאות מצד אחד, וניסיון לממש רווחים מהירים על ידי מכירת הדירה שרכשו תוך זמן קצר יחסית של כמה שנים. לדעת מתווכים בענף, יש בשוק הדיור לא מעט מוכרים לחוצים, יזמים, משפרי דיור שנתקעו עם מכירת הדירה הישנה, ובעלי דירות במתחמים המיועדים לשדרוג באמצעות תוכניות התחדשות עירונית.
חברת מאגמה, בבעלות עומר רחמים ושמואל להב זלמנוביץ, עוסקת בשיווק דירות חדשות עבור יזמים. משקיעים המחפשים הזדמנויות רכישה של דירות זולות הם חלק מקהל הלקוחות שלה. "פריסייל" — מחירים מיוחדים במכירה מוקדמת — הוא שם המשחק פה. אבל רחמים מודה שהמושג עבר שחיקה משמעותית בשנה האחרונה כתוצאה משימוש יתר, גם במכירות במחירי שוק מלאים. "הסיפור של הפריסייל קצת איבד תנופה. המשקיעים כבר לא מתרשמים, אז הם מחפשים הטבות שמעניקות להם ביטחון, כמו ויתור על ריבית והצמדה בדחיית תשלומים, והנחות אמיתיות", הוא אומר.
שלומי זינו, מתווך בקריות: "אנחנו עובדים עם חרדים שרושמים דירות על שם הילדים. כשהדירה נרשמת על שם הילד, לא משלמים עליה מס רכישה של משקיעים. יש גם צעירים שאין להם כסף לקנות דירה והם קונים דירה ראשונה להשקעה. אלה רוב המשקיעים, והם מחפשים דירות זולות במתחמי התחדשות עירונית"
לדבריו, יזמים רבים מדברים אמנם על מחירי פריסייל, אבל מי שבודק את המחירים ומשווה יגלה שאין בהצעות האלה הנחות של ממש. זה עדיין לא אומר שאין בשוק יזמים ומוכרים לחוצים שמוכנים להתפשר בגדול. "המשקיעים מחפשים דם, ומוצאים את המקומות שבהם הקבלנים שחוטים", אומרים במאגמה. "המציאות מגיעות במקומות ספציפיים שבהם היזמים נמצאים במצוקה גדולה. עשינו עסקה על דירת 3 חדרים ב–2.35 מיליון שקל במקום שבו מחיר השוק היה 2.8 מיליון שקל.
"בראשון לציון, בפרויקט שנבנה על שטח מחנה צריפין, דירות בשווי 3.5–3.6 מיליון שקל נמכרות בתנאים שמשקפים אחרי הטבות מחיר של 3.2 מיליון שקל. אנחנו רואים שם מלאים של דירות לא מכורות, שלא ראינו מעולם. רבות מהדירות עומדות מוכנות לאכלוס מיידי ואין קונים. ולא רק שם. יזמים שרוצים למכור צריכים לרדת לא פחות מ–8% ממחיר השוק, ואז באים המשקיעים".
הפחתת הריבית שינתה משהו?
"כמעט לא. המצב הביטחוני והאי־ודאות הפוליטית משפיעים על המשקיעים יותר מהריבית. רק מגמה של יציבות תחזיר את המשקיעים. ברגע שיש ודאות לגבי המחירים — יהיו עסקות".
שלומי זינו מאנגלו סכסון בקריות מתמחה בתחום אחר של דירות משקיעים, דירות מיד שנייה. "הירידה בשוק עדיין קיימת, וזה לא דבר חדש", הוא אומר. "המשקיעים התחילו להתקרר ב–2022, כשהריבית התחילה לעלות ושכר הדירה ירד. התשואה על השכרה לא כיסתה למשקיע את המשכנתה והוא צריך להתמודד עם תזרים מזומנים שלילי בשביל להחזיק את הדירה. להרבה אנשים זה לא התאים והתנועה ירדה. יש הרבה פחות משקיעים מבעבר. אין היום דירות ב–700–800 אלף שקל והריבית פוגעת ברווח העתידי והעסקה יכולה לא להשתלם למעט רכישות במחיר מציאה נמוך ממחיר השוק".
מחירי דירות 4 חדרים וכמה הרוויחו עליהן הבעלים
מי האנשים שנשארו בתחום ומה הם מחפשים?
"רובם לא מוגדרים משקיעים על פי ההגדרות של רשות המסים, והם לא נכנסים לסטטסטיקה שמפרסם הכלכלן הראשי. אנחנו עובדים הרבה עם חרדים שרושמים דירות על שם הילדים. כשהדירה נרשמת על שם הילד, היא לא נחשבת דירה שנייה ולא משלמים עליה מס רכישה של משקיעים. יש גם צעירים רבים שאין להם כסף לקנות דירה והם קונים דירה ראשונה להשקעה. אלה רוב המשקיעים, והם מחפשים דירות זולות במתחמים של התחדשות עירונית. תמיד חיפשו מתחמי התחדשות עירונית, אבל בעבר קנו דירות בכל שכונה שעשו בה מצגת של התחדשות עירונית או מישהו עבר בה ואסף חתימות. היום המשקיעים יודעים לאתר את המתחמים האמיתיים שיש בהם תוכניות מאושרות.
"יש עשרות אלפי הצעות לדירות בהתחדשות עירונית, אבל רק כמה מאות תוכניות מאושרות. יש לנו דירות במתחמי פינוי־בינוי שאפשר לרכוש תמורת 1.2–1.3 מיליון שקל. הלקוחות רוכשים אותן עם הון עצמי של 300–400 אלף שקל, וכשהתוכנית בתוקף ומתקבל היתר בנייה הם כבר יכולים למכור את הדירה ולעשות רווח של 600-700 אלף שקל תוך שנתיים־שלוש. הרווחים יכולים להגיע ל–200%, ויש לנו הרבה לקוחות שעשו עסקות כאלה".
אלה ההזדמנויות היחידות בשוק?
"לא רק. בעבר היו מכירות פריסייל, אבל יש הרבה הונאות והנחות מדומות. יש חברות שמציעות מחירים נמוכים, אבל כשבודקים רואים שבעצם מדובר בקבוצת רכישה שלא נותנת ערבות לכספי הרוכשים. יש קבלנים שמציעים מבצעי מימון מפתים של 10/90 או 20/80, אבל המבצעים האלה נהפכו גם הם לאמצעי לניפוח מחירים. המשקיעים ומחפשי המציאות למדו לזהות דירות מיד שנייה שעומדות הרבה זמן בשוק. במדלן וביד 2 יש כלים שמאפשרים לראות כמה זמן הדירה עומדת בשוק וכמה המחיר ירד מאז הפרסום הראשון. הם עוקבים אחרי הדירות האלה כדי להגיע בנקודה שבה יש הזדמנות לקנות את הדירות מתחת למחירי השוק, כי זו הדרך הכי טובה להרוויח על דירה להשקעה".
באר שבע עיר סטודנטיאלית
באר שבע. "המשקיעים ומחפשי המציאות למדו לזהות דירות מיד שנייה שעומדות הרבה זמן בשוק"
"בירת המשקיעים" נזנחה
אחד הסיפורים העצובים בתחום ההשקעות בדירות נמצא בבאר שבע. העיר, שנחשבה בעבר בירת המשקיעים, הציעה דירות ישנות במחיר אפסי, שוק שכירות תוסס והבטחות מרקיעות שחקים לפיתוח העיר. החלומות לא התגשמו. השלטון המרכזי זנח את העיר הדועכת לטובת השקעות והטבות מס לערי הלוויין וליישובים הכפריים, שדילדלו את באר שבע והביאו אותה לסף קריסה אורבנית. יש דיבורים על התחדשות עירונית, אבל משקיעי הנדל"ן הם אנשים ריאלים.
הידרדרות העיר מתבטאת גם בקיפאון נדל"ני. יזמים לא מגלים עניין במכרזי הדיור שמעזה המדינה מדי פעם לפרסם, וגם המשקיעים מדירים רגליים. מנתונים שפירסם האוצר ברבעון הראשון של השנה עולה ש–31% מהמשקיעים שמכרו את השקעתם בדירה בעיר עשו זאת בהפסד ריאלי. באוקטובר האחרון דישדשה בירת המשקיעים בעבר בתחתית רשימת הערים הגדולות שבהן נרכשו דירות להשקעה, עם 80 דירות בלבד.
שי פינטו, מתווך דירות מסוכנות רימקס בבאר שבע, קצת נעלב מהנתונים על הפסדי המשקיעים בעירו. "לא רק בבאר שבע ירדו מחירים ואנשים הפסידו. ב–2021 ו–2022, תקופת הקורונה, הריבית הייתה נמוכה וכל המשקיעים קפצו, גם כאלה שהם לא משקיעים מנוסים. היה פה הייפ וקפיצת מחיר לא פרופורציונלית, והשוק חוזר היום לממדים שלו. מי שקנה ב–2022 לא יקבל את הכסף שהשקיע, במיוחד אם הוא שילם גם מס רכישה. יש משקיעים שקנו דירות במחירים נמוכים והשקיעו בשיפוץ הנכס, שילמו מס רכישה, תיווך ושיפוץ, ובאים עכשיו למכור את הדירה. ברור שהם לא קיבלו את המחיר שהשקיעו".
נעמי כהן, יועצת משכנתאות: "יש לקוחות שבונים על האופציה למכור את הזכות לדירה שקנו, במקום להשלים את התשלום ולקנות את הדירה. אבל זה מסובך ותלוי ברצון הטוב של הקבלן שלא תמיד מוכן, מפני שגם הוא צריך למכור דירות בבניין והוא לא צריך תחרות מצד הלקוחות שלו"
עם זאת, הוא מודה שפעילות המשקיעים בעיר ירדה. "מחפשים פחות את הדירות הזולות בשכונות הקשות שפעם המשקיעים היו פעילים בהן. מחפשים שכונות עם סטודנטים. שכונה ב' חזקה, בלי אוכלוסיות קשות ובלי לא יהודים. קל יותר להשכיר שם את הדירות, התשואות גבוהות יותר וקל יותר לממש את הנכס. אין פה התחדשות עירונית ואין הזדמנויות. אנחנו עדיין לא גבעתיים או רמת גן. יש לי דירה שאני חתום בה על פינוי־בינוי, אבל אני לא רואה את זה קורה בחמש השנים הקרובות. אני יותר ריאלי".
לדברי נעמי כהן, יועצת משכנתאות המתמחה בעבודה עם משקיעים, באר שבע אינה העיר היחידה שננטשה על ידי משקיעים. "המחירים ירדו בכל הארץ ומשקיעים רבים עזבו את הפריפריה ונסוגו לאזורים מרכזיים יותר", אומרת כהן, המשמשת גם סגנית יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות. "יש פה מציאות מטורפת, אז למה לקנות בבאר שבע אם אפשר לקנות דירה במחיר נמוך בקריית גת? אבל יש מציאות גם בירושלים, גבעתיים וחולון.
"לקוחות שלי קנו דירה בתל אביב ב–600 אלף שקל מתחת למחיר השוק. גם בעסקות מימון בדירות יד ראשונה יש מציאות וגם בדירות יד שנייה, במיוחד דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. בשוק יד שנייה בולטות דירות שנמכרות בזול בשכונות 'מחיר למשתכן' שהגיעו למועד שבו הזוכים יכולים למכור את הדירות. רואים את זה בפרויקטים בראש העין ובראשון לציון, וההיצע גורם לירידות מחירים משמעותיות. השוק נכנס לקיפאון וזה יימשך תקופה מסוימת".
קריית גת. "יש פה מציאות מטורפת, אז למה לקנות בבאר שבע אם אפשר לקנות דירה במחיר נמוך בקריית גת?"
קריית גת. "יש פה מציאות מטורפת, אז למה לקנות בבאר שבע אם אפשר לקנות דירה במחיר נמוך בקריית גת?" צילום: אילן אסייג
נתקלת במקרים של משקיעים שנכנסו לעסקת 10/90 ולא הצליחו לעמוד בתשלום?
"יש לי פרויקט שלם באלעד שבו הלקוחות לא הצליחו לעמוד במכירת הדירה מיד שנייה ונכנסו לצרות. הם קנו ב–10/90 ועשו חיתום מלא בבנק, אבל עדיין לא יכלו להשלים את העסקה. זה נפתר באמצעות הלוואה משלימה ונכונות של הקבלן ללכת לקראתם ולהאריך את מועד הפרעון של הלוואת הקבלן. ההמלצה שלי ללקוחות שמסתבכים במכירת הדירה היא להוריד דרסטית את המחיר. היה לי משקיע שהסתבך והתקשה להשלים את העסקה מפני שלא חישב נכון את התשלום על חשבון ההון העצמי. אבל הוא פתר את הבעיה באמצעות הלוואה נוספת.
"באופן כללי משקיעים מחושבים יותר לא נכנסים לעסקות שהם לא יכולים להשלים. יש לקוחות שבונים על האופציה למכור את הזכות לדירה שקנו, במקום להשלים את התשלום ולקנות את הדירה. אבל זה מסובך ותלוי ברצון הטוב של הקבלן שלא תמיד מוכן, מפני שגם הוא צריך למכור דירות בבניין והוא לא צריך תחרות מצד הלקוחות שלו".
לדבריה, ירידת הריבית האחרונה לא הגיעה לשוק המשכנתאות, ולכן היא לא משפיעה על השוק: "הריבית במשק ירדה אמנם, אבל הבנקים הורידו את הריבית עוד קודם לכן בגלל התחרות ומצב השוק. הם עשו זאת על ידי הורדת המרווחים שהם לוקחים. עכשיו הם העלו את המרווחים וירידת הריבית לא מגיעה ללקוחות ואינה משפיע בינתיים על השוק. הירידה, אם הייתה, היא אפסית, בשיעור של 0.1% — מ–5% בשנה ל–4.91%. כשהריבית תרד באמת, נרגיש את השינוי בשוק".
