360 פיננסים-יעוץ משכנתא איכותי

04/01/2024

עברנו דירה.
מוזמנים למשכננו החדש ברחוב הדס 3, קריית טבעון.
קפה טוב ושיחה טובה מובטחים.

25/12/2023

"החלטתי להתגרש. אני בסוף שנות ה 50, ואני עובדת במספר עבודות בשכר נמוך. *אני מאוד רוצה לשמור על הבית בו גידלתי משפחה*, אבל הבנק אמר לי שאין סיכוי שיתנו לי משכנתא לשלם לגרוש שלי את חלקו. יש לי כבר קונה לבית.... אבל רגע לפני, חבר אמר לי לבדוק עם בעל מקצוע, אולי בכל זאת יש דרך. אתה יכול לעזור?"

ב. פנתה אלי לפני כשנה וחצי.

מי שעוקב אחרי יודע שאני לעולם לא משחרר הצהרות פרסומיות בומבסטיות. לא ברשתות, ולא ישירות ללקוחות.

"אני לא יודע, אבל שווה לבדוק", עניתי.
נפגשנו לשיחה ארוכה.
אכן, תנאי הפתיחה לא נשמעו טובים. לא ניתן לקבל משכנתא ברמת ההכנסה המוצהרת הנוכחית.

אבל... תוך כדי שיחה הבנו שמערכת היחסים עם הגרוש שלה היא כזאת שמאפשרת לה להמתין עם הכרעה, ובנינו תכנית עבודה.

החלטנו שבחודשים שנותרו עד לסוף השנה היא תעשה מאמץ להגדיל את ההכנסות למינימום הנדרש, ונבדוק איפה הדברים עומדים לאחר מכן.

לאחר כ 6 חודשים גילינו שבאופן טכני סך ההכנסות הוא כזה שמאפשר לה לעמוד בתנאי הסף לקבלת המשכנתא שהייתה צריכה.

אלא ש...מאחר וההכנסות שלה אינן כנגד תלוש אלא כעוסק פטור, הבנק מבקש לראות היסטוריה של הכנסות לאורך זמן.

בחרתי את הבנק בו ידעתי שיש מקסימום גמישות ויצירתיות בסיטואציות מורכבות שכאלה, ונכנסתי למהלך אינטנסיבי של משא ומתן.

הצלחנו.

ב. קיבלה משכנתא, שילמה לגרוש שלה את חלקו, והצליחה לשמור על הבית.

האמת- הלוואי ולכל סיפור גירושים היה הפי אנד כזה.
האם אני יכול להבטיח כזה לכל אחד?
ממש לא.
אבל אני מבטיח לנסות באותה מידת מחוייבות.

20/12/2023

אם אתם עומדים לסגור משכנתא בזמן הקרוב, שימו לב לטיפ חשוב!

*עד סוף החודש* אנחנו נמצאים בנקודת זמן יחודית אותה ניתן לנצל על מנת לשפר את המשכנתא של הלקוחות שלכם בצורה משמעותית.

להלן הניתוח וההמלצות שלי:

1. תשואות האג"ח לכל הטווחים יורדות משמעותית (מחירי האגח עולים). *עד סוף החודש* וקיבוע העוגנים לינואר נותרו עשרה ימים וכל האינדיקטורים מראים שאין סיבה כרגע לירידה פתאומית וחזקה בבורסה ועלייה חזרה של תשואות אגח. מה גם שאגח 10 שנים ארה"ב וגם ישראל מתחת 4% - מהווה אינדיקטור חזק לכיוון חיובי של השוק.
2. עוגן מל"צ/3: נסגר בדצמבר על 3.92% ונכון לעכשיו אג"ח 3 שנים עומד על 3.57%.
3. עוגן מל"צ/5 נסגר בדצמבר על 4.02% ואגח 5 כרגע 3.56%. וכך הלאה בכל הטווחים הרלוונטיים למלצים.

*מה עושים ברמה האופרטיבית כדי לנצל את המצב?* משכנתאות שמגיעות לסגירה אני מושך את האישור הסופי כך שתוקף ההצעה יגיע כמה שיותר לתוך ינואר. עדיף מעבר ל 14.01. בשאיפה הלקוחות יסיימו בטחונות תוך כמה ימים והתיק יהיה מוכן לביצוע לקראת סוף דצמבר. ואז, הביצוע יתרחש בהתאם להתרחשויות באגח.

אם במקרה השוק יתהפך והתשואות יעלו בחזרה (לדעתי אין שום סיכוי שתשואות האגח יעלו עד רמת העוגנים בדצמבר, אבל בכל זאת נשמור קצת על זהירות) - אם בכל זאת זה יקרה - ביצוע תחילת ינואר לפני שהעוגנים מתעדכנים.

אבל... אם השוק ממשיך במגמה החיובית - מבצעים משכנתא רק לאחר עדכון העוגנים ואז ריבית המלצים שהלקוחות יקבלו יהיו דרמטית נמוכות יותר.

דוגמא מספרית כדי לסבר את האוזן:
בשבוע הבא לקוחות שלי חותמים בבנק הפועלים על משכנתא. למרות שההצעה הסופית התקבלה לפני כעשרה ימים כי הבנקים האחרים הרימו ידיים, משכתי את הסגירה עד לפני יומיים. המטרה הייתה לקבל תוקף אישור סופי סביב העשירי לינואר. התקבל אישור עד 11.01.

עדכון עוגנים בבנק הפועלים מתרחש בד"כ סביב חמישי עד שביעי לחודש לפי תשואת אג"ח קלנדרית בדו"ח התשואה הנומינלית עקום אפס.
ריבית מל"צ 3 של הלקוחות באישור הסופי נכון לעכשיו היא 4.19%. נוסחה F + 0.27%.

כלומר, היה ונניח ותשואת אג"ח 3 הנוכחית תישאר כמו שהיא כרגע עד סוף החודש - נבצע את המשיכה לאחר עדכון העוגן והריבית בפועל צפויה להיות מתחת ל 3.85% !!!
אם התשואות ימשיכו לרדת בימים הבאים ייתכן אפילו שהלקוחות יהנו מריבית שמזכירה את הימים הטובים של 2021.

חשוב להדגיש שבנק ישראל מחשב את עקומת הריביות במודל שאינו העתקה אחד לאחד מהמסחר בבורסה, אבל עדיין מדובר על מספרים די קרובים.

בהצלחה,
שוקי

Photo by mesh on Unsplash

12/12/2023

המלחמה הנוכחית העצימה את הסחרור ואי הוודאות בהם היה שרוי מלכתחילה שוק הנדלן והמשכנתאות בשנה האחרונה.

עסקאות רבות נעצרו או בוטלו, ורבים מחכים לראות מה יקרה על מנת לקבל החלטות להמשך.

על מנת לסייע לכם בתקופה זו השתתפתי בפודקאסט מקצועי מבית *קלקל"צ* בניסיון לענות על שאלות העולות מהשטח ומתן טיפים בתקופה סוערת זו.

מה קרה כאן מבחינה פיננסית?
האם דווקא עכשיו כדאי לנסות לסגור משכנתא?
למה דווקא עכשיו הבנקים יותר גמישים?
לאיזה כיוון צפוי שינועו הריביות?
טיפים והנחיות לבניית תמהיל משכנתא בתקופה זו.

מוזמנים להאזין ולהעביר הלאה למי שרלוונטי.

אמנם הפודקאסט מיועד ליועצי משכנתאות, אבל הוא נותן מענה לסוגיות המעניינות קהל רחב.

כמו תמיד- אני זמין עבורכם להתייעצות.
https://open.spotify.com/episode/27mwCZE1RvqZMT57ng0o0n...

Listen to this episode from קלקל"צ - הפודקאסט ליועצי משכנתאות on Spotify. מה עושים שהקלפים נטרפים שוב ושוב בעסק שלנו בפרק זמן כל כך קצר?עצירת קורונה, צמיחה מטורפת אחרי, צלילת עלית ריבי...

12/12/2023

המלחמה הנוכחית העצימה את הסחרור ואי הוודאות בהם היה שרוי מלכתחילה שוק הנדלן והמשכנתאות בשנה האחרונה.

עסקאות רבות נעצרו או בוטלו, ורבים מחכים לראות מה יקרה על מנת לקבל החלטות להמשך.

על מנת לסייע לכם בתקופה זו השתתפתי בפודקאסט מקצועי מבית *קלקל"צ* בניסיון לענות על שאלות העולות מהשטח ומתן טיפים בתקופה סוערת זו.

מה קרה כאן מבחינה פיננסית?
האם דווקא עכשיו כדאי לנסות לסגור משכנתא?
למה דווקא עכשיו הבנקים יותר גמישים?
לאיזה כיוון צפוי שינועו הריביות?
טיפים והנחיות לבניית תמהיל משכנתא בתקופה זו.

מוזמנים להאזין ולהעביר הלאה למי שרלוונטי.

אמנם הפודקאסט מיועד ליועצי משכנתאות, אבל הוא נותן מענה לסוגיות המעניינות קהל רחב.

כמו תמיד- אני זמין עבורכם להתייעצות.

https://open.spotify.com/episode/27mwCZE1RvqZMT57ng0o0n?si=qBaGHvB-RNW2SVm920GnuQ&nd=1&dlsi=68c54b9495fc4076

Listen to this episode from קלקל"צ - הפודקאסט ליועצי משכנתאות on Spotify. מה עושים שהקלפים נטרפים שוב ושוב בעסק שלנו בפרק זמן כל כך קצר?עצירת קורונה, צמיחה מטורפת אחרי, צלילת עלית ריבי...

17/10/2023

17/10/2023

**פוסט קצת ארוך, אבל אתם כבר מכירים אותי, אני אוהב להיות יסודי ולתת לכם מידע ועצות פרקטיות.**

לאור המצב המורכב בנק ישראל והבנקים המסחריים יצאו בשורת הקלות והנחיות ללקוחות, הן בחשבון השוטף והן בתשלומי המשכנתא.

בהמשך מטה ראו מידע מרוכז מהתאחדות יועצי המשכנתאות וקישורים לבנקים העיקריים.

מספר הערות אישיות שלי:

א. בימים קשים ומבלבלים בהם חוסר הוודאות והחרדות גוברים כולנו נוטים לחפש פתרונות מהירים וזמינים. לא תמיד מדובר בפתרון טוב לטווח ארוך. חשוב מאד להבין את המשמעויות והמחירים של כל פתרון המוצע לכם על ידי הבנק.

ב. כפי שקורה בשבועות הראשונים בכל משבר חמור - ריביות המשכנתא מזנקות. בעיקר עקב אי הוודאות והחרדות. אנו חווים זאת כרגע בעבודה מול הבנקים - בבקשות משכנתא חדשות הריביות גבוהות משמעותית מאילו של לפני שבועיים (שהיו גבוהות מלכתחילה עקב מצב המאקרו בישראל ובעולם).
לאחרונה חווינו זאת בצורה קיצונית בהתפרצות הקורונה בישראל בפברואר/מרץ 2020, כאשר לאחר כשלושה שבועות/חודש הריביות החלו להתייצב ואף לרדת.

על פי רוב כאשר אי הוודאות מתחילה להתפוגג וההיסטריה מעט פוחתת, גם אם המלחמה נמשכת, סביר להניח שנראה התמתנות בעליית הריבית ואני משער גם ירידה מסויימת. לכן, לקוחות הנמצאים כרגע במו"מ מול הבנקים על תנאי משכנתא חדשה ויש ביכולתם להמתין מספר שבועות - לדעתי כדאי לעצור כרגע ולחזור למו"מ בהמשך. בשאיפה שגם העובדה שאנו מתקרבים לסוף שנה תעבוד לטובתנו במו"מ מול הבנקים.

ג. אני מקבל הודעות וטלפונים מלקוחות על כך שנגיד בנק ישראל עומד להוריד ריבית בהודעת הריבית הקרובה שנקבעה ל 23.10. כאילו עידן חדש של ריביות נמוכות בפתח. מציע לכולם לא לבנות על זה ולא לשנות תוכניות בציפייה לירידות ריבית משמעותיות במשכנתא.

בסקירות של כלכלנים וגופי השקעות מהימים האחרונים אכן מופיעות הערכות שהנגיד ייאלץ להוריד מעט את הריבית. לדעתי, גם אם זה יקרה והנגיד אכן יוריד ריבית מדובר בפלסטר לטווח קצר למצב המלחמה בו אנו נמצאים כרגע ולא בהורדת ריבית מתמשכת. כולם מצפים מהנגיד להורדת ריבית כדי להקל על משקי הבית ועל העסקים, אבל מנגד הדולר התחזק מאד מול השקל ושאר אינדיקטורים מלמדים על כך שאין סיבה לבנות על זה לטווח מעבר למיידי. צריך לזכור גם שריביות המשכנתא לא מושפעות רק מהודעת הריבית של הנגיד (המשפיעה באופן ישיר על מסלול הפריים במשכנתא) אלא גם ובעיקר משוק האג"ח המשמש כמקור גיוס הכסף של הבנקים למשכנתאות שלנו. ברגע שמחיר האג"ח יורד, כפי שקורה כרגע, ריביות המשכנתא עולות. לכשמחיר האגח יתאושש ויעלה לאורך זמן (כששוק ההון יתאושש ויעלה) - ריביות המשכנתא ירדו.

אם וכאשר זה יקרה - אני מעריך שישתלם לרוב נוטלי המשכנתאות בשנה וחצי האחרונות למחזר לתנאים טובים יותר, וגם זה רק לאחר בדיקת כדאיות כלכלית מקיפה ומקצועית ולא כי כך אומרים המומחים בתקשורת.

מאחל לכולנו ימים טובים ושפויים יותר בקרוב.
מי שמעוניין להתייעץ/לשאול/להעיר ולהאיר - מוזמן לשלוח אליי מייל.
אשתדל להגיב ברצון לכולם.

הנה ריכוז מידע ולינקים לבנקים ולבנק ישראל, *כדאי להתעדכן כי כל הזמן יש שינויים*

1. קובץ מצורף - הקלות בנקים לאור המצב.
2. קובץ מצורף - מתווה בנק ישראל.

3. קישורים:
בנק ישראל - בדף הבית מופיע באנר הודעות ומידע בנושא המצב הביטחוני. מידע לציבור, כולל קישורים לבנקים: www.boi.org.il
בנק הפועלים - https://www.bankhapoalim.co.il/he/node/2301
בנק מזרחי טפחות - https://www.mizrahi-tefahot.co.il/info-for-our-customers/special-war-benefits/
בנק לאומי - https://www.leumi.co.il/Campaign/Here_For_You/51011/?_ga=2.171968035.1288775020.1697110896-558374456.1648658048
דיסקונט - https://www.discountbank.co.il/DB/private/lp/state-of-emergency_service?tab=1
בינלאומי - https://www.fibi.co.il/wps/portal/FibiMenu/Marketing/Private/GeneralPages/Products/BenefitsAndEase

29/09/2023

רגע מרגש של נחת... מייל מאתמול מלקוחות, מיד בסיום תהליך המשכנתא.