01/11/2018
מינוף נדל"ן:
המדרגות איטיות מידי.. המעלית לא עובדת..
הדרך להגיע למעלה – היא באמצעות מינוף..
לפחות פעמיים בשבוע אני נפגש עם אנשים עם הון עצמי של 150,000 – 200,000 ₪ שלא יודעים מה נכון עבורם לעשות עם הכסף.
הצעות שנראות מפתות מרצדות מכל עבר, מספרים על השקעה באמריקה עם 12% בגרמניה 15% וכו ...
אבל לפני שאתם עושים שטויות, תחזרו רגע לבסיס, להשקעה בדירת מגורים בישראל במרחק יריקה מכם, תיכנסו רגע למספרים ותבינו כמה השקעתם וכמה הרווחתם.
כל אחד שרק חשב על רכישת נדל"ן יודע לשלוף את המחשבון בתנועות נחושות ולבדוק כמה תשואה יש על נכס פלוני.. כמה תשואה צפויה בברלין.. בארה"ב.. או על קרקעות בירח..
כאן המקום לפתוח קצת את הראש ולהבין את ההשלכות על התשואה כשמשלבים בעסקת הנדל"ן מינוף פשוט באמצעות משכנתא, מינוף שבדרך כלל לא קיים במקומות אחרים, בטח לא באותם מספרים.
ניקח לדוגמא רכישת דירה בישראל, באזור איכותי ויציב בישראל במחיר של בין 500,000 - 600,000 ₪ שמניבה שכ"ד חודשי של 2,500 ₪.
נשלוף את המחשבון, נכפיל את דמי השכירות ב-12 חודשים, חלקי מחיר הרכישה, והגענו לתוצאה של 5% תשואה, עסקה בהחלט נחמדה ואף מומלצת.
אך אם נכניס למשוואה את עניין המינוף, נגלה מספרים מפתיעים בהרבה.
לדוגמא:
מחיר רכישה: 600,000 ₪
הון עצמי: 180,000 ₪
משכנתא: 420,000 ₪ (17.5 שנים – 210 חודשים)
דמי שכירות: 2,500 ₪
החזר חודשי: 2,500 ₪
אם אנו מעוניינים לבחון מהי התשואה השנתית מהשכירות על ההון העצמי שהושקע, אנחנו צריכים להפחית מסך הכנסות השכירות את מחיר הריביות שנשלם לבנק על המשכנתא. עלות הריבית על הכסף ע"פ סביבת הריביות שאנו חיים בה היום, תעמוד על – 100,000 ₪ לכל התקופה.
זאת אומרת, דמי השכירות שייכנסו במהלך כל התקופה (17.5 שנים) יעמדו על 525,000 ₪ אם נפחית את עלות הריבית ששילמנו לבנק, יעמדו סך דמי השכירות על 425,000 ₪.
ועכשיו הגיע הזמן לשלוף שוב את המחשבון ונחלק את סך דמי השכירות ב – 17.5 שנים נגיע ל – 24,285 ₪ שנתי, חלקי ההון העצמי המושקע, נגיע לתשואה של.......
13.4% תשואה שנתית על ההון!!!
יקומו החכמים והמנוסים ויזעקו.. מה עם התיווך/עו"ד/פתיחת תיק/שינויי ריבית ומדד/ חודשים ללא שוכרים/ תיקונים בדירה וכו'..
קודם כל, הכל נכון. כמובן יש לקחת הוצאות אלו בחשבון.. אבל, את אותם ההוצאות ואף יותר, יהיו גם בברלין, בארה"ב ואפילו על הירח.. אותם הוצאות יהיו גם בכל מקום ובכל דרך שתרכשו נכס נדל"ן..
אבל, לא לשכוח, כל זה בהנחה ומחיר הנכס יישאר בדיוק כמו ביום הרכישה, די אם הנכס יעלה ב-10-15% ב-18 השנים הבאות או אם רכשתם את הנכס ב-10% מתחת למחיר השוק וכל ההוצאות הנלוות נמחקו כלא היו...
אגב, ניתן להתאים את ההחזר חודשי של המשכנתא בהתאם לצרכים והיכולות של כל אחד, יש שירצו להשאיר כל חודש "עודף" כתזרים ויפרסו את המשכנתא ליותר שנים, יש שירצו דווקא לקצר יותר את התקופה על אף שההחזר החודשי יהיה גבוה יותר מדמי השכירות.
חשוב להתאים את העסקה אליכם ולא להיפך..
מסקנה: אל תמתינו לביאת המשיח. קומו תתכננו ותעשו.
ומי שמתקשה יש לו תמיד אותנו..
