24/09/2017
יועץ משכנתא – איך לבחור נכון
ייעוץ משכנתא אובייקטיבי מקצועי יכול לחסוך לכם כסף רב ולסייע לכם במימוש אחת מהעיסקאות הכלכליות הגדולות של חייכם. פוסט זה נועד לעזור לכם לבחור את יועץ המשכנתאות המתאים ביותר עבורכם, ולהבין את הערך שתוכלו לקבל מתהליך הייעוץ.
מהו ייעוץ משכנתאות?
ייעוץ המשכנתאות כולל בבסיסו 3 שירותים מרכזיים:
1. בניית תמהיל משכנתא נכון כלכלית, המותאם לצרכי ומאפייני הלקוח.
2. סיוע בהשגת ריביות אטרקטיביות מהבנק.
3. ליווי הלקוח במשך חיי המשכנתא וביצוע עדכונים והתאמות נדרשות בהלוואה במידת הצורך.
מי צריך ייעוץ משכנתא?
רבים מהלקוחות מבולבלים בכל הנוגע לתחום המשכנתאות המורכב, ומתקשים לגבש דעה ברורה למול הצפת המידע הקיימת בנושא. לקוחות אלה מעדיפים בדרך כלל, ולדעתנו בצדק, לפנות לגורם מקצועי, שיעזור להם בקבלת ההחלטות הנכונות עבורם.
תהליך ייעוץ משכנתא – למה לצפות? על מה לא לוותר?
תהליך ייעוץ המשכנתא משתנה מיועץ ליועץ, ויכול להתמקד בנושא ספציפי (כמו מכרז ריביות בלבד) או להיות חלק מתהליך נרחב של תכנון פיננסי כולל עבור הלקוח, תהליך ייעוץ סטנדרטי יכלול 1-2 פגישות וקשר שוטף לכל אורך תהליך לקיחת המשכנתא, עד לקבלת הכסף מהבנק ומימושה המוצלח של עיסקת הנדל"ן.
שלב ראשון חישוב סכום המשכנתא הנדרש :
עלות רכישת הדירה אינה מסתכמת במחיר הדירה בלבד, והיא כוללת מגוון של הוצאות נלוות.
ההוצאות הנלוות מסתכמות ברוב העסקאות ב-4-7% ממחיר הנכס, וכוללות:
1. דמי תיווך.
2. מס רכישה.
3. שכר טרחה לעורך דין.
4. אגרות רישום.
5. עלויות שיפוץ
6. עלויות מעבר דירה.
7. ביטוח משכנתא.
יועץ המשכנתא ינחה אתכם בביצוע חישוב הסכום הנדרש, או שיבצע את החישוב עבורכם, בהתאם לנתונים שתאספו יחד.
לאחר ביצוע החישוב, קיימת חשיבות גדולה לחוות הדעת של יועץ המשכנתא לגבי היחס שבין ההון העצמי ויכולת ההחזר שלכם, ובין גובה המשכנתא. יועץ משכנתא מקצועי ידאג לשמור על לקוחותיו מפני לקיחת התחייבות גדולה מכפי יכולתם.
שלב שני בקשת אישור עקרוני מהבנק :
לאחר שחישבתם את סכום המשכנתא הנדרש לכם, השלב הבא כולל פנייה למספר בנקים למשכנתאות בבקשה לקבלת "אישור עקרוני למשכנתא".
האישור העקרוני מהבנק מבטיח לכם שתוכלו לקבל מהבנק את סכום ההלוואה הנדרש, עם השלמת עיסקת הנדל"ן, וברוב המקרים הוא מבוצע לפני החתימה על העיסקה.
שלב שלישי גיבוש תמהיל המשכנתא :
אחד היתרונות המרכזיים בעבודה עם יועץ משכנתאות מקצועי הוא בשלב גיבוש תמהיל המשכנתא.
תמהיל משכנתא נכון, הלוקח בחשבון את היכולות הכלכליות של הלקוח מצד אחד, את התרחישים העתידיים האפשריים מהצד השני, ואת ההזדמנויות הקיימות בשוק מבחינת ריביות ומסלולים, יכול לחסוך ללקוחות כסף רב, ויותר חשוב - למנוע מהם אפשרות לקריסה כלכלית עתידית בגלל תכנון מוטעה.
שלב רביעי השוואת משכנתאות וניהול משא ומתן מול הבנקים:
לאחר גיבוש תמהיל המשכנתא המתאים ללקוחות, מגיע שלב המשא ומתן וההשוואה בין הבנקים.
שלב חמישי החתימה :
בשלב הסופי בתהליך המשכנתא מתבצעת החתימה על הסכם המשכנתא מול הבנק.
יועץ המשכנתאות יעבור על נוסח ההסכם ויוודא שהוא אכן כולל את כל התנאים שהוסכמו.
חלק מיועצי המשכנתאות יסייעו בשלב זה ללקוח בבחירת ביטוח המשכנתא המתאים להם.
עלות ייעוץ המשכנתא נקבעת באופן פרטי על ידי כל יועץ משכנתא, ומושפעת ממאפייני הלקוח, מידת מורכבות העיסקה, ומשך הייעוץ המתוכנן (פגישה אחת, מספר פגישות או ליווי מתמשך לאורך שנים).
מחירו הממוצע של תהליך ייעוץ משכנתא סטנדרטי עומד על כ-6,000 ש"ח.
מה קורה אחרי תהליך ייעוץ משכנתא?
אחרי שהושלמה עיסקת הנדל"ן, נוטים רוב הלקוחות לשים מאחוריהם את "פרויקט המשכנתא". אך במקרים רבים זו טעות - במהלך 10-25 שנות ההלוואה יכולים להשתנות דברים רבים בשוק, והישארות עם אצבע על הדופק יכולה לאפשר ללקוח לבצע התאמות נדרשות או מחזור של ההלוואה, חלק מהיועצים נותנים שירות הנמשך גם מעבר לעיסקה הראשונית ותהליך לקיחת המשכנתא, ונמצאים בקשר עם הלקוח לאורך חיי ההלוואה לגבי שינויים והמלצות לגבי ההלוואה שלקחו.
בשורה התחתונה :
הפרמטרים החשובים בבחירת יועץ משכנתא דומים לתפיסתנו לקריטריונים לבחירה של כל איש מקצוע, והם: מקצועיות, אמינות ורמת השירות, והדרך הטובה ביותר לבחון נושאים אלה היא באמצעות חוות דעת של אנשים שכבר עברו את התהליך.
נשמח לענות לכל שאלה "משכנתא חכמה"
[email protected]
