Nadlan Alya

19/01/2022

19/01/2022

Guivat Zeev est fait pour vous !

Nous sommes engagés nous-mêmes dans les transactions que nous proposons à nos clients !! Pour commencer, nous évaluons les projets d’extension urbaine des municipalités. Vous savez que ces initiatives font l’objet de multiples procédures, avec une série de commissions et professionnels relevant de l’autorité publique qui avalisent les projets en question et prennent l’ensemble des décisions aboutissant à la transformation de zones vierges ou peu utilisées en nouveaux quartiers. Le processus dure en moyenne cinq à dix ans Cela signifie que la construction se fera à coup sûr, même si les délais et la manière dont le secteur sera découpé ou plus exactement « parcellisé » sont encore en suspens. Donc nous observons, interrogeons les acteurs concernés (mairies, comités gouvernementaux locaux et régionaux, experts…) et étudions la situation sous différents angles. Un travail de plusieurs mois. Puis, nous sélectionnons les zones les plus intéressantes. Notre objectif est la sécurité, la viabilité et la rentabilité de notre produit. Nous commercialisons les lots disponibles de la façon suivante : nous prenons une option globale sur une surface maximale dotée du plus grand nombre possible de parcelles, en payant de notre poche un certain pourcentage au notaire ou à l’avocat chargé de l’opération. Cela nous permet d’obtenir un prix avantageux – un prix de gros, si vous préférez. Quand vous achetez à votre tour telle ou telle parcelle par notre intermédiaire, vous bénéficiez de la ristourne et nous nous contentons de prélever une commission infime au regard de l’affaire conclue. Notre engagement ne s’arrête pas là : nous nous occupons de faire pour vous toutes les démarches nécessaires à l'obtention des inscriptions et permis futur. Les banques ne peuvent pas vous avancer une somme sans savoir quand elles seront en mesure de la récupérer. Or, les terrains israéliens en « changement de zonage » vont mécaniquement gagner en valeur dans des proportions souvent impressionnantes. mais les durées sont imprévisibles. Pour les établissements financiers, ce n’est pas un problème de confiance – loin de là ! – mais technique.

Quel que soit votre profil – investisseur souhaitant spéculer à moyen terme pour empocher deux ou trois fois sa mise ou un couple désireux de se constituer un précieux patrimoine dans l’une des plus belles régions d’israël - Guivat Zeev. C’est fait pour vous. Il suffit de mobiliser la somme nécessaire pour accomplir vos rêves. « Enrichissez-vous ! », lançait François Guizot, un chef du gouvernement français du 19e siècle, connu pour ses idées libérales et progressistes. Cette formule ne convient plus vraiment au paysage économique français.

Mais en Israël, comme chacun sait, tout est possible.

19/01/2022

Vous avez des questions...

Mais le délai entre l’achat d’une parcelle dans un espace d’urbanisation future et l’acquisition d’appartements qui en découle peut durer entre cinq et dix ans ?
Les choses ne se passent pas ainsi. Le marché évolue sans cesse et les transactions s’enchaînent. A Herzliya, certains lots valaient huit cents shekels, soit deux cents euros le mètre carré en 2008. Depuis, un plan urbain a été mis en route. Il est en cours d’arbitrage. Du coup, les propriétaires peuvent vendre aujourd’hui chaque mètre carré six mille neuf cents shekels : autour de mille sept cents euros. Je vous laisse calculer le montant de la culbute. En vérité, le processus est permanent, exponentiel et se poursuivra jusqu’à l’achèvement du projet. Vous avez l’opportunité d’acheter ou de vendre à tout moment. Le prix actuel de six mille neuf cents shekels montera mécaniquement à vingt mille shekels, au moins, quand les permis de construire seront signés : plus de cinq mille euros le mètre !

Dois-je suivre les travaux moi-même ?
Non, vous êtes promoteur, vous en avez le statut mais non les obligations. L’avocat a parlé en votre nom au chamaï, il est aussi en contact régulier avec le kablan et il ne vous reste plus qu’à attendre…

19/01/2022

L’âge d’or est révolu !

Ça y est, vous avez pris la décision d’acquérir un bien immobilier en israël. Soit pour vous y installer soit pour investir, voici un aperçu des différents biens proposés, avec l’ensemble des avantages et inconvénients - taux de rentabilité de votre investissement. L’investissement dans l’immobilier israélien est une passion française depuis des lustres. Les Juifs de ce pays ont beaucoup acheté pour des raisons bien connues. La proximité géographique d’abord, l’idéal sioniste bien sûr… L’acquisition d’un appartement en Israël permettait de réaliser son Alya – ou de faciliter celle de ses enfants – en devenant immédiatement propriétaire. Les banques locales, de leur côté, n’étaient pas trop regardantes sur l’origine des sommes provenant de l’étranger. Mais l’âge d’or est révolu ! Au moins 40 % d’apport ou rien ! Autrefois, un étranger pouvait emprunter jusqu’à 70 ou 80 % du prix d’acquisition d’un bien immobilier, et un Olé la quasi-totalité à travers différentes aides. Cet âge d’or est révolu. Si vous ne résidez pas déjà en Eretz, vous devez disposer d’au moins 40 % de la somme nécessaire à votre projet. inutile d’insister, c’est la loi ! Et si vous êtes nouvel immigrant, vous obtiendrez 70, voire 75 % du montant sous forme de prêt – à condition que vos garanties soient coulées dans du béton. Ces restrictions n’arrangent guère l’épargnant français lambda qui aurait envie, simplement, de placer quelques centaines de milliers d’euros âprement économisés dans le pays de ses rêves. 2ème facteur important, c'est la hausse des prix constante depuis 30 ans partout en Israël, et en particulier sur Jérusalem et sa périphérie... La conséquence directe de tout cela de prix est la difficulté majeure à réunir ces fonds pour pouvoir penser à l'acquisition d'un appartement. À Ramot... en 2006 / 350.000 sh en 2018 / 2.400.000 sh. À Ramat Beth Shemesh, en 2006 / 350.000 sh en 2018 / 2.100.000 sh. À Bayit Vegan, en 2006 / 1.150.000 sh en 2018 / 2.050.000 sh. Et exemple concret pour couronner, en 2017, l’achat d’un 4 pièces - dans des constructions anciennes - à Kiriat Yovel (quartier de Jérusalem) était à 1.700.000 sh. Outre l’apport financièr important, les conditions du crédit était très contraignantes : durée sur 30 ans, et un remboursement cumulé de presque le double de la somme empruntée ! En somme, acheter un appartement est en définitive une opération très coûteuse et pas si rentable que ça... Mais ne nous inquiétons pas, la solution est là ! Du jeune couple aux trentenaires et quadragénaires de l’Etat juif, plutôt que d’utiliser leurs économies pour acquérir une résidence principale, ils investissent dans des parcelles de terrains destinés à la construction future de nouveaux quartiers. Ces citoyens avisés ne sont pas spécialement fortunés mais… vont le devenir. Le processus dure des années (délai somme toute normal en matière d’investissement immobilier) mais dans l’intervalle, il est facile d’acheter ou de revendre à tout instant. Le marché est d’autant plus tendu, avec une demande croissante, que les plus-values en question sont en quelque sorte garanties, car le marché de la construction en israël, et plus particulièrement à Jérusalem, est en plein boom.

Il est fait pour vous !

19/01/2022

Bienvenue à Guivat Zeev !

La ville de Givat Zeev se situe à 10 km soit à 10 mn à l’ouest du centre ville de Jérusalem. territoire historique de la tribu de Benyamin, proche de Givhon ville de cohanim (livre de Yehochoua).
Créée en 1981 elle est habitée par 3 000 familles soit environ 15 000 personnes. La municipalité affirme une réelle volonté d’extension et s’est d’ores et déjà engagée à la construction de 5 000 habitations, qui amènera la ville à plus de 20 000 habitants. Sa proximité de Jérusalem en fait une priorité de développement gouvernementale. Guivat Zeev est située au sud-ouest de la ville, proche de la route 443 qui est le 2ème accès à Jérusalem. C’est un axe sécuritaire non négociable. Il passe par Modiim, l’aéroport Ben Gourion jusqu'à Jérusalem. il existe en Israël des parcelles privées vides non loin des villes qui font l’objet, au final, d’un plan d’urbanisme. Entretemps, leurs acquéreurs voient leur bien prendre une valeur exponentielle dans une sécurité totale… et une complète simplicité. A présent, ce genre d’opération passionne les israéliens ! Dans le contexte de crise du logement et de l’investissement immobilier que nous connaissons, il permet d’empocher des plus-values parfois considérables en multipliant le prix du terrain La fiscalité n’est que de 6 %, que vous soyez résident ou non en Israël et quel que soit le nombre de vos propriétés par ailleurs. La fiscalité des autres types d’acquisition est beaucoup plus lourde, surtout si vous n’habitez pas ici. Et attention : il ne s’agit en rien d’une loterie ni même d’un pari sur le modèle boursier, avec les risques que cela comporte. La valorisation dont nous parlons est parfaitement bordée, avec une série d’intervenants publics, gouvernement compris, un avocat et des arbitrages transparents. Ce qui compte est la proportion du terrain dont vous serez propriétaire. Si le quartier en devenir totalise cent unités de logement et si vous avez acquis un centième du terrain initial, et bien vous possédez potentiellement un appartement. Plus exactement : l’équivalent d'un appartement. Les proportions sont d'autant plus importantes si vous possédez une plus grande superficie de terrain. Et s’ouvre alors la phase ultime du processus administratif : la parcellisation. Un avocat vous représente et négocie avec un expert (chamaï), mandaté par la mairie pour vous attribuer tels ou tels biens en fonction du pourcentage du périmètre global vous appartenant. Les unités n’ont pas toutes la même valeur. Le prix du mètre carré peut varier largement selon le type de logement : rez-de-chaussée sur rue ou dernier étage avec terrasse et vue, par exemple. Ensuite, les constructeurs (kablanim) bâtissent le quartier en fonction du cahier des charges, approuvé par le ministère en concertation avec la municipalité.

19/01/2022

Lettre du maire de Guivat Zeev

Chers habitants,
Guivat Zeev a commencé à se peupler en 1983. Les 100 premières familles se sont installées dans les premières maisons qui ont été construites dans ce Yshouv. Depuis lors et jusqu’à aujourd'hui, le Yshouv est en constant développement, et plusieurs quartiers s'y sont ajoutés, sous plusieurs formes de constructions. A l'heure actuelle, le Yshouv compte plus de 20.000 habitants et on attend encore les nouveaux chiffres de l’année. Guivat Zeev offre une haute qualité de vie, les services publics offrent aux habitants tous les services civils nécessaires en mettant particulièrement l'accent sur le développement d'un système scolaire de qualité. En prévisions de l'expansion du yshouv, nous faisons tout pour lui préserver son caractère urbain typique et pour améliorer continuellement la qualité des services offerts aux citadins. Cette carte vous aidera à vous repérer et a mieux connaitre Guivat Zeev, ainsi que tous les quartiers et a venir. En dehors des rues et des routes menant et sortant de Guivat Zeev, nous avons inséré à la carte les institutions scolaires, des centres de sports et lieux de cultes et bien d'autres...

Avec tous mes vœux de réussites,

Yossi Avraami