ZVM זאב וינרייך

16/07/2024

https://www.zvm.co.il/articles/pawn-an-existing-property

משכון נכס קיים

02/04/2024

גם בבנקים יש לפנים משורת הדין...💫

לפני מס’ חודשים לקוח צעיר שהיה בשלב פתיחת עסק ביקש מאמו שתמשכן עבורו את הנכס שלה ותיקח עבורו משכנתא על סך 300 אלף ש”ח להשקעה בעסק
הם בחרו לקחת את המשכנתא בבנק לאומי💥

לצערנו אותו צעיר נרצח במסיבה בנובה ע”י אותם ארורים ימ”ש 😭😭😭

לאחרונה פנתה האמא לבנק לאומי שאין לה מנין להחזיר את המשכנתא כי ההחזר היה אמור להיות משולם מהרווחים של העסק וכעת אין עסק ואין מי שיחזיר...😥😥😥

בנק לאומי הפתיע ומחל לאמא השכולה את מלוא החוב ופרע את המשכנתא ע”ח הבנק 👌

שאפווו לבנק לאומי🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏🙏

19/02/2024

והפעם -
לאנשי הנדל”ן וליזמים שבינינו
מידע יקר ערך
בנושא -
’חוק לעידוד השקעות הון’ (/’מפעל מאושר’)
💥💥💥💥💥💥💥💥

ניתן לכם סקירה קצרה ומתומצתת בנוגע להטבות במסגרת המסלול הישן שבחוק לעידוד השקעון הון- מגורים להשכרה.

👌’הרשות להשקעות’ שתחת ’משרד הכלכלה’ באה עם רעיון לתת לבעלי עסקים אינטרס לעשות עסקים ורווחים עבור טובת הכלל במקום רק לרווחתם האישית

(כעיקרון ההוראה של עידוד השקעות הון באה בעיקר על מפעלי תעשייה והייטק אבל מטבע הדברים יצאו הוראות ותיקונים דומים גם לבוני ובעלי דירות חדשות מקבלן)

אשר ע”כ יזם או רוכש דירות חדשות מיזם שעומד בקריטריונים של החוק וישכיר את הדירות במחירים שקבעה הרשות להשקעות יהיה זכאי לכל ההטבות

כרגע עדיין ניתן לקבל לפי המסלול הישן של החוק
ואנחנו נדבר על ההטבות והתנאים של החוק הישן

התנאים -

רכישת או בניית 6 דירות באותו בניין או לחילופין 50% משטח הבניין
והשכרתם בתעריפים שקובעת רשות ההשקעות

הטבות המס -

א. פחת מואץ בשיעור של 20% 💥

ב. מס מופחת :
חברה – מס חברות של 11% (במקום 23) 💥💥
יחיד – מס הכנסה של 20% (במקום מס שולי)💥💥

ג. מס שבח בשיעור מופחת:
חברה – מס חברות של 11%💥💥💥
יחיד – מס הכנסה בשיעור של 20%💥💥💥

ד. מס מופחת על דיבידנד 💥💥💥💥

ה. פטור ממע”מ על ההכנסות מהשכרת הדירות.💥💥💥💥💥

ו. פטור ממע”מ על ההכנסות ממכירת הדירות.💥💥💥💥💥💥

הזכאות להטבות הנ"ל ניתנות רק לבנינים חדשים בלבד, ובפסיקה התחדש שגם לבניינים קיימים שיש בהם תוספת קומות (כגון תמ”א 38 חיזוק)

🤌כחלק מהנוהל נדרש שבעת הגשת הבקשה יהיה היתר בניה בפועל
אולם משיחת בירור שלי מול משרד הכלכלה ניתן יהיה לאשר באופן חריג גם אם יש בידי היזם החלטת ועדה בלבד

*חשוב לציין כי בעקבות תיקון שבוצע בחוק, התנאים משתנים לחלוטין, ובמסגרת המסלול הישן ניתן להגיש בקשות במסלול זה עד ליום 31.03.24.

יזם שמעוניין במסלול הישן חייב להזדרז ולהגיש את הבקשה עד המועד הנ"ל.*
💥💥💥💥💥💥💥
בנוסף מוזמנים להצטרף לקבוצה שלנו לעוד טיפים :

WhatsApp Group Invite

08/02/2024

היום הפוסט שלנו קצת ארוך
אך עם זאת, ממליץ לכם כשיש לכם פרק זמן פנוי לקחת אוויר ולקרוא את כולו
הבאנו היום מידע חיוני וחשוב


דוח נתונים מלא של בנק ישראל & חברות דירוג אשראי & לשכת חיווי אשראי


דוח ריכוז נתונים בנק ישראל -


בסוף 2018 ירדה לשטח הוראה של בנק ישראל המחייבת כל גוף שמנהל אשראי של לקוחות וכן גופי הוצל"פ לדווח לבנק ישראל על כל ההתנהלות הכלכלית של הלקוח -
בין אם זה מידע בסיסי על כל ההתחייבויות של הלקוח משכנתאות הלוואות וכדו'
מסגרות אשראי בעו"ש ובכרטיסי אשראי

ובין אם זה מידע חיוני על התנהלות הלקוח
כגון, חריגה ממסגרת אשראי
פיגורים (מ 30 יום ומעלה)
חזרות של הו"ק וצ'קים
וכמובן מידע על הוצל"פ אם היו
והגדרת לקוח כמוגבל בנק ישראל


חברות דירוג אשראי -

ישנם שני חברות שלקחו על עצמם לתמצת את דו"ח נתוני האשראי של בנק ישראל ולתרגם אותו בדו"ח מקוצר הכולל דירוג הלקוח במספר בין 0 ל-1000
חברה אחת היא 'bdi' וחברה שניה היא 'דן אנד ברדסטריט' - d&b,
לכל חברה יש צורה אחרת בה היא מחשבת את הציון ללקוח (מנסיוני אוכל לומר שברוב הדברים d&b יותר מחמירים...)

חלק מגופי המימון משתמשים בדוחו"ת של חברה אחרת וחלק בשל השניה
(וגם בתוך גופי המימון והבנקים ישנם שינויים בין מחלקת משכנתאות למחלקת בנקאות, וכן הלאה...)


ממה מושפע דירוג האשראי -

הדירוג מושפע מכל ההתנהלות הכלכלית החל מעומס חוב ללקוח ופרק הזמן בו נלקחו התחייבויות
(לדוגמא לקוח שיקח בתקופה קצרה הרבה הלוואות הדירוג שלו יירד כי מבחינת הדו"ח הוא משדר מצוקה כלכלית מסוימת)

וכלה בדברים יותר קיצוניים שמשפיעים על הדירוג כגון -

חריגה ממסגרת אשראי
חזרות הו"ק וצ'קים
פיגורים
ומי מדבר על הוצל"פ, לקוח מוגבל ב"י, ופשיטת רגל...

מבחינת הדו"ח, לקוח שחזר לו כמה חיובים באופן קבוע או שהיה בפיגורים במשך תקופה, זה כבר משליך מאד על הדירוג ויכול להצניח אותו..

כמו"כ צריך לדעת שצ'יק שחוזר גורם לצניחת הדירוג באופן משמעותי בהרבה מאשר הו"ק או הלוואה וכדו' שחוזרים
בנק ישראל רואה חזרת צ'קים כאחד הגורמים המראים יותר מכל על התנהלות פיננסית לא תקינה

המשפיעים המשמעותיים ביותר על הדירוג -

הוצל"פ
מוגבל בנק ישראל
וכמובן פשיטת רגל

אלו דברים שיצניחו את הדירוג מ- 800 ומעלה ל-120 ומטה... עד 0...

וכאן חשוב לדבר על נקודה חשובה בעניין השימוש בצ'קים -

השימוש בצ'קים חייב להיות בצורה מאד מחושבת ומסודרת...
אדם שנתן צ'יק ומכל סיבה שהיא הצ'יק לא כובד והנושה לקח את הצ'יק להוצאה לפועל ופתח תיק, אם הצ'יק הוא מעל 5000 ש"ח או לחילופין שני צ'קים ומעלה מעל 4000 ש"ח, הדירוג יצנח לו באחת (ויוביל אותו לחיווי אדום, ראה בהמשך...) ויקשה עליו מאד לקבל אשראי


כמו"כ - לקוח שחזרו לו מס' גדול של צ'קים בתקופה קצרה, יכול להפוך ל'מוגבל בנק ישראל' על כל המשתמע מכך...

דרך אגב-
ישנם הרבה שחושבים שאם הם 'במינוס', זה גורם לירידה בדירוג, למעשה זה ההיפך, מבחינת בנק ישראל, לקוח שהבנק אישר לו לרדת למסגרת אשראי זה אומר שהבנק סומך עליו... וע"כ הדירוג רק עולה...
זה נכון, שלא טוב להיות 'על הקסקס' במסגרת, דהיינו, בנק ישראל ישמח לראות אותך 'עם' מסגרת אשראי, אך מנצל אותה כמה שפחות...


לשכת חיווי אשראי -

לשכת חיווי האשראי היא בעצם לשכה שמחווה על לקוח אדום / ירוק
כאשר אדום מסמל לקוח בעייתי מאד
ואילו ירוק זה לקוח סטנדרטי ואפי' בעייתי אך לא מאד...
ולקוח שמתנהל כלכלית לא נכון, משלב מסוים בנק ישראל מאפשר 'העברת מידע' ללשכת חיווי האשראי מה שאומר שסמל המחווה שאמור להיות 'ירוק' הופך ל'אדום'


כשלקוח הופך לחיווי אדום כבר נהיה קשה מאד לאשר עבורו קבלת אשראי

הדברים שהופכים חיווי לאדום -
הוצל"פ
מוגבל בנק ישראל
פש"ר
וכן חזרות או פיגורים או חריגות בכמות גדולה ובתקופה קצרה

(והכללים בזה אינם ברורים)



משך התקופה בה מושפע דו"ח האשראי מהתנהלות הלקוח -
הדו"ח שומר נתונים עד 3 שנים אחורה

כלומר - מאז שעברו שלוש שנים מהדיווח הבעייתי האחרון הדו"ח נעשה נקי לחלוטין ובדירוג מצוין

כמו"כ ככל שעובר יותר זמן מעת הדיווח האחרון על החזרה/הפיגור וכו' הדירוג גם יעלה, והדיווח יעלם לגמרי בחלוף שלוש שנים
למרות האמור לעיל -
בתיק הוצל"פ או מוגבל בנק ישראל, כל עוד והתיק לא נסגר / ההגבלה לא הוסרה לא מתחילים ה-3 שנים, ואפי' אם עברו שלוש שנים מאז שנפתח התיק, כל עוד והתיק פעיל ולא נסגר יתחילו למנות שלוש שנים רק מיום סגירת התיק או סיום ההגבלה

הארכתי מדי?
מתנצל...
אך מקווה שהיה שווה...
💥💥💥💥💥💥💥
בנוסף מוזמנים להצטרף לקבוצה שלנו לעוד טיפים :

WhatsApp Group Invite

07/02/2024

קבלת עדכון מהבנקים בסוף כל חודש בנוגע לעמלות ששילמתם -
👌👌👌

רבים מאיתנו משלמים עמלות מדי חודש לבנקים
אם זה על ביצוע פעולות (אפי’ באופן מקוון)
ובפרט על מסגרות אשראי שהעמלות בהם יכולות להגיע לאלפי שקלים לחודש ויותר...
ומה שקורה לפעמים, שאנחנו משלמים המון ולא מודעים לכך בכלל
(וע”כ גם לא חושבים מה לעשות בשביל לחסוך את זה)

אז זהו זה 💫
תם העידן שהבנקים יעשו כסף על חשבונינו💸 בלי שנדע כמה ולמה...💰

בשעטומ”צ היום לאחר דחיות והתנגדויות יכנס היום לתוקף החוק במסגרתו הבנקים יאלצו לשלוח מידי חודש הודעה בה יפורטו העמלות ששילמתם במהלך החודש. 💥💥💥

נ.ב. לבעלי טלפון כשר העדכון יגיע בהודעה קולית

העדכון הזה רק לבינתיים...

🤌🤌🤌

הפוסט המרכזי להיום יהיה בעז”ה בנושא ’דירוג אשראי’
נושא שאין כמעט בזמנינו מי שלא יודע שזה ה א’ ב’ של ההתנהלות הכלכלית וקבלת אשראי

בעז’’ה עד סוף היום
💥💥💥💥💥💥💥
בנוסף מוזמנים להצטרף לקבוצה שלנו לעוד טיפים :

WhatsApp Group Invite

04/02/2024

משכנתא מסחרית -

מה זו בעצם משכנתא מסחרית...

כמה אחוזי מימון ניתן לקבל...

והאם זה מוצר רק לאנשי עסקים...

אז בואו נעשה קצת סדר...

משכנתא מסחרית היא באחת מהאופנים דלהלן -

א. אדם פרטי שרוכש נכס מסחרי, כגון - משרד, חנות, שטח באזור תעשיה, וכל שטח מסחרי אחר

(כמובן שהבנק ירצה לראות שהשטח אכן מסחרי, אם זה ע"י טופס ארנונה מסחרי או ע"י הצגת קבלות על תשלום שכירות הכוללת בתוכה תשלום מע"מ, או כל צורת הוכחה אחרת)

ב. חברה בע"מ שרוכשת נכס, בין אם הוא פרטי בין אם הוא מסחרי (גם דירה רגילה)

ג. אדם פרטי שרשומים על שמו יותר מ-5 דירות, מכאן ואילך הבנקים יחשיבו אותו כלקוח מסחרי ויוכל לקבל על כל דירה נוספת משכנתא מסחרית לכל דבר

(ויש בנקים שלא יאפשרו לו יותר לקבל משכנתא רגילה אפי' לא עד 50% מימון כמשקיע רגיל)

יש לציין שמשכון נכס פרטי לטובת מטרה מסחרית (אחת מכל המצוין לעיל) גם נחשב כמשכנתא מסחרית וניתן (רגולטורית בכ"א) לקבל עד 70% מימון ללא תלות במס' הנכסים הקיימים ללווה

אחוזי מימון -

עפ"י רגולציית בנק ישראל בכל סוגי המשכנתאות המסחריות ניתן לקבל עד 70% מימון

עם זאת ברוב המקרים הבנקים פחות אוהבים את זה...

ישנם בנקים שנותנים פחות אחוזי מימון

יש את אלו שנותנים 70% ללא התוספת של המע"מ (כגון בעסקת רכישה)

ויש את אלו שיתנו רק ל-15/20 שנה

ולעומת זאת יש בנקים שיתנו 70% במשכנתא פלוס הלוואת סולו להשלמת העסקה (בד"כ בנקים שהמסחרי אצלם לא עובר דרך מחלקת משכנתאות אלא דרך מחלקה עסקית)

חשוב לציין שבד"כ במשכנתא מסחרית אין פריסה למעלה מ 25 שנה (שלא כמו דיור שניתן לפרוס עד 30 שנה)

בנוסף יש היום פתרונות נוספים בשוק כמו חברות חוץ בנקאיות שיודעות לתת 90% מימון על נכסים מסחריים (ולא בהכרח בריביות גבוהות)

בסוף ב'מסחרי' לפרטיו ישנם הרבה שינויים קטנים וגדולים בין בנקים

ובתחום זה מומלץ ביותר להיעזר באיש מקצוע שמכיר טוב את התחום

בנוסף מוזמנים להצטרף לקבוצה שלנו לעוד טיפים :

WhatsApp Group Invite

04/02/2024

פירוט על המסלול החדש בבנק מזרחי טפחות ’משכנתא בטוחה’ -

אז ככה -👌👌👌

המסלול בנוי בצורה כזו שלמרות שההלוואה צמודה לריבית בנק ישראל, בכ"ז ההחזר לא משתנה

אתם וודאי שואלים, איך זה עובד...

ההלוואה בנויה בצורה כזו שכאשר ריבית בנק ישראל תעלה (מה שאמור להעלות את ההחזר החודשי), אוטומטית התקופה של כל ההלוואה תתארך (במגבלות המפורטות בהמשך)

וכאשר ריבית בנק ישראל תרד (מה שאמור להוריד את ההחזר החודשי) אוטומטית התקופה של כל ההלוואה תתקצר

חשוב לציין שעדיין אנחנו תחת מגבלה של לכל היותר 30 שנה לכל חיי ההלוואה

כלומר שבעת שריבית ב"י עולה וההלוואה צריכה להתארך, ההלוואה לא תתארך ליותר מ 30 שנה מיום לקיחת ההלוואה

לסיכום -
היתרונות במוצר זה -
א. החזר חודשי יציב ובטוח לכל אורך חיי ההלוואה (מה שמזכיר את מסלול ה’קבועה לא צמודה’) 💫
ב. במידה וריבית בנק ישראל יורדת, קיצור שנים אוטומטי ללא צורך בתהליך מחזור משכנתא 💫
ג. המסלול לא צמוד מדד 💫
ד. בעת פירעון או מחזור במסלול אין עמלות פירעון מוקדם (עמלות היוון)
(מה שעושה אותו אטרקטיבי במידה מסוימת ממסלול קל”צ בו יש עמלות היוון גבוהות מאד כאשר הריבית בשוק יורדת) 💫

הנושא הבא שנעלה -
’משכנתא מסחרית’
ואני מבטיח לכם שיהיו לכם הרבה הפתעות...
בין אם אתם אנשי עסקים שרוב המשכנתאות שלכם מסחריות
ובין אם אתם אנשים פשוטים שבס”ה רוצים לרכוש נכס למגורים/השקעה

💥💥💥💥💥💥💥💥💥

בנוסף, ככל וישנם שאלות או התייעצויות אני כאן בשבילכם בקבוצה הפתוחה שלנו להתייעצויות
בקישור -https://chat.whatsapp.com/Dh0Vvqj4w3S0UQRO6BkfDi

Call now to connect with business.

01/02/2024

‏התקנה החדשה - 200 אלף ש"ח לכיסוי חובות - בנק ישראל

_בעקבות מלחמת חרבות ברזל ועליה יחסית בפיגורים בתשלומי הלוואות של לקוחות, בנק ישראל הוציא לאחרונה תקנה חדשה המאפשרת לקבל לכיסוי חובות עד 70% מימון ולא יותר מ 200 אלף ש"ח

מה התחדש בעצם?

הרגולציה הקיימת של בנק ישראל מאפשרת לקבל לכל מטרה (כולל כיסוי חובות) לא יותר מ-50% מימון ואין שינוי כמה דירות יש ללווה, בכל מצב לא ניתן (בכל מטרה) לעבור את ה-50% מימון

הגיע כעת המתווה החדש שבעקבות המלחמה מאפשר לנו לקבל לכיסוי חובות גם מעל 50% מימון.

אבל הסכום מוגבל לעד 200 אלף ש"ח

ומוגבל לעד 70% מימון

(למעשה התקנה דומה למתווה בנק ישראל בעת הקורונה שאיפשר חופשי עד 70% לכיסוי חובות וללא הגבלה של 200 אלף ש"ח)

התהליך -

כעיקרון התהליך כבכל לקיחת משכנתא רגילה כולל הצגת הכנסות ובחינת יחס החזר, ורישום המשכנתא בטאבו, וכו' וכו'...

אך עם זאת -

א. ישנם בנקים המאפשרים לבצע את הנ"ל ללא רישום משכנתא מחדש (במקרה בה סך המשכנתא הרשום בטאבו פלוס התוספת הנלקחת לא עוברת את ה-70%)

ב. ישנם בנקים המאפשרים להסתמך על הערכת שמאי קיימת באם נעשתה בשנתיים האחרונות

ג. ישנם בנקים המאפשרים גם בדרגה שניה, והגדיל לעשות בנק מרכנתיל שנותן את הנ"ל גם בדרגה שניה בריביות מוזלות ממש

להצטרפות לקבוצה שלי ב-WhatsApp, צריך לפתוח את הקישור הזה:

WhatsApp Group Invite

26/11/2023

אז מה הם ההכנסות המוכרות בבנקים?

שכיר - מבחינת הבנק, שכיר בתלוש הוא הלקוח היציב ביותר, וככל שמשכורתו דהיינו הרווח 'נטו' שלו (מה שנכנס לבנק) יותר גבוה כך הבנק יסתכל עליו כלקוח מועדף ויאשר לו בקלות משכנתא ובהרבה מקרים יוכל אף לבוא לקראתו יותר בריביות.
מעניין? קראו עוד כאן

מה הם ההכנסות המוכרות בבנק לצורך נטילת משכנתא? השתדלתי במאמר זה לתמצת בקצרה את עיקרי הכללים המקובלים בבנקים למשכנתאות.

12/11/2023

מלבד ההון העצמי גם לסך ההכנסות החודשיות של רוכש/י הנכס יש השפעה כבדת משקל על ערך הנכס שביכולתם לרכוש, וכשיודעים זאת מראש, אפשר לגשת בצורה בטוחה לבחון עסקאות.

אז איך אפשר לדעת מהו כושר ההחזר שלי!?

כל זה ועוד במאמר אשר כתבנו כאן:

במאמר זה נלמד את נהלי הבנקים בעניין 'כושר החזר' לקבלת משכנתא, ונרד למספרים הקטנים ע"מ שנוכל לדעת איזה דירה ביכולתינו לרכוש.