20/04/2023
ערב טוב חברים
לאור שאלות רבות שאלו בקבוצת הווצאפ שלנו וגם בפייסבוק אני רוצה לחדד לכם את עניין ה-10% הון עצמי בתוכנית ״דירה בהנחה״.
קודם כל חשוב לשים לב שאין דבר כזה באמת 10% הון עצמי ואין לזה שום אמירה במסגרת תוכנית ״דירה בהנחה״.
בנק ישראל מחייב להביא מינימום הון עצמי של 25%.
אז עולה השאלה איך אנשים מביאים הון עצמי נמוך מאוד בדירה בהנחה.
*בגלל שבתוכנית יש שוני בחישוב שווי הדירה שלכם*.
יש 2 מושגים שחשוב לדעת לפני.
1. מחיר שמאות- זה השווי האמיתי שהמכס שלכם עולה ויודעים אותו במדוייק לאחר הבאת שמאי לנכס בזמן תהליך לקיחת המשכנתא.
2. מחיר חוזה המחיר שבפועל אתם משלמים לקבלן.
אז בשוק החופשי הבנק לוקח את 2 המחירים האלה ומביא 75% משכנתא על פי השווי הנמוך מבניהם(גם אם השמאי העריך יותר מהחוזה אתם תשלמו לפי החוזה שהוא נמוך וגם ככה הפוך אם החוזה הוא יותר גבוה מהשמאות אז הבנק יביא 75% מהשמאות וזה אומר שהלקוח יצטרך להביא יותר הון עצמי).
לעומת זאת בתוכנית דירה בהנחה
הבנק לוקח את 2 המספרים האלה ומביא על פי הגבוה מבניהם.
ובגלל שבכל ההגרלות האלה יש הנחות גדולות וגם המחיר מראש נמוך יותר לעומת השווי עצמו אז יוצא מצב שהמחיר שמאות יוצא 300 אלף ואפילו הרבה יותר מהמחיר חוזה שלכם ואז הבנק מחשב כאילו בהתאם הון עצמי גבוה יותר.
אפרש לכם את העניין הזה בדוגמאות.
1. מחיר חוזה הוא 1,500,00₪
מחיר שמאות- 1,800,00
75% מימון ממחיר שמאות הוא=1,350,000
ואז הלקוח צריך להשלים את ההפרש בין מה שהבנק מסכים להביא לו לבין המחיר חוזה
והדוגמא הזאת יוצא השלמה של 150,000₪ שזה 10% ממחיר חוזה
מכאן בה הביטוי שבתוכנית דירה בהנחה אפשר לשלם 10%.
*אבל*
הבנק מתחשב בשווי שמאות רק עד גובה של 1,800,00₪ לכן אני אציג לכם דוגמא נוספת ששם תצטרכו להביא יותר מ-10%.
דוגמא שנייה:
מחיר חוזה 1,600,00
מחיר שמאות 1,900,00
בגלל שהבנק מתחשב עד ה-1.8 מיליון אז אנחנו מקבלים פה משכנתא כמו הדוגמא הקודמת של 1,350,000₪
וההשלמה ל-1.6 מיליון מצריכה ממכם להביא הון עצמי של 250,00₪ שזה יוצא 15.6%.
כמה כללי אצבע:
1. הון מינימום לעסקה הוא 100,000₪(אם יש מענק במקום הזכייה שלכם אז אפשר להכליל אותו בהון עצמי).
2. האפשרות המקסימום שתוכלו לקבל כביכול 90% משכנתא(כמו הדוגמאות שהבאתי) זה עד מחיר חוזה של 1.5 מיליון (במידה שהמחיר שמאות הוא 1.8 מיליון ומעלה).
3. בין מחיר חוזה של 1.5-1.8 מיליון אתם תשלמו הון עצמי שנע בין 10% עד 25%.
אם המחיר חוזה שלכם מעל 1.8 מיליון אתם בטוח תשלמו 25% הון עצמי.
פה בשבילכם לכל שאלה
נריה כהן יועץ משכנתאות
