08/05/2016
Apakah Indonesia Mengalami Bubble Properti ?
Bubble Property, atau dalam bahasa indonesia diartikan sebagai fenomena gelembung adalah sebuah fenomena harga yang terus naik ibarat gelembung yang terbang ke atas, hingga suatu saat gelembung tersebut akan pecah dan jatuh kebawah. Inilah yang terjadi pada Amerika Serikat saat krisis ekonomi tahun 2008. Harga properti di Amerika Serikat relatif datar pada tahun 1990 an. Memasuki tahun 2000 harga terus mengalami kenaikan dan semakin drastis pada tahun 2007. Lonjakan kenaikan harga pada tahun 2006 ke 2007 mencapai 100% bahkan lebih. Namun, ternyata lonjakan harga yang drastis pada tahun 2006 diikuti penurunan yang drastis p**a diakhir tahun 2007.
Inti dari terjadinya Fenomena Bubble Property ini, adalah adanya peningkatan permintaan yang besar yang disambut oleh tingkat penawaran yang terus membesar, yang pada akhirnya malah melebihi tingkat permintaan yang ada. Sebagaimana hukum keseimbangan pasar berlaku, ketika permintaan lebih besar dari penawaran, maka harga akan naik, dan ketika tingkat permintaan lebih kecil dari tingkat penawaran maka harga akan turun.
Yang menarik dari industri properti adalah penentuan harga jual yang cenderung didominasi oleh faktor opini publik. Secara umum, harga properti ditentukan oleh beberapa hal
1. Tangible Measurement, yaitu penentuan harga properti yang bisa diukur. Pengukuran ini biasanya digunakan untuk properti yang bersifat komersil seperti ruko, kios, toko, kos, hingga apartemen. Pengukuran dilakukan dengan menggunakan analisa investasi pendapatan berulang (recurring income), dengan nilai yield yang setidaknya harus lebih dari bunga deposito yang berlaku.
2. Intangible Measurement, yaitu penentuan harga properti yang tidak ada ukuran pastinya. Ketiadaan ukuran pasti ini, dikarenakan harga ditentukan oleh asumsi atau opini publik belaka. Pengukuran seperti ini biasanya berlaku untuk properti yang digunakan sebagai hunian non komersil, seperti perumahan, dan rumah second.
Dari kedua model penentuan harga properti, sebagian besar masyarakat menggunakan intangible measurement yang mendasarkan penilaianya pada asumsi atau opini publik. Hal ini lah yang berkontribusi besar pada aktivitas bubble. Sebagai contoh, adanya pembangunan jalan tol Depok-Antasari menyebabkan beberawa wilayah sepanjang jalan tol tersebut naik secara drastis. Dalam hal ini, opini yang menyebutkan bahwa jalan tol membuat harga naik, secara serta merta mendorong pemilik properti untuk menaikan harganya, padahal belum tentu lokasi tersebut akan semakin ramai akibat adanya jalan tol. Bahkan ada beberapa titik yang akhirnya makin sepi akibat aksesnya terputus oleh jalan tol.
Contoh lain adalah daerah Beji terutama wilayah Kukusan. Saat ini harga tanah per m2 di wilayah tersebut berkisar antara 3 juta hingga 6 juta. Padahal rata-rata harga tanah di depok untuk wilayah kelas 3, yaitu area sepanjang jalan utama yang hanya bisa dilalui 1 mobil 2 motor (lebar jalan 5 m2) berkisar antara 1 hingga 2 juta per m2. Perbedaan harga yang mencolok tersebut, selain dikarenakan potensi pendapatan berulang (recurring income) berupa persewaan kamar kos yang besar, juga disebabkan oleh opini publik bahwa harga properti diwilayah tersebut akan terus naik karena sangat dekat dengan Universitas Indonesia, padahal pada titik tertetu bisa jadi nilai investasi sudah tidak sebanding lagi dengan recurring income yang bisa didapatkan dari menyewakan kamar kos.
Jika sebuah properti dalam suatu wilayah terus mengalami kenaikan harga hingga melebihi batas pendapatan berulang (recurring income) dengan tingkat yield yang lebih rendah dari deposito, maka wilayah tersebut terindikasi memiliki peluang terjadinya bubble, atau bisa disebut sebagai Over Value. Walaupun demikian, di Indonesia, kondisi pecahnya bubble sangatlah kecil kemungkinanya. Hal ini disebebakan oleh beberapa hal berikut
1. Kenaikan harga yang signifikan hanya terjadi di segmen menengah atas. Dan itupun terjadi di beberapa lokasi. Sehingga tidak menggambarkan pasar properti secara menyeluruh.
2. Nonperforming Loan (NPL) masih dibawah 3% dengan rasio kredit properti terhadap keseluruhan kredit masih dibawah 15% sehingga terlalu dini menyebutkan pasar properti sudah mengalami bubble.
3. Pasar properti di Indonesia didominasi oleh pasar lokal yang kuat. Berbeda dengan pasar Singapura, China, dan Vietnam yang mengalami bubble karena pasar properti lebih banyak dikuasai oleh asing sehingga ketika terjadi krisis di negara asalnya, maka akan terpengaruh terhadap nilai properti di negara tersebut.
4. Harga properti di Indonesia masih tergolong di bawah rata-rata harga properti negara-negara ASEAN
Dari beberapa penjelasan diatas, dapat kita tarik simp**an bahwa kondisi properti Indonesia masih jauh dari fenomena pecah bubble, yaitu kondisi meletusnya gelembung harga sehingga harga properti mengalami penurunan drastis. Kondisi naiknya harga properti di beberapa wilayah yang melebihi batas pendapatan berulang (recurring income) dengan tingkat yield yang lebih rendah dari deposito hanyalah gejala bubble yang bisa kita sebut sebagai kondisi over value. Kondisi ini hanya terjadi pada properti kelas menengah ke atas dan hanya untuk wilayah tertentu saja. Hal tersebut akan berakibat adanya titik keseimbangan pasar baru yang beralih ke titik yang lain. Selama masih ada wilayah lain yang menjadi opsi pembelian atau investasi properti, maka Indonesia tetap akan jauh dari fenomena pecah bubble.
