Rimóczi Boglárka -pénzügyekről érthetően

13/05/2026

Építkezés hitellel? - 2026 kihívásai

🏗️Az építkezés egyszerre izgalmas és komoly szervezést igénylő folyamat.
Ha hitelből is finanszírozod, akkor a cél az lenne, hogy a plusz forrás gyorsítsa az építkezést — ne pedig lassítsa.

🏗️A gyakorlatban azonban az építési hitelek sokkal összetettebbek, mint egy „sima” lakásh*tel.
A bankok eltérő szabályokkal, dokumentációval és folyósítási feltételekkel dolgoznak, ezért egy rosszul előkészített folyamat akár hónapokra is megakaszthatja az építkezést.

🏗️Amire érdemes előre felkészülni:
- a finanszírozás mértékére,
- az önerő felhasználásának szabályaira,
- a folyósítási szakaszokra,
- a benyújtandó dokumentumokra,
- a számlabemutatási kötelezettségre,
- valamint a plusz költségekre
(pl. szemledíj, rendelkezésre tartási díj, értékbecslés stb.).

🏗️Az építési hitelek szakaszos folyósítással működnek.
Ez azt jelenti, hogy ha egy költségvetés nincs megfelelően ütemezve, vagy egy adott készültségi szint nem teljesül időben, akkor a bank nem folyósít tovább.
Ennek következménye lehet:
- az építkezés leállása,
- csúszó határidők,
- kivitelező elvesztése,
- vagy akár jelentős pluszköltség is.

🏗️Különösen fontos az előzetes tervezés, ha:
- 10% önerővel szeretnél építkezni,
- támogatott hitelt is bevonnál,
- saját kivitelezésben gondolkodsz,
- vagy nincs generálkivitelező.

A bankok ebben sem egységesek:
van, ahol elfogadnak bizonyos megoldásokat, máshol ugyanaz kizáró ok lehet.

🏗️Ezek a leggyakoribb kérdések, amikkel megkerestek:
Mikor adható be az építési hitelkérelem?
El lehet kezdeni az építkezést hiteligénylés előtt?
Milyen elvárás van a telekkel kapcsolatban?
Szükséges generálkivitelező?
Be kell mutatni a kivitelezői szerződést?
A szerződésnek egyeznie kell a költségvetéssel?
Kell E-napló?
Szükséges műszaki ellenőri bejegyzés?
Milyen szabályok vannak a számlabemutatásra?
Hány szakaszban történik a folyósítás?
Milyen plusz költségek merülhetnek fel a törlesztőn kívül?

🏗️2026-ban az látszik, hogy kisebb szigorítások kezdődtek: települések önerő aránya, a közművekre vonatkozó elvárások stb.

Az építési hiteleknél a megfelelő előkészítés rengeteg időt, pénzt és stresszt tud megtakarítani.
Ebben tudok segíteni neked, végigkísérlek a teljes folyamaton, összehangoljuk a finanszírozást az építkezéssel, és segítek előre felkészülni a banki elvárásokra.

11/04/2026

Vásárlás 10% önerővel 2026-ban

Sok posztom ihletét ügyfeleim problémái, tapasztalatai adják. Itt egy mostani példa a 10% önerős vásárlásra.

Alap esetben 32/2014. (IX. 10.) MNB rendeletben az adósság-fék szabályokat szabályozza. Ezek alapján sokáig a minimum 20% önerős vásárlás volt az alap. Ez változott 2024. január 1-vel. Lehetővé téve a 10% önerő alkalmazását első lakásvásárlók számára. (Ez nem az OtthonStart szerinti első lakásvásárló fogalma!)

Azoknak szól, akiknek nincs 50% -ot elérő tulajdonuk más lakóingatlanban, kivételbe tartozik az öröklés általi haszonélvezetes tulajdon. Ha több adós van, pl házaspárok, más rokon adóstárs, ott mindkét félnek teljesítenie kell a fenti feltételt.

januártól újabb változást vezettek be. Azok, akik új, zöld ingatlant vásárolnak, jogosultak ingatlantulajdontól függetlenül 10% önerővel való vásárlásra. Zöld az az ingatlan, aminek a primer energiaigénye nem éri el a 68kwh/nm/évet.
Otthon Start szerinti első lakásvásárló pedig az, akinek nincs, nem volt az elmúlt 10 évben több, mint 50% tulajdona lakóingatlanban. Persze itt még vannak kivételszabályok: ha haszonélvezettel terhelt, ha lebontották, ha kisértékű az ingatlan.

A két fogalmat nem szabad összekeverni. Nem minden 10% önerőre jogosult jogosult otthon startra és nem minden otthon startra jogosult élhet a 10% önerő lehetőségével.

Hogy egy új dimenziót is behozzak: mindig a banki minősítés, banki értékbecslés és egyéb belső szabályok döntenek arról élhetsz-e a lehetőséggel. A bankoknak megvan a jogkörük, hogy az adott jogi környezetben hozzanak még szigorúbb, kiegészítő szabályokat.

A fentiek tekintetében jön jól a szakértő, aki átlátja, hogy számodra melyek a lehetőségek. Sok ügyfelemnél takarítottam meg több millió forintot vagy derítettünk ki akadályokat, amivel a foglalóját nem bukta el.

A poszt ihletét egy új ügyfelem adta, akinek elmondták két bankfiókban és egy másik közvetítő, hogy nem jogosult a 10% önerős vásárlásra. Pedig de! Vagy az ismereteik voltak hiányosak vagy nem tudják összerakni a különböző szabályozásokat.

Még foglalózás előtt kérj szakértői segítséget, így marad a pénzed biztonságban!
[email protected]

24/03/2026

Lakás vagy ház❓ - ami sokba kerülhet neked
Az elmúlt hónapok után egy esetleírást osztanék meg veletek, ami elég érdekes.
Ügyfelem egy ikerház vásárlása miatt keresett fel. Szerették volna az otthon startot és a csok pluszt is igényelni, összesen 80M Ft kedvezményes hitellel vásároltak volna. Ezért fontos volt, hogy ellenőrizzük le, az ingatlan ház vagy lakás. Az ügyfelek azt tudták, hogy ez ház, mivel a kivitelező is házként árulja, nem is értették a felvetésemet. A tervek alapján jó esély volt arra, hogy házként lehet kezelni a támogatott hitelek szempontjából, viszont nem volt minden paraméter egyértelmű számomra. Így mielőtt aláírták volna az adásvételit, a terveket beküldtem a bankok fedezetértékelésére, hogy mondják meg, házként vagy lakásként kezelnék az ingatlant egy hitelkérelem beadásakor.
A bankok fele azt a választ adta, hogy lakás, a másik fele szerint ház. Teljesen eltérő indokokat soroltak fel, hogy miért lakás és miért nem ház. Bank megnevezése nélkül két ellentétes állásfoglalás:
"Lakások, mind a két ikerház esetében, mert közös a falszerkezet és az alap is. A tető valóban külön van, mivel kis szintkülönbség van a terepviszonyok miatt…"
"a korábbi ügyletekből tudjuk, hogy amennyiben a tetőszerkezet nem közös, és az ingatlanok között van tároló, garázs stb, akkor azt lakóházként értékeljük az esetek nagy részében"
A jogszabály így szól:
3. egylakásos lakóépület: a tulajdoni formájától függetlenül
a) olyan szabadon álló, oldalhatáron álló, zártsorú beépítési móddal vagy a telken meglévő épülethez csatlakozó módon épített, egy lakást magában foglaló lakóépület, amely önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik, vagy
b) – használt lakás esetében – olyan ikerház, sorház vagy láncház, amelyben a családi otthonteremtési kedvezménnyel érintett lakás önálló tető- és épületszerkezettel és a terepszintről közvetlen bejárattal rendelkezik;
Ezek alapján a kivitelezővel átbeszéltük a terveket és kis módosításra volt szükség, hogy a bankok nagy részénél megfeleljen háznak…így ügyfelem vagy akik majd még vásárolnak a lakóparkban, házként vehetik meg az ingatlant. 🎉🎉🎉
Nem szabadna, hogy ebben eltérés legyen bankonként, de a gyakorlatban mégis van…és ez nem jó. Főleg akkor, ha nem jó bankba adod be a hitelkérelmet és elutasítanak, kicsúszol a fizetési határidőből stb. Jelenleg tudomásom van róla, hogy az egyik banknál van bent ilyen kérelem, ahol a házról kiderült becslés során, hogy lakás…
Hogy mi volt a tét az ügyfelemnél?
- a foglaló elvesztése, ha nem tudják a piaci hitelt fizetni
- pénzügyi előny elvesztése
25 éves futamidővel számolva és 6,09%-os kamattal a 80M Ft piaci hitel havi törlesztője kb. 140.000 Ft-tal lenne több, mint 80M Ft (50M+30M) támogatott hitel törlesztője.
A jogszabályokban és a banki szabályozások közt ne vessz el, kérj hitelszakértői segítséget!

22/02/2026

AI tanácsok - mit higgy el neki?

Egyre több ügyfél érkezik már tájékozódva alapvető feltételekről a támogatott hiteleket illetően. Az is előfordul hogy az AI-t kérdezik meg, mert nem tudnak kiigazodni a rendeletben illetve a cikkekben leírtak alapján. Ezzel nincs is gond, amíg hozzám fordulnak és nem ez alapján írnak alá adásvételit.

Mutatok egy példát, hogy tud az AI félrevezetni.

Itt a helyes megoldás, hogy jogosult lenne az ügyfél az otthon startra az ingatlantulajdonok alapján.

Zöld p**a a valid információ, piros villám a helytelen.

07/01/2026

Tervező asztalos, új építésű ingatlant vásárolnál?

Lehet elsőre azt kérdezed, azmiaz. A tervezőasztalos ingatlan, ahogy a neve is mutatja, éppen a tervezőasztalon kelt életre és várja a kivitelezést és annak befejezését. Van olyan projekt, ahol már ekkor elkezdik az ingatlanok értékesítését. Ez jóval nagyobb kockázat a vevőnek, hiszen akár még a tereprendezésen kívül mást nem is lát, ha ellátogat a telekre.

Éppen ezért összeszedtem, milyen szempontok alapján érdemes megvizsgálni a terveidet:

🔍 Fejlesztő és kivitelező megbízhatósága
A bankok sem finanszíroznak bármit: számít a beruházó múltja, referenciái, a projekt jogi háttere és az építési dokumentumok megfelelősége.
(Ha például Gipsz Jakabbal tárgyalsz, mint kivitelezővel, de nincs cég a nevén vagy a cég a felesége nevén van, aki fodrász a településen, akkor ez legyen gyanús!)

📄 Szerződés és műszaki tartalom
A bank a szerződést és a műszaki tartalmat is alaposan megnézi. Fontos, hogy pontosan rögzítve legyen az átadási határidő, a fizetési ütemezés és az, hogy a vételár mely részei mikor esedékesek.

💰 Hitel folyósítása
Új építésű, tervezőasztalos lakásnál a hitel általában a projekt befejezése után, a használatbavételi kiadása vagy az albetétesítés után történik egy összegben. Sokszor előfordul, hogy az önerőt így sokkal előbb átadod a kivitelezőnek, és csak hónapok múlva érkezik a banki folyósítás.
Előre láthatóan ez februárban megváltozik és lesz lehetőség a hitel szakaszos kiutalására.

📊 Önerő és időzítés
Nem mindegy, mikor és mennyi önerőre van szükség. Ezt is érdemes előre tisztázni, mekkora hitel vehető fel az ingatlanra. Van olyan bank, aki akár épülőfélben lévő ingatlanra is készít előzetes értékbecslést. Érdemes körbejárni, ha ez számodra előny, hogy lehet-e 10% önerővel vásárolnod.

📈 Banki értékelés és jövőbeni érték
A bank értékbecslése szintén befolyásolhatja a maximálisan felvehető hitelösszeget. A jó lokáció, a műszaki felszereltség és energetika nemcsak a mindennapokban, hanem a finanszírozásnál is előny.

⏳ Csúszás és hitelkockázat
Ha az építkezés csúszik, a hitelügyintézés is elhúzódhat, a kamatkörnyezet pedig közben változhat, ha piaci hitelt is igényelsz. Érdemes felkészülni arra is, mi történik, ha az átadás későbbre tolódik.
A piaci hitelek esetén számodra biztosíték lehet fél éves távlatban, ha van előbírálatod vagy beadott hitelkérelmed és csak várni kell a folyósítást, így a kamatot lehet fixálni. Támogatott hitel esetén pedig a mindenképpen szükséges a végleges adásvételi megírása, a hitelkérelem elindítása csak ezután következhet.

23/12/2025

Köszönöm az idei megkereséseket. Igazán izgalmas év volt. 2026-ban is érdemes követni a friss információkért!

17/11/2025

41 ÉV FELETT IS JÁR A CSOK PLUSZ?!

Kiterjesztik a 41 év feletti várandós nőkre a csok plusz hitelkonstrukció lehetőségét is.

Minden egyéb feltétel is vonatkozik a házaspárra, amit teljesíteni szükséges csok plusz igénylés esetén.

Az alábbi személyi feltételeknek kell megfelelni:

• 2 év folyamatos TB jogviszony (max 30 nap megszakítással) utolsó 180 nap aktív munkavállalói / vállalkozói jogviszony - ezt a TB-t a házastárs is igazolhatja

• büntetlen előélet

• köztartozásmentesség

• házaspár igényelheti

• KHR-ben nincs lejárt tartozás

Kiknek új, jó lehetőség?

• akik friss házasként 41 felett vásárolnának saját ingatlant

• azok a házaspárok, ahol a feleség 41 év feletti és akiknél a második/harmadik/negyedik stb gyermek van úton és nagyobb ingatlanba költöznének.

Miért jó lehetőség?

• mert illetékmentesen vásárolhatsz ingatlant

• mert 3%-os kamattámogatott hitelt tudsz igénybe venni.

• a felvehető hitelösszegbe a már meglévő gyermekek is beleszámítanak. Így akár 50M Ft-ot is fel tudsz venni 3%-os kamattal.

12/11/2025

OEP igazolás 15 perc alatt otthonról?

OEP igazolás lekérése a támogatott hitelekhez elengedhetetlen.
Ez igazolja, hogy rendelkezel a támogatott hitelhez szükséges társadalombiztosítási jogviszonnyal. (Babaváró 3 év, Csok plusz és Otthon Start 2 év)

Már nem kell feltétlenül kormányablakban várakoznod. Az igazolás általában 10–15 percen belül megérkezik az Ügyfélkapus tárhelyedre az alábbi menet szerint.
Elektronikusan hitelesített formában, így a bank is elfogadja.

A lekéréshez DÁP vagy Ügyfélkapu+ belépés szükséges.
Nézd meg a videós segítséget hozzá:

Az Otthon Start és más támogatott hitelprogramokhoz szükséges TB jogviszony-igazolás most pár kattintással lekérhető. Az Ügyfélkapun vagy DÁP-azonosítással h...

07/11/2025

2026 januártól változnak a JTM szabályok
(Jövedelemarányos Törlesztési Mutató)

Mit jelent ez konkrétan számodra?
👉A 600 000-800 000 Ft/hó jövedelmű hitelt felvevők számára kisebb lehet a maximálisan vállalható törlesztőrészlet, tehát kisebb hitelösszegre lesznek jogosultak.
👉Ez a szigorítás a bankok számára azt jelenti, hogy óvatosabbak lesznek a hitelbírálat során: kisebb futamidőt, nagyobb önerőt, vagy erősebb jövedelmet kívánhatnak meg.
👉Fontos, hogy ez csak az egyik szabályozói keret. A bankok saját belső szabályzata, az ügyfél jövedelmi szerkezete, meglévő hitelek, megélhetési költség, kamatkockázat mind szerepet játszanak.
Ezt a változást szemléltettem a lenti ábrával.
A kellemetlen, hogy egyes esetekben már a folyamatban lévő ügyletekre is alkalmazni fogják a bankok, ahol nincs bírálat.
Éppen ezért, ha fontos neked emiatt, hogy még idén legyen bírálatod, keress nyugodtan díjmentes segítségért!

30/10/2025

Az esti Közlönyben megjelent az Otthon Start rendelet módosítása

Itt a lényeg összefoglalva, hogy mi változott az eredeti Otthon Start rendelethez képest a módosítás alapján (332/2025. X.30. Korm. rendelet):

🏠 1. Saját tulajdonú ingatlanra vonatkozó szabály enyhítése
Mostantól akkor is igényelhető a hitel, ha az igénylő korábban olyan ingatlannal rendelkezett,
amelyet lebontott, lebontatott, vagy a hatóság elrendelte a bontását.
Ezt hatósági bontási bizonyítvánnyal kell igazolni.

⏱️ 2. Ingatlan-csere esetén hosszabb átmeneti idő
Ha valaki új ingatlant vesz, nem számít egyidejű tulajdonnak,
ha a régi ingatlan eladása és az új tulajdon bejegyzése között max. 180 nap telik el.

🧱 3. Új építésre és vásárlásra vonatkozó bővítés
Pontosítják az építési engedély és egyszerű bejelentés elfogadását:
2024. okt. 1. előtt → az e-építési rendszer igazoló dokumentuma is elég.
2024. okt. 30. után → az egyszerű bejelentés tudomásulvételéről szóló értesítés szükséges.
a hitel új építésű lakás vásárlására is igényelhető,
ha azt vállalkozás vagy befektetési alap építi természetes személynek értékesítésre (tehát fejlesztői újépítésű lakásra is). - Ezt pontosították.

👩‍🎓 4. TB-jogviszony (Tbj. 6. §) feltételei pontosítva és kibővítve
Marad a legalább 2 éves folyamatos jogviszony, de:
Beleértik a nappali tagozatos tanulmányokat (közép-, felső- és szakképzés).
Elfogadható a külföldi tanulmány is, ha elismert oklevélhez vezet.
A 2 évben lehet max. 30 nap megszakítás, tanulmány után akár 6 hónap is.
Az utolsó 180 napnak aktív biztosítottnak kell lennie (nem közfoglalkoztatottként).
Új kedvezmény: nem kell TB-jogviszonyt igazolni, ha az igénylő:
gyermekek otthongondozási díjában vagy ápolási díjban részesül, vagy
megváltozott munkaképességű (a CSOK Plusz szerinti definíció alapján).

💰 5. Korábbi támogatás miatti kizárás enyhítése
Nem igényelheti, aki az elmúlt 3 évben állami támogatás visszafizetésére kötelezett volt,
kivéve, ha azt egészségügyi vagy méltányolható okból (pl. sikertelen gyermekvállalás, betegség) történt, és ezt határozattal igazolja.

💵 6. Folyósítás könnyítése
Előzetes folyósítás is lehetséges megfelelő pótfedezettel,
de legfeljebb a kölcsön 30%-áig, a készültségi fok elérése előtt.

📅 7. Hatálybalépés
A módosítás kihirdetést követő napon,
egyes részei 2025. november 15-én lépnek hatályba.

🏡Ezzel egyidejűen megjelent a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása lehetőség
👉Alapszabály az Otthon Startban
A 227/2025. (VII.31.) Korm. rendelet szerint a 3%-os kamatozású Otthon Start hitel csak „lakóingatlan” vásárlására, építésére, bővítésére vagy cseréjére vehető fel.
A „lakóingatlan” a jog szerint belterületi, lakhatásra szolgáló ingatlant jelent.
Tehát: a földhivatali besorolás dönt — nem az, hogy ténylegesen laknak benne.

👉A „zártkerti” jogilag külterületnek számít.
Ez akkor is így van, ha van rajta lakóépület, és életvitelszerűen laknak benne.
A zártkerti ingatlan nem belterületi lakóingatlan, így nem felel meg automatikusan az Otthon Start „lakóingatlan” feltételének.
A bank és az állam kizárólag lakóingatlan besorolású ingatlanra adhatja a támogatott hitelt.

👉 Vannak kivételek vagy megoldások
Most a 332/2025. (X.30.) rendelet megnyitott egy új utat:
A zártkerti ingatlan „művelés alól kivett területként” bejegyezhető.
Ez azt jelenti, hogy átminősíthető, és innentől lakóingatlan jellegű célra is elfogadható lehet, ha:
az önkormányzat rendelete ezt lehetővé teszi, és
az ingatlan-nyilvántartásban a megnevezése „zártkerti művelés alól kivett terület”, vagy
„lakóház, udvar” megnevezéssel szerepel.
Ha a földhivatalban így szerepel, akkor a bank elfogadhatja Otthon Start hitelhez.