18/05/2026
Stanje velikih ulaganja u turizam je “kvantitativno živo, ali strateški šepavo”: novca i projekata ima, ali struktura ulaganja i okruženje ograničavaju pravu transformaciju sektora.
Opći trendovi ulaganja
Velikih projekata ima duž cijele obale i sve više u unutrašnjosti – od novih i rekonstruiranih hotela do resorta i kampova – što gura sektor u “drugu fazu”, s naglaskom na kvalitetu i potrošnju po gostu.
Ministarstvo i HTZ kroz različite programe i NPOO drže relativno visoku stopu ulaganja, a kompanije deklarativno planiraju povećati investicijske volumene u iduće dvije godine.
Istovremeno, istraživanja pokazuju da 90% turističkih kompanija namjerava pojačati ulaganja, ali dominantno u rekonstrukciju postojećih objekata i povećanje operativne učinkovitosti, dok manji dio ide u prave greenfield projekte.
To znači da se struktura portfelja sporo modernizira i da se “novi proizvod” često svodi na redizajn postojećeg.
Uloga javnih programa i HTZ-a
HTZ i Ministarstvo turizma nedavno su odobrili 274 projekta regionalnih i lokalnih turističkih zajednica u vrijednosti oko 8,6 milijuna eura, ciljano za održivi, cjelogodišnji i ravnomjerniji turizam.
Od 2021. kroz iste fondove osigurano je više od 51,6 milijuna eura za razvoj destinacija, što pokazuje kontinuitet javnih ulaganja u manje razvijena područja i kontinent.
Paralelno, kroz NPOO se u turizam usmjerava oko 289,3 milijuna eura bespovratnih sredstava za javnu i privatnu turističku infrastrukturu, unutar ukupnog paketa od oko 1,27 milijardi eura za razvoj i otpornost sektora.
Ovo stvara “meku podlogu” i za privatne investitore, ali i povećava ovisnost dijela projekata o potporama.
Makro slika: ulaganja vs. performanse
Unatoč relativno visokoj stopi ulaganja, oko 31% prihoda u sektoru ide na investicije, hrvatski turizam zadnje tri godine bilježi usporeni rast stranih noćenja od oko 1%, dok konkurentske mediteranske destinacije rastu oko 4,6% godišnje.
Realni prihodi od turizma padaju treću godinu zaredom, uz kumulativni pad od oko 7,2%, što ukazuje da investicije zasad ne generiraju proporcionalan rast vrijednosti.
Istovremeno su troškovi rada snažno narasli (plaće oko 25% u dvije godine), pa trošak rada doseže oko 27,6% prihoda, što smanjuje internu sposobnost financiranja novih ulaganja.
Rezultat je da mnoge kompanije investiraju da bi održale konkurentnost, a ne nužno da bi ju dramatično povećale, što se vidi i u relativnom zaostajanju za drugim Mediteranom.
Strukturne prepreke velikim ulaganjima
Poslodavačke udruge i analize naglašavaju nekoliko ključnih kočnica: spori administrativni procesi, ograničenja u prostornom planiranju, neriješeni status turističkog zemljišta i pomorskog dobra, te manjak greenfield projekata.
Zbog toga investicijski ciklus ostaje manji od procijenjene potrebe od oko 5 milijardi eura ulaganja u hotelski sektor u idućih pet godina.
Dio analitičara već godinama upozorava da administrativni proces od kupnje zemljišta do otvaranja turističkog objekta može trajati i do deset godina, uz dodatne probleme u zemljišnoknjižnim odnosima, što odvraća značajnije strane investitore.
Povrat na kapital u hrvatskom turizmu često je ispod razine od oko 8% koju očekuju strani ulagači, što, u kombinaciji s regulatornim rizikom, smanjuje apetit za velike nove projekte.
Zaključni “take” za tvoj kontekst
Ako gledaš iz perspektive developera/investicijskog savjetnika: investicijski potencijal je i dalje velik (studije su ga procjenjivale na oko 3 milijarde eura), ali se najveći dio kapitala trenutno slijeva u brownfield i optimizaciju, a manje u potpuno nove, diferencirane proizvode.
To otvara prostor za projekte koji kombiniraju dobru pripremu (regulativa, zemljište, dozvole) s jasnim konceptom viših prihoda po ključu, jer se vidi da tržište nagrađuje kvalitetu, ali birokracija i troškovi “filtriraju” tko će uopće doći do realizacije.
