Real Estate Investment and Asset Management

20/07/2020

地產代理界角度為主的意見，都是參考吓吧了，不要太認真思考。

20/07/2020

香港就是這樣，識做宣傳懂包裝的，就算減了少少租給租客，也大鑼大鼓俾全世界知道。調返轉，踏實的，行事正派的，一向做生意有道德的老行尊，已減了不少租給租客，但卻沒有人為他報道，反而只佔資產很微少部份的資金周轉行為卻被窮追不捨地報道。
可否公道一點？

18/04/2018

16/10/2017

龐大基建支撐的黑馬

還看港九新界各工業區，觀塘、長沙灣、葵全區、及屯門均是較有動力的區分。觀塘區有起動東九概念。長沙灣地理上近貨櫃碼頭而近年也有不少新商廈項目支持。至於葵荃方面最主要當然是地理上非常接近貨櫃碼頭及荃灣西新發展項目概念。至於屯門又是什麼概念？相比起其他地區，屯門是位處最偏遠的地方。感覺上並非物業投資的首選。皆因不論投資老手或師奶睇樓團也說投資物業最重要是location location location 是也. 但參考以下的實質數據及該區未來週邊的變化後，大家會有改觀。

根據差餉物業估價署數據，至2016年底，上述四區的工業樓面存量分佈分別為：觀塘區約4,000萬呎、長沙灣區約1,400萬呎、葵荃區約8,700萬呎、屯門區約1,900萬呎。 出租情況方面，觀塘區及屯門區的空置率最低，同為5.2%、長沙灣區及葵荃區則約為6.1% 及 6.4%。

上述數據反映了觀塘作為政府重點發展的第二個CBD，經濟活動活躍，所以空置率為各區中最低。至於葵荃區，由於區內工業樓供應高達多於觀塘兩雙倍，現時經濟活動實難以消化如此龐大之供應，以致空置率高企。而只有三個港鐵站之隔的長沙灣在地理上非常接近，順理成章，空置率亦較高。

至於屯門，由於地理上自成一角，工商業活動非常集中。加上區內新住宅及商塲項目帶動區內人口收入及消費力上升。這直接或間接激活區內商業活動，以致區內工業樓面的空置率之低與觀塘看齊，同為九龍及新界區中最低。

展望上述各區前景，觀塘區及屯門將會有重大變化。觀塘區有九龍東起動概念，而屯門區則有龐大的基建概念支持。隨着港珠澳大橋於一八年底落成，屯門西接連赤鱲角人工島跨海隧道亦將同時開通。屆時由屯門工業區到珠海只需1小時，加上經西部通道到深圳灣只需20分鐘，屯門必然成為最方便往來廣東省於香港的工貿區。前景秀麗。

投資角度。投資物業最緊要是講回報及升值潛力。觀塘區回報穩定，亦擁眾多未來發展的想像空間，潛力固然睇高一線。但由於將來有大量供應，加上現時價錢大多已反映未來價值，所以價格短期難見有明顯上升空間。是典型旺市不旺價格局。

葵青區及長沙灣區方面，即使未來數年港珠澳大橋落成後可縮短往返大陸之距離，但由於現存之工業樓面供應十分龐大，短中線價格較難有顯著上升空間。

至於屯門方面，由於直接受惠將來龐大基建落城，配合祖國大灣區發展概念，潛力前景不容忽視。價格方面，現時還未反映將來價值。呎價二千餘還有機會可在區內找到投資機會。不論值博率、彈跳力、性價比或從價值投資角度看，皆是一匹未被市場發現的潛力黑馬。不失為投資者一邊收取穩定回報，又可坐定定等資產升值之選。

LOCATION LOCATION LOCATION + TIMING TIMING TIMING = KEY TO GAIN IN PROPERTY INVESTMENT.

(To be continued ............)

LoFung

18/08/2017

東九商廈供應增 租務料量升價跌

東九龍新商廈供應多，並相繼入伙，預計短期內租務活動轉活躍，租金下跌。

據萊坊7月份商廈租金統計，各區商廈租金變化不大，所有商業區租金變幅不足1%，而中環、金鐘、銅鑼灣等，租金按月無起跌。

奧的斯承租 高銀中心兩層

近期商廈租務成交，多來自東九龍，九龍灣高銀金融國際中心兩層樓面獲承租，該廈每層面積達3.5萬平方呎，合共達7萬平方呎，新租客為奧的斯，為全球升降機、電動扶手梯及自動行人道製造商，規模非常龐大。奧的斯在港設多個辦事處，包括太古城中心、觀塘傲騰廣場等，是次租高銀金融國際中心，可整合業務，若由港島東搬遷至九龍灣，可節省一半租金。高銀金融國際中心由高銀金融（00530）發展，屬集團旗下首個香港地產發展項目，樓高27層，其中23層為甲級寫字樓樓面，合共約80萬平方呎。物業去年底落成，暫時出租率不高。

Mapletree Bay Point全層租出

另一宗大手租務，為牛頭角新商廈Mapletree Bay Point錄首宗預租，涉及物業全層，面積約3.6萬平方呎，成交呎租約25元，新租客為Mott MacDonald，屬英國知名工程顧問公司，在港設有多個辦事處，包括觀塘Landmark East。新辦公室全層面積達3.6萬平方呎，該公司故可以把多個辦事處整合，方便管理，亦可節省少許租金。Mapletree Bay Point由豐樹基金早年購入地皮並自行發展，樓高19層，每層面積由35,705至36,210平方呎，屬罕有大樓面，成為最大賣點，總樓面達36萬平方呎，本年初起進行招租，現錄首宗預租，項目料於數月內正式入伙。

至於基滙資本仍持有牛頭角偉業街133號5成樓面，單位裝修時尚，吸引營運共用工作空間的Naked Hub大手洽租，涉及近10萬平方呎。

事實上，今年為東九龍商廈供應高峰，包括Kingston Financial Centre、Hong Kong Pacific Tower及One Harbour Square 2期等，連同仍在招租的高銀金融國際中心，區內新供應達200萬平方呎，因供應甚多，令租金面對下跌壓力，故區內新商廈呎租，徘徊在23至25元。萊坊認為，短時間內因東九龍供應多，租務活動亦增加，而租金全年下跌。

(source: HKET)

27/06/2017

東九起動旺市未必旺價

政府的起動東九龍龐大計劃中。重中之重，是把由觀塘伸延至九龍灣一帶傳統工業區打造成香港第二個CBD。在相關政策配合及支持下。近年，區內傳統工業區色彩淡化。商業成份漸濃。令工商業活動之比例亦出現變化。商業樓面供應開始日益增多。當中的供應，有透過工廈活化而轉成寫字樓的，也有透過投標政府新改劃的寫字樓用地所興建的，更有一些透過重建或改裝而成的新式智慧型多用途工業大廈（非真正商廈）。整體而言越來越多公司開始選擇觀塘或九龍灣一帶作辦公室地點。

投資角度看，地點及前景永遠是購買商業物業的主要考慮因數。毋庸置疑，九龍東作為香港的新進商業重鎮必然前景無限。長遠投資角度一定無得輸。

從中短線投資角度看，我們可用一些實質的數據作簡單分析。現時觀塘至九龍灣一帶的工業樓面約有4千萬平方呎。空置率約5%，是各工業區中最低。寫字樓樓面約1千5百萬平方呎。空置率高達13%，位處全港最高。數字反映了區內使用真正寫字樓作辦公室的公司數目嚴重偏低。相反用工業樓面作辦公室的公司甚多。主要原因是工業樓面租金較寫字樓便宜。對中小企或微企來説，他們為縮減成本，縱使質素較次等，他們亦會選擇工業物業作為辦公室。

由此可見區內寫字樓現存供應非常充足，在大量工業樓面的競爭力下，乙級或以下的寫字樓巿況尢其嚴峻，價格於未來幾年將受壓，實難有顯著升幅。而超過4千萬呎的工業樓面亦難於短期內被新增的商業活動所帶來的辦公室需求消化。再加上未來三至四年於區內再有超過4百5十萬呎新寫字樓供應。因此，從短中線投資角度看，觀塘至九龍灣一帶，在持續高供應下，預計旺市不旺價局面將持續至少三至五年。非資金充裕的實力投資者，實不宜貿然入市沾手。因為購入有關物業後，很可能要坐好幾年時間才可有收穫。持貨能力是必然的關鍵。

投資物業，雖然位置、前景及潛質是非常緊要，但是時機及機會成本也必須考慮請楚。

LF

04/06/2017

2007至2016之落成量比早10年即1997至2006之落成量的24万5，足足少了超過50%。

30/05/2017

市場利好消息不斷 商廈市場繼續熱爆

商業物業投資市場市況於近年十分樂觀。不論甲級乙級或丙級寫字樓等物業，租金及售價也穩步上揚。更有持續上升之勢。原因是投資者深知商業樓面比起住宅用地之供應更為有限，加上由金融及相關行業帶動之剛性需求不斷上升。在此供求失衡之情況下，投資者放膽入市。部份具實力之用家也為了妥善控制成本亦趕快購入物業自用。上述情況形成推動商業物業價格上升之強大引擎。

市場之利好消息於近月不斷湧現。除各區商廈成交呎價不斷創新高外。遠東金融中心呎價衝$38,000，力寶中心突破呎價＄30,000大關、灣仔富通大廈頂層呎價$22000、尖東永安廣場呎價破$20000元、長沙灣650號頂層復式呎價$18000創全區新高。接着再有久未出手之老牌地產家族亦入市以新高價購入中遠大廈全層。更有消息指超級甲廈如國金二期及交易廣場以呎價＄190及$150高價租出。令市場充斥着一片歌舞昇平之氣氛。至5月中恆地以高價投得中環美利道地皇，更把市場熾熱氣氛變得火上加油。市場上持有商業樓面之業主趁機把放售中之物業封盤或大幅反價。尤其中環及金鐘區，有業主更反價至呎價高達$7萬及$5萬以上放盤。

宏觀角度看，未來兩至三年，中區商業樓面供應依然短缺，主要為德輔道中華懋項目及太子大廈重建項目，兩者共可供應約70萬呎樓面。需求方面，在現時之經濟環境下，只要中國及美國沒在經濟上出現較大的震盪，本港核心商業樓面的需求依然會持續増長。求過於供的情況下，質優商業物業價格將繼續得以支持。

政府未來將規劃推出數幅中區商業用地。包括金鐘廊重建項目、林士街停車場項目、及中環海濱填海區商業用地等。總商業樓面提供超過約450萬呎。然而實體供應最快也要到2024年才可開始陸續到位，未能解決短期的需求。

上述規劃中將推出的商業樓面用地，論位置論剪裁大多屬於高質靚地。展望將吸引一眾本地以至國內龍頭發展商競奪。有美利道地皇成交作指，標，成交價勢必再創新高。新地皇必有望陸續出現。樓面呎價$5萬，是今日'癲'價，或是明日'抵'價？？拭目以待。