28/11/2025
這幾天，全世界的香港人都心繫這個地方，大埔宏福苑。
這場奪去 128 條性命的五級無情大火，已經超越了一般意外的範疇，成為香港歷史上極為沉重的一頁。
這幾天，大家傷痛之餘亦悲憤難鳴，眼白白痛心看着一場本可避免的意外推至災難。我們亦重見了消失多年的香港人無私的互助精神。市民有錢出錢、有力出力。
網上討論也少了謾罵和互相攻擊。樂見銀行暫緩貸款、按揭供款。同時也有討論擔心保險賠償是否足夠。大火無情，現實也是殘酷：業主很可能面對保額不足的情況。如果單靠保險公司按本子辦事，最終只會演變成一場災難性的社會危機。
在此，我並非要求政府無條件動用公帑為私人財產「埋單」，而是希望帶出討論、倡議政府參考過往特殊案例，促請市區重建局介入，以「特事特辦」的方式啟動重建程序。響應習主席責成香港官員應該好好為災難善後。
一、 「保額不足」：小業主信錯了誰？
首先，如果要話業主「買唔夠保險」，這完全是將責任本末倒置。
1. 20億保額，夠賠「拆樓再起樓」嗎？ 讓我們看現實：宏福苑共有 1,984 個單位。雖然行內人都知火險保的是「建築成本」而非「樓價市值」，但大家忽略了最可怕的一點——清理廢墟的成本（Cost of Debris Removal）。
今次不是平地起樓，而是要先將整棟嚴重焚毀、充滿致癌物質的結構安全拆卸、運走，這筆費用隨時是天文數字。加上近年香港建築成本通脹驚人，傳聞中的 20 億 Master Policy 上限，在扣除拆卸費後，根本不可能足夠原址重建近 2,000 個單位！
一般小業主不可能懂得計算這些數，他們只能信任法團和顧問。但當保額上限明顯追不上突如其來的成本時，這顯然已埋下了災難的伏線。
2. 維修期間風險倍增，專業顧問在哪裡？ 更令人氣憤的是，事發時屋苑正進行大型維修工程。 任何有常識的業內人士都知，搭棚、燒焊、堆放建築廢料，會令火災風險幾何級數上升。 這裡必須嚴厲質問當時受聘的工程顧問和業主立案法團—在開展工程之前，顧問公司有沒有向業主大會提出風險評估？有沒有建議過：「我們要大維修了，風險高了，現有的 20 億保額可能不夠，建議暫時加大保額」？
絕大部份小業主都是被動的，他們依賴專業人士的建議。如果掌握專業知識的顧問和決策層，在明知風險增加的情況下，卻沒有提出調整保額的建議，讓小業主暴露在巨大的風險敞口（Exposure）之中，這就是專業失當。要無辜的小業主為這場「人禍」導致的保額不足「埋單」，絕對是不公義。
二、 強行「修復」既不科學，亦不人道
目前有聲音指應利用有限的保險金進行加固修復（Reinstatement）。這在專業與道德層面上均不可行：
結構隱憂： 歷經長時間五級大火的高溫焚燒，鋼筋混凝土結構極可能已受永久損害，修復後的安全系數存疑。
人道考量： 屋苑承載了過百人罹難的集體創傷。要求倖存者搬回這個奪命原址居住，在人道立場上極其殘忍。
效益極低： 花費天價維修一棟 40 年樓齡的殘破建築，完全不符合成本效益。
因此，全盤清拆重建是唯一的出路。
三、 破局方案：市建局介入與「恩恤收購」
大災難往往是一連串的小過失構成的，小業主無力回天，我建議政府引用《市區重建局條例》，將宏福苑劃為「優先重建項目」，參考過往馬頭圍道塌樓的特例處理。
具體操作建議如下：
宣佈危樓與收地： 由屋宇署確認樓宇結構危險，不適合居住，由市建局啟動收購程序。
資金組合（Funding Mix）：
保險金注入： 保險公司按 Master Policy 的條款賠付的最高金額（例如 20 億）再加上工程保險的責任賠償，全數注入重建資金池。
市建局承擔差額： 市建局以此為基礎，提供一個「特別恩恤收購價」。這個價格應足以讓災民安頓，填補那因為制度缺失而造成的保險缺口。
銀行債務協調： 金管局協調銀行，從收購金中清還按揭餘額。若出現資不抵債，應提供極長期的免息過渡性貸款。
四、 總結：政府要為制度缺失「補鑊」
我們必須明白，這是一個「特例」。災民是盡責的業主，他們買了樓、供了錢、交了管理費還乖乖投了個3億的天價滿足法例的維修要求，卻因為專業顧問的疏忽和制度的盲點，面臨一無所有的困境。
市建局收回地皮重建，用的公帑都是改善長遠規劃，這不是送錢，這是政府作為社會最後防線，為失效的制度「補鑊」，讓無辜的市民仍有路可走。
