08/03/2022
זהירות פוסט חפירה, כנסו רק אם אתם רוצים לדעת הכל מהכל מהכל על נדל"ן אנגליה
אם נשארתם, כנסו לתוך הWELLY אם יש לכם –
כי אצלנו באנגליה לרוב רטוב ובוצי, ובואו ליצלול איתו ל- 20 כלים ושלבים שחייבים ללמוד לעבור כדי לנתח כדאיות השוק וההשקעה.
גילוי נאות למרות ה-13 שנים שלי באנגליה, עדין לא הדרדרתי לWELLYS - אולי יום אחד אכנע
שנתחיל?
אז ככה!
השקעות באנגליה:
לאחר שבדקנו את כדאיות המדינה והעיר הפוטנציאלית בה רצינו להשקיע
אני רוצה להתייחס הפעם לבדיקת ההשקעה בדיקת פר הנכס (שהוצע לכם על ידי מלווה משקיעים, שאיתרתם בעצמכם) ומה הדברים אליהם אתם צריכים לשים לב.
אחלק את המידע ל-3 חלקים:
1. ניתוח השוק והעיסקה
2. בדיקת הנכס עצמו וכמה יעלה השיפוץ אם יש צורך
3. מהו הרווח הצפוי
בדיקות נאותות ההשקעה
אסטרטגיה
בשלב הראשון צריך להיות מאוד ברור מה האסטרטגיה שבחרתם לטובת ההשקעה שלכם.
האם הנכס עבור:
סינגל לט – זוגות צעירים או משפחה
מולטי לט – האם הנכס מיועד לסטודנטים לתיירות
איך אפשרי לנצל את הנכס למקסימום תשואה?
לדוגמא פיצול הנכס לשתי דירות עצמאיות, בניית חדר נוסף בעליית הגג, בניית חדר נוסף, משרד בחצר, האם אפשר לבנות במרתף?
מיקסום חיובי מול מיקסום שלישי
הנכסים הוויקטוריאנים בנויים מכניסה, סלון 1 סלון 2 מטבח וגינה בקומת הקרקע, ובקומה העליונה חדר שינה 2 או 3 וחדר אמבטיה.
(בטוח כולם יודעים אבל מפרטת כאן למשקיעים החדשים בקבוצה – באנגליה קומת הקרקע היא Ground Floor והקומה של החדרים היא First Floor)
כמו גם כמות החדרים נספרת לפי חדרי שינה חללים של סלון או מטבח לא נספרים כמו שמקובל בישראל)
במודל מולטי לט נרצה להפוך את אחד הסלונים לחדר נוסף
– מקסום חיובי, יותר חדרי שינה להשכרה
אבל אם הלקוח הסופי שלנו הוא משפחה לסגור את אחד הסלונים זה בעצם מקסום שלילי כיוון שצימצמתם את חדרי המשפחה
בשמאות הנכס לטובת המכירה ו/או לטובת מינוף ומימון הנכס, החישוב יהיה לפי החישוב המקורי של הנכס לפי חדרי השינה ושני סלונים
(מידע לפוסט אחר אבל צריך לקחת בחשבון את מודל המולטי לט אם רוצים לעשות מינוף כיוון שרוב המלווים לא ישמחו לתת מינוף למודל הזה)
במרבית המקרים תוכלו לצפות ב-Floor Plan של הנכס במידה ואין תוכלו למצוא את ה- Property Particulars לרוב תמצאו את המידות בFOOT 1=0.30 (אבל אתם לא צריכים אותי כדי להשתמש במחשבון)
כנסו לאתר העיריה ותבדקו מה ההגבלות לגבי גודל חדר במידה והחלטת על אסטרטגיה של מולטי לט / service accommodation כמו כן שימו לב לarticle 4 נושא שהרחבתי עליו בפוסט בתגובה הראשונה
אני תמיד אוהבת להסתכל על ההשקעה כתוכנית A = האטרקטיבית ביותר, אבל גם שתמיד תהיה תוכנית מגירה תוכנית B
תוכנית המגירה תמיד צריכה להיות במקרה ויש מגיפה עולמית ואי אפשר לאכלס סטודנטים או תיירות וכמובן מה קורה בתוכנית היציאה
– תמיד לחשוב מי יהיה קהל היעד שלי כשארצה למכור את הנכס
ולכן כללי האצבע לאיתור השקעה נכונה
1. מקום מבוקש מבחינת שכירות ואופציה עתידית לעלייה בגובה השכירות
2. מקום עם עליית ערך מבחינת המיקום של הנכס
3. מהו קהל היעד שלי כשארצה למכור את הנכס
– חשוב לא להיות מוגבלים בסוג רוכש אחד
4. נכס שבכל מצב נתון יהיה אפשרי למכור אותו, כזה שכבר תוך 6 חודשים הערך שלו יהיה גבוה יותר מהרכישה
כיצד ננתח את העיסקה
נמצא נכס דומה (LIKE TO LIKE - SALE)
www.zoopla.co.uk/
www.rightmove.co.uk/
נכנס לרחוב / לאיזור ונמצא נכס דומה בדיוק לנכס שלנו. כמות החדרים וגודלם צריך להיות זהה, כמות חדרי המשפחה (Reception) צריך להיות זהה, כמות חדרי השרותים בנכס, החלק האחורי האם יש YARD או ממש גינה גדולה
מה מצב הפיזי של הנכס מבחינת הנראות שלו (האם נראה שגרים כרגע בנכס או האם כבר הרבה שנים הנכס ננטש ונזנח) וכמובן אם הנכס שאתם מנתחים הוא Terraced אזי השוואה ל Terraced אם Semi אז Semi וכן הלאה.
בחיפוש ננסה להבין האם הנכס במחיר גבוה יותר מהנכסים הדומים
ננסה למצוא נכסים SOLD STC זאת אומרת שהנכס כרגע תחת רכישה
(Subject To Contract)
ננסה להבין מה ההיצע כרגע – האם הרבה בתים באיזור כרגע מוצעים למכירה – אולי יש סיבה לכך
*שימו לב שהנכסים (תלוי סוכנות ואסטרטגית המכירה שלה) אבל לרוב הנכס יפורסם ב106% גבוה מהמחיר המבוקש. כך שהנכס שאתם רואים הוא רק המחיר שפורסם לאו דווקא זה המחיר שהוא ימכר
אותו כנ"ל גם לגבי SOLD STC אתם תראו רק את המחיר שפורסם לא המחיר שעליו סיכמו ככל הנראה לאחר משא ומתן
למרות מה שכרגע ציינתי חשוב גם להכיר ולהתאים את החיפוש לעיר ההשקעות. לדוגמא, בעיר ליברפול, מאז תחילת הקורונה -מהרגע שהנכס עולה לאוויר ונקבע יום לוויאינג הנכס מקבל כבר באותו היום 4-5 הצעות ל ASKING PRICE ולעיתים מאוד קרובות מעל המחיר המבוקש
*כמובן שכשהנכס הוא באיזור מבוקש
לאחר שבדקנו את השוק מבחינת נכסים שכרגע בהצעה או במעמד רכישה, ניכנס ל www.rightmove.co.uk/house-prices.html ונבדוק מהם המחרים של הנכסים שכבר נמכרו והעיסקה עליהם הושלמה. נוכל גם לבדוק את ההיסטוריה הספציפית של הנכס אותו אנחנו בודקים. את ההיסטוריה האישית של הנכס שאתם בודקים אפשרי לגם למצוא במודעה עצמה דרך www.zoopla.co.uk
בזופלה אפשרי לערוך מיפוי של כל האיזור וכל הנכסים שמוצעים כרגע למכירה
ב- www.primelocation.com/heatmaps תוכלו למצוא המון מידע על האיזור. כמה בתים נמכרו בתקופה האחרונה לפי צבעים ומפה שמראה את המחירים של הנכסים כרגע במרקט במפה אחת
כלי נוסף שנותן המון המון מידע הוא www.themovemarket.com
בכלי הזה תוכלו למצוא את המידע על נכסים שנמכרו, באיזה תקופה, הרבה פעמים ניתן למצוא דרך איזה סוכנות, מצב הנכס (תמונות) האם הנכס הוא Free or Leashold
2. נמצא נכס להשכרה דומה (LIKE TO LIKE - LET)
www.zoopla.co.uk
www.rightmove.co.uk
את אותה בדיקה נערוך לבדיקת פונציאל השכירות וההשכרה
נוודא שבאיזור הזה אין יותר ביקוש מהיצע – בדקו שהשוק לא מוצף
ניכנס ל- TO RENT Rightmove לפי החיפוש נראה מהם הנכסים כרגע המוצעים להשכרה
מחירי השכירויות, כמה זמן הנכס בשוק – כמה צפיות היו בנכס (כמה התעניינו בו) אגב זה כלי נוסף שאפשרי לבדוק גם בקומפרבול (Comparable) של הנכסים המוצעים למכירה
במקביל ל SOLD STC כאן תוכלו למצוא LET AGREED
כלי נוסף שדרכו ניתן לקבל מידע לגבי השכירות, המחירים, כמות הנכסים שכרגע מוצעים הוא www.openrent.co.uk
ומאוד חשוב במידה ובחרתם באסטרטגיה של מולטי לט היא לבדוק את האתר www.spareroom.co.uk כלי מצויין
– לא לרכוש נכס במודל מולטי לפני שנכנסתם לבדיקה הזו
כלי נהדר נוסף לבדיקת ההשוואה LIKE TO LIKE לנכס אותו אתם מנתחים הוא www.mouseprice.com כאן תוכלו לבדוק במקום אחד את כל הנכסים למכירה, להשכרה ומחיר מכירה כמו כן אנליזה וסטיסטיקות של המכירות האחרונות
מיקום
המקום חייב להיות תואם את האסטרטגיה שלכם האם אתם מחפשים קרבה לעיר לטובת עבודה, מהם האופציות מבחינת תחבורה, בתי ספר, גנים סופרים גדולים (למשפחות צעירות או סטודנטים בלי רכב) אוניברסיטות וכו
כאן בא לעזר כלי נהדר שנקרא www.streetcheck.co.uk תוכלו למצוא אוצר בלום של סטיסטיקות, מידע לגבי חתך אוכלוסיה לפי כמות גברים מול נשים, כמות השוכרים מול כמות בעלי נכסים ואפילו מידע כמה נכסים באיזור נרכשו במשכנתא. באיזה דרכון הם מחזיקים, ניתוח של האוכלוסיה מבחינת מקורות תעסוקה, גילאים, סוגי הנכסים באיזור, כמה אנשים גרים בכל בית בממוצע (מה שיעזור לכם מאוד בבחירת האיזור בהתאמה לאסטרטגיה) מצב משפחתי, מקום לידה, באיזה פספורט הם מחזיקים ואיפילו מה הדת שלהם (האם האוכלוסיה בעיקר לבנה או מורכבת בעיקר מזרים)
מובן מאליו אבל כלי חזק ונותן מידע חשוב www.google.com/maps
ניתן לטייל באיזור ולבדוק את הנראות של הרחוב והרחובות ליד, האם יש בתים אטומים, איזה סוגי רכבים יש ברחוב, לפעמים אפשר לראות את סוגי האנשים כיצד לבושים, האם יושבים ברחוב וילדים משחקים על הכביש (תאמינו או לא מאוד מאוד נפוץ בליברפול- די הייתי בשוק בפעם הראשונה שפגשתי בזה) כמובן שמעיד גם על סוג האוכלוסיה
מה המרחק מהעיר, מה המרחק מהאוניברסיטה, מרחק ממגרש הכדוגל (במקרה של תיירות) מרחק מחנויות, תחבורה ציבורית פארקים גני ילדים ובתי ספר (חשוב לא פחות לבדוק את הOfsted – דירוג בית הספר)
פיתוח עירוני
כנסו לאתר העיריה ובדקו מהם ההתפתחויות העירונית הצפויות, באיזה תקופה, מאיזה תקופה והאם ההשפעה של ההתפתחות תהיה חיובית, או לעיתים התפתחות שיכולה להיות שלילית להשקעה שלכם כמו סגירת צירי תחבורה לתקופה ארוכה, רעש בנייה אבק וכו
2. השלב הבא
הוצאות הכנת הנכס לכניסת דיירים
א', ב' בהשקעות:
ניתוח הנכס הוא ניתוח עיסקי בלבד, לא אתם הולכים לגור בנכס.
כמובן שנרצה נכס שנראה טוב כדי למשוך דיירים טובים ובדיקה שהנכס במצב טוב ולא נצטרך לתחזק אותו כל כמה חודשים.
ולכן כמה כלים כדי לבדוק את הצורך בשיפוץ או ריענון קוסמטיקה.
הכל תלוי כמובן במצב הנכס, אם מראש רכשנו נכס מוזנח שידוע מראש שאנחנו צריכים לעשות שיפוץ קומפלט.
אם הנכס נראה בסדר אבל קצת מיושן מבחינת העיצוב שלו כן נרצה לרענן אותו
בהרבה מהמקרים נוכל לשמור על המטבח וחדר האמבטיה – מה שיחסוך לנו לפחות 7 אלף בשיפוץ, לפעמים רק להחליף אריחים ישנים בחדשים יקפיצו את הנראות של המטבח או חדר באמבטיה
(דוגמא לתמונות לפני ואחרי בדוגמא לריענון בלבד וחיסכון מאוד גדול)
אז איך ניגשים לבדיקת הנכס מה אנחנו מחפשים לבדוק?
נתחיל מהמבנה החיצוני:
נסתכל על קו הגבוה ביותר של הגג, נוודא שהגג ישר ולא נוטה ימינה או שמאלה, נוודא שאין אריחים חסרים, נסתכל על צוואר הארובה נראה שהיא מחוברת ומהודקת, אין צמחיה שגודלת בארובה אחרת יש צורך בRepoint
משם נעבור למרזבים, הם הם נראים יחסית מסודרים, לא שבורים ואין צמחיה שחוסמת את הניקוז (אחרת נוכל לראות רטיבות בתוך הנכס)
נסתכל על המבנה עצמו, האם גם כאן בעיה של צמחיה, אין סדקים בטח לא כאלה שמתחילים מהקרקע.
במקרה כזה, אלא אם כן מחיר הנכס הוא 1£ כאן עוזבים את הנכס,
סדקים וקרעים של הנכס מכיוון הקרקע מעיד על תזוזה של הקרקע ומצב בו הנכס כבר בסבסידנס (Subsidence) או מתקדם לכיוון ובעוד כמה שנים הבית יטה ימינה או שמאלה או אפילו יתפצל באמצע.
אמנם עדין יוכל לשמש כמגורים אבל טיפול בבעיה Underpinning עולה כמה אלפי פאונדים כמו כן יכול להשפיע בביטוח ובסיכויי 0 לקבלת משכנתא
נסתכל על החלונות – נרצה שהנכס יהיה עם חלונות דאבל גלייזינג – אם לא נצטרך להחליף אותם. זוהי הוצאה שנחשבת לגדולה ויכנס לסוג שיפוץ מלא ולא רק ריענון כנ"ל הדלתות החיצוניות הכניסה והיציאה לגינה
אנחנו רוצים שהדלתות החיצוניות (זאת שפונה לרחוב והשניה שפונה לגינה) שלנו תהינה UPVC – ראשית מבחינת אטימות הנכס לקור וחדירה של מים ובהמשך דיירים יעדיפו דלת UPVC שזו דלת מורכבת יותר לפריצות
אוקי, נכנסו אל הנכס
נבדוק את ארון הגז וארון החשמל, נודא שהוא נראה יחסית חדש ואין בעיה של אסבסטוס – אם יש נצטרך ליצור קשר עם ספק החשמל – הם יוציאו את החלק ללא עלות, אבל זה יקח להם כמה שבועות להגיע – וטכנית יש איסור להמשיך את השיפוץ ולשהות בנכס עד שהבעיה נפתרת
לפעמים יהיה הצורך בהחלפת לוח החשמל מה שעולה בין 300 ל-500 פאונד ולעיתים נצטרך חיווט מחדש מחיר של כ-4000 פאונד לנכס של 3 חדרי שינה
בדיקת ערנות:
האם אתם מעוניינים בתפריט ותמחור של עלויות שיפוץ?
הגיבו: 'מחירי שיפוץ' בתגובות ואשמח להעלות פוסט נוסף בקרוב
חימום – האם יש רדיאטורים בבית או חימום חשמל (כמובן שנרצה חימום מרכזי שעובד על גז) גם הדיירים העתידיים שלכם ירצו חימום גז
חשוב גם לשים לב באם בכל חדר וכולל חדר אמבטיה ומטבח יש לפחות רדיאטור אחד
בדקו את הבוילר – ברוב המקרים תוכלו למצוא מדבקה על הבוילר מתי הותקן ומתי עבר סרוויס (service) לאחרונה
רטיבות – רטיבות באנגליה שכיחה מאוד ותמצאו אותה בכמעט כל בית שני שתבדקו. רטיבות באנגילה לא דומה לרטיבות בישראל – ישנם מעל 200 סוגי רטיבויות שנובעות מסיבות שונות, אבל לא לשכוח, החלטתם להשקיע במדינה בה יורד גשם כמעט ברוב השנה
החלפת גג,
ריפלסטר של כל הנכס,
חיווט מחדש של החשמל,
מערכת חימום חדשה,
חלונות ישנים,
דלתות מעץ ולא UPVC
אלו בדרך כלל החלק היקר של השיפוץ
– וכמובן גם משפיעים על ה-EPC
כלי נוסף להכנס אליו ולקבל מידע על יעילות האנרגיה בנכס.
www.find-energy-certificate.digital.communities.gov.uk
כנסו לאתר ובדקו מה הדירוג של הנכס
פחות מהדירוג E אסור להשכיר את הנכס עד שיתוקנו הבעיות המשפיעות על הדירוג
כמו כן צריך להוציא תעודה חדשה כל 10 שנים ולספק לדייר העתק
בלינק של ה-EPC תוכלו למצוא גם מידע של שטח הנכס – אבל מבדיקות שלי הייתי לוקחת את המידע הזה with grain of salt
לא תמיד המידע תואם לשטח האמיתי של הנכס
החלק הפשוט יותר, זול יותר לריענון הנכס הוא:
רצפה חדשה,
צבע חדש, מטבח חדש
וחדר אמבטיה חדשים
(כמובן שהמטבח או האמטיה שנשארו באותו מיקום בדיוק מבחינת הצנרת ואספקת המים החמים והקרים – זה הרבה יותר זול מלשנות מיקום)
חלק שלישי £££
כלל אצבע ראשון בהשקעה טובה הוא לעשות את הרווח שלכם כבר ברכישה, זאת אומרת רכישה כמה שאפשר BMV
כלל שני הוא לוודא שאחרי השיפוץ שהשקעתם מחיר הנכס תואם את השוק של המחיר של נכס משופץ באיזור שלכם - ולא הגזמתם עם עלות השיפוץ
הוצאות חד פעמיות
שצריך לקחת בחשבון
עלות שירות של עורך דין
– 850-1200 פאונד (תלוי אם הוא מהצפון או מלונדון)
עלות בדיקת מבנה
– 500 פאונד לערך
עלות מס רכישה
– מדרגות מתחילות מ3%
ביטוח לנכס
– למשקיעים לא תושבי UK עלות נכס 3 חדרי שינה בממוצע 200/250 פאונד לשנה
(אגב אם אתם תושבי ה-EU, בשלב זה לא תוכלו לבטח את הנכס שלכם דרך חברה בריטית - ברקסיט וכ"ו)
תעודת חשמל (תלוי תעודה) – 125/140 תלוי נכס
תעודת גז (כל שנה) – 60 פאונד
תעודת EPC (כל 10 שנים) – 60 פאונד
הוצאות קבועות
ניהול הנכס
סינגל לט – סוכנות תיווך (בצפון) תיקח בין 8%-12% כולל או לא כולל מע"מ
מולטי לט – סוכנות תיווך (בצפון) תיקח בין 15% - 20% כולל או לא כולל מע"מ
כמובן למי שיש הוצאות מימון שיכניס את המידע שרלוונטי אליו
Yield / ROI
הרבה אנשים מתבלבלים בין שתי הבדיקות האלה. חישוב ה-ROI נותן תשובה מדוייקת יותר על כמה כסף הרווחנו על ההשקעה שלנו לעומת חישוב תשואה YIELD
חישוב תשואה (YIELD)
שכירות שנתית ברוטו לחלק לעלות הרכישה כפול 100
לעומת חישוב ההחזר על ההשקעה ROI
שכירות שנתית פחות ההוצאות הקבועות לחלק לעלות הנכס והעלויות החד פעמיות
זהו ממש ממש סיימתי עוד כמה דברים קטנים שיעזרו לכם לחשב את ה-ROI
במולטי לט יהיו לכם הוצאות של כ-20 פאונד לשבוע פר חדר פר שבוע
בממוצע מדובר על כ-40% הוצאות
בתיירות קשה לחשב מה ההוצאות פר אורח כיוון שעלויות החדרים כל הזמן משתנה ובמשך כל השנה
בממוצע שנתי תכניסו כ-500 פאונד ברוטו על חדר זוגי
וכ- 40% - 50% על הוצאות שוטפות וכולל ניקיון
אגב כניסה לכל הלינקים שהעלתי כאן יכולים להוביל אותכם לעוד המון מידע שהיריעה קצרה מלהכיל את מגוון האפשרויות. בשלב ראשון ערכו את הבדיקות שהוזכרו כאן בפוסט, ערכו טבלת EXcel בה הכניסו את כל המידע שאספתם ובחנו את כדאיות העיסקה.
רבים שואלים אותי לגבי בניית פרוטפוליו, האם כדאי לבנות את הפרוטפוליו בעיר אחת או כדי לפזר השקעות במגוון ערים במדינה.
התשובה שלי תמיד היא להתמקצע בעיר אחת, לבחור 2-3 איזורים שניתחתם ואתם יודעים בדיוק מה אתם מחפשים ובאיזורים האלו תבנו פרוטפוליו המורכב ממגוון אסטרטגי
בהצלחה לכולם
