Egerys finance

12/02/2026

Airbnb 2026 : ce n’est pas la fin… mais clairement la fin de l’improvisation 😉

Si vous louez en meublé touristique, un vrai tournant arrive. La rentabilité dépendra désormais beaucoup plus de vos choix.

👉 Ce qui change :

• Dès le 20 mai 2026 : numéro d’enregistrement obligatoire pour chaque annonce.
• Fiscalité : l’abattement passe de 50 % à 30 % pour les biens non classés, avec un plafond limité à 15 000 €.
• Énergie : les logements classés G (puis F) ne pourront plus être loués sans travaux.
• Copropriété : davantage de possibilités pour encadrer ou interdire le Airbnb.

👉 Le vrai enjeu maintenant : le régime fiscal.

Micro-BIC : simple, mais souvent plus imposé.
Régime réel : plus technique, mais permet de déduire charges et amortissements.

Que vous ayez déjà un meublé touristique ou que vous envisagiez d’investir dans ce type de location, c’est typiquement le moment de faire le point pour sécuriser votre rentabilité.
N’hésitez pas à prendre contact pour en échanger.

04/02/2026

🏠 LMNP en 2026 : le statut est-il toujours « le roi » de l’immobilier ?

Beaucoup s’interrogent sur la rentabilité du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec les nouvelles règles de calcul de la plus-value.
Ma réponse : oui, c’est toujours un outil surpuissant, mais il ne s’improvise plus.

Voici les 3 piliers pour réussir votre projet aujourd’hui :

✅ L’équipement : un cadre strict
Ne loue pas « meublé » qui veut.
Pour bénéficier du statut, le logement doit respecter une liste d’équipements réglementaires précise (décret 2015-981).
Oublier un élément, c’est s’exposer à une requalification fiscale immédiate.

✅ L’amortissement : l’atout maître
Même si les amortissements sont désormais réintégrés lors de la revente, ils restent votre meilleur allié.
Ils permettent de neutraliser l’impôt sur les loyers pendant toute la durée de détention.
C’est un gain de trésorerie immédiat, difficilement égalable.

✅ La stratégie de sortie : anticiper la plus-value
Puisque le fisc « récupère » une partie de l’avantage à la revente, la gestion patrimoniale en 2026 impose une vision de long terme.
Plus vous conservez le bien, plus les abattements pour durée de détention viennent gommer l’impact fiscal final.

Mon conseil :
Le choix entre le régime Réel et le Micro-BIC (dont les seuils ont été rabotés pour le saisonnier) est devenu le curseur n°1 de la rentabilité.

👇 Détention courte ou longue ? Meublé classique ou classé ?
Chaque situation est unique.
Posez vos questions en commentaire ou contactez-moi en message privé pour une simulation personnalisée de votre projet.

02/02/2026

Prêt immobilier : 20 ans ou 25 ans ?

La question revient très souvent lors d’un projet immobilier. Voici une comparaison factuelle, basée sur des taux observés chez les courtiers en 2026.

Hypothèse de départ
Montant du prêt : 250 000 €

Prêt sur 20 ans (taux moyen env. 3,40 %)
• Mensualité : environ 1 437 €
• Montant remboursé sur 8 ans : environ 138 000 €
• Capital restant dû après 8 ans : environ 169 700 €

Prêt sur 25 ans (taux moyen env. 3,65 %)
• Mensualité : environ 1 272 €
• Montant remboursé sur 8 ans : environ 122 100 €
• Capital restant dû après 8 ans : environ 193 100 €

Lecture des chiffres
Un prêt sur 25 ans permet de réduire la mensualité d’environ 165 € par mois, mais il entraîne un capital restant dû plus élevé après 8 ans, de l’ordre de 23 000 €.
Un prêt sur 20 ans implique un effort mensuel plus important, mais permet d’amortir le capital plus rapidement.

Il n’existe pas de durée idéale universelle. Le bon choix dépend de votre budget, de votre capacité d’endettement, de vos projets futurs et de votre horizon de détention du bien.

N’hésitez pas à me contacter pour échanger et réaliser une simulation personnalisée.

30/01/2026

La garantie Visale, proposée par Action Logement, est une caution locative gratuite qui remplace un garant physique et couvre les loyers impayés sous conditions.

Ce qui change en 2026 est important à connaître côté bailleur. La garantie est désormais limitée aux trois premières années de location, avec une prise en charge plafonnée à 36 mensualités maximum, même si le locataire reste en place au-delà. Les plafonds de loyers garantis ont été réajustés pour rester en cohérence avec le marché, avec des montants pouvant atteindre environ 1 940 € charges comprises en zone tendue et autour de 1 300 € dans les autres zones, selon la localisation du bien.

Dans ce nouveau cadre, Visale reste particulièrement appropriée pour les locations étudiantes. Elle sécurise le début du bail lorsque l’étudiant ne dispose pas d’un garant familial répondant aux critères classiques, tout en facilitant l’accès au logement dans les zones à forte tension locative.

Le point de vigilance est clair : Visale ne couvre pas un bail sur le long terme. Au-delà de trois ans, le bailleur n’est plus garanti par le dispositif. Ce paramètre doit être anticipé dès la mise en location, en fonction du type de locataire et de la stratégie patrimoniale du propriétaire.

Visale 2026 reste donc un outil pertinent, à condition d’être utilisé de manière ciblée et intégré dans une réflexion globale sur la sécurisation du risque locatif.

28/01/2026

Le dispositif Jean Brun fait beaucoup parler de lui en immobilier. L’idée est séduisante, mais attention : rien n’est encore figé. Inscrit dans la loi, il n’est pas encore pleinement applicable. Les règles concrètes doivent encore être précisées.

La simplicité annoncée est à nuancer. Le cadre est plus strict, avec plus de conditions et de plafonds. Plus de règles, donc moins de liberté dans la gestion.

Le gain fiscal mis en avant existe parfois, mais il dépend du profil et surtout du temps. Ce qui semble intéressant à court terme peut l’être moins sur 10 ou 15 ans.

La rentabilité réelle se juge sur des chiffres précis, pas sur des promesses. Une simulation personnalisée est donc indispensable. Elle permettra de vérifier si le dispositif est pertinent ou s’il vaut mieux choisir un autre levier, mieux adapté à la fiscalité et aux objectifs patrimoniaux de chacun.

17/09/2025

Idéal investisseur ou pied à terre, studio neuf avec cuisine équipée, climatisé, tout à proximité, commerces, bus, tram, accès autoroute Nice nord 10 minutes! surface 18M2, jardin 21M2 PRIX 150 000€
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10/07/2025

Un vrai statut du bailleur privé en 2026 ?

Un rapport parlementaire a été remis fin juin 2025 à la ministre du Logement. Objectif : instaurer un nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés, plus simple, plus stable, plus incitatif. Il pourrait être intégré à la loi de finances 2026, avec application progressive dès l’an prochain.

Voici les mesures clés proposées :

Amortissement fiscal du bien :
5 % par an pour un bien neuf
4 % par an pour un bien ancien avec travaux
Bonus de 0,5 à 1,5 % si le loyer est inférieur au marché

Déficit foncier :

Plafond relevé jusqu’à 40 000 € déductibles par an (contre 10 700 € aujourd’hui)

Micro-foncier amélioré :
Abattement forfaitaire jusqu’à 50 % sur des loyers n’excédant pas 30 000 € annuels

Plus-value immobilière :
Exonération totale possible après 20 ans de détention

Allègement d’IFI :
Envisagé en cas de bail longue durée sur des logements à loyers modérés

Le calendrier probable :
Été/automne 2025 : intégration au projet de loi “Habitat & Investissement”

Débats parlementaires à l’automne (dans le cadre de la Loi de finances 2026)

Application progressive à partir de janvier 2026

Ce nouveau cadre vise à redonner confiance aux investisseurs particuliers, en stabilisant les règles du jeu et en réconciliant investissement locatif et engagement social.

Est-ce que ce type de dispositif vous inciterait à relancer un projet locatif ?

01/01/2025

✨ Bonne année 2025 ! ✨
Que cette nouvelle année soit une bulle de joie remplie d’amour, de partages sincères et de petits gestes qui font grandir le monde. 🌍❤️
Rappelez-vous : un sourire, c’est contagieux (et sans effet secondaire) ! Alors souriez, aimez, donnez… et la magie opérera !
À une année pleine de lumière et de rires ! 🌟🎉

15/11/2024

🔔 PLF 2025 : Nouveautés pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (Airbnb et longue durée) 🔔
📝 Airbnb et locations de courte durée : les points clés adoptés
Abattement fiscal réduit 📉 : Le forfait pour les meublés de tourisme non classés passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 €. Ce changement entre en vigueur dès le 1ᵉʳ janvier 2025.
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) 🏠 : Les meublés de tourisme devront respecter les mêmes normes énergétiques que les locations classiques pour éviter les « passoires thermiques ».
📝 LMNP longue durée : MESURE REJETÉES
La réintégration des amortissements dans la plus-value et l'alignement fiscal des locations nues et meublées ont été rejetés par l’Assemblée nationale. Le texte passera encore par le Sénat, mais peu de chances que ces mesures soient réintroduites.
nous vous accompagnons dans tout le processus d'acquisition et dans les subtilités de la location meublée pour un investissement réussi!

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10/01/2024

Meilleurs vœux pour cette nouvelle année pleine de promesses ! En ce qui concerne le marché immobilier résidentiel dans les Alpes-Maritimes en 2024, des opportunités passionnantes s'ouvrent à vous. Imaginez investir dans un coin ensoleillé et en expansion, où même les rayons du soleil augmentent la valeur de votre bien ! Que cette année soit aussi brillante que les perspectives immobilières dans les Alpes-Maritimes. Joyeuse année 2024, pleine d'opportunités lumineuses !