30/03/2022
LE SAVIEZ VOUS?
Les a-priori ont la peau dure!!!!
Idée préconçue du jour:
« La loi Pinel c’est NUL »
C’est FAUX, la loi Pinel est géniale quand elle est bien utilisée, en revanche, il faut être méticuleux sur le choix du bien et de son emplacement, et faire preuve de discernement lors de votre investissement, on achète avant tout un bien immobilier, l’avantage fiscal n’est qu’un accessoire, il ne doit donc pas être le moteur de votre choix.
Il vaut mieux acheter un bien un peu plus cher et bien placé plutôt que pas cher au milieu de nulle part, même si sur le papier cela parait très rentable!
Dépasser les plafonds de 5500€/m2 et de 300.000€ n’est pas une incurie et cela peut être utilisé à bon escient, quand cela est justifié par un emplacement et une qualité de bien qui permettent de s’y retrouver à la sortie!!
En effet, l’opération n’est rentable que si elle répond à un facteur majeur : revendre le prix acheté! (ou très proche)
Evidemment il ne faut pas revendre 10ans plus t**d avec une décote trop importante et se dire que le gain fiscal n'à servi qu'à engraisser le promoteur….. et c'est ce qui arrive souvent quand on « fait trop confiance » et que l’on ne se penche pas assez sur le projet.
Pour cela, il faut bien sur éviter d’acquérir un bien qui soit au double du prix de l’ancien pour un logement équivalent!
Prenons un exemple, un T2 en région parisienne, qui se négocie 220.000€ dans l’ancien, et qui serait commercialisé 280.000€ dans le neuf, soit 21% d’écart.
Dans ce cas, pour que l’ancien « rattrape » le neuf, et ainsi entrevoir l’espoir d’une revente sans décote (ou presque), il faut que l’immobilier «grimpe » de 2,7% par an pendant 9 ans.
Pour un écart de 30% il faut une évolution du marché de 3,8% par an pour rattraper
Pour un écart de 40% il faut une évolution de 5,7% par an…
Pour un écart de 50%….. il faut une évolution de 8% par an……….
Quelle est la limite? Est-ce réaliste? Est-ce raisonnable?
Peut-être, peut-être pas, à vous d’en juger sur un marché donné en fonction de votre appréciation de la situation et de critères objectifs.
C’est largement réalisable sur certains secteurs, quasi impossible sur d’autres, c’est là que la notion de discernement entre en ligne de compte.
Il est également possible de s’y retrouver avec des écarts plus conséquents, mais il faut que le marché soit très dynamique, ou en plein développement!!!
Entendons nous bien, ce n’est par parce-que tous les promoteurs construisent au même endroit que c‘est en plein développement…. trop de logements neufs au même endroit c’est augmenter le risque d’avoir des problèmes à terme!
On vous promet monts et merveilles, mais faites appel à votre bon sens!
L’extension de l’autoroute qui traine depuis 15ans mais qui va « finalement arriver », le soi-disant « nouveau campus » qui est en projet va-t’il réellement voir le jour? La nouvelle ligne de métro va passer par là, avez vous vu le résultat de l’enquête publique? c’est pour quand? les travaux ont-ils démarré?
Faites appel à votre bon sens et à votre propre connaissance du marché.
Nous ne favorisons pas les investissements dans des lieux que les gens ne connaissent pas, bien au contraire.
Il faut privilégier les secteurs avec lesquels vous êtes familiers, et ne pas se baser que sur la confiance envers le conseiller, c’est vous qui prenez le risque, c’est vous qui allez porter l’opération.
En tout état de cause, si les critères sont bien remplis, et que le bien correspond au cahier des charges établi, la loi pinel est TRES intéressante.
Attention, il ne faut pas confondre « rentabilité » et «rendement» , une opération peut avoir une rentabilité faible mais un taux de rendement interne très fort (TRI)
Reprenons l’exemple de notre T2 ci dessus, il se loue 640€ par mois, donc sa « rentabilité » est de 2,7%
Pas top me direz vous…..
MAIS
Cela ne prend pas en compte l’avantage fiscal…. qui correspond à un « surloyer » de 400€/mois, garanti…..donc déjà on passe à 4,4%…. On reprend des couleurs!
Et avec le bon financement, cet appartement vous coutera au global 360€/mois en incluant tous les facteurs financiers et fiscaux.
Et à la sortie du dispositif, en revendant le prix acheté, vous encaissez 93.000€!!
Et bien pour obtenir 93.000€ avec 360€ d’épargne mensuelle, il faut un « rendement interne » de 18,8%!!!!!!
Avez vous, dans l’ensemble de vos placements financiers, un produit qui tourne à plus de 18%?
Evidemment que non……
Bien sur, il reste possible de vendre avec une décote me direz vous….
Aucun problème, comptons une décote de 15% par rapport au prix d’acquisition (vous avez acquis 280.000€, et vous revendez 246.000€)
Vous avez bien dépensé 360€/mois, et vous n’encaissez plus que 50.000€, cela « laisse » un TRI de 5% par an…..
Avez vous, dans vos livrets, un produit qui tourne à 5% par an?
Vous l’aurez compris, si c’est bien utilisé….. c’est quand même pas trop mal….
J’entends déjà tous ceux qui diront « ouiiiii mais moi j’ai le beau frère d’un ami de ma cousine qui s’est fait avoir et qui à perdu énormément d’argent », à eux, je réponds simplement que cette personne n’a probablement pas suivi nos recommandations, et n’a pas investi dans un projet que nous avions sélectionné. Et dans la majorité des cas, nous entendons juste après « j’ai fait confiance à mon banquier » (depuis quand peut-on leur faire confiance?) ou encore « j’ai fait confiance au commercial qui m’a démarché par téléphone et qui est venu me faire signer le vendredi soir t**d »…… pas de commentaire….
Chez Valorea Conseil, nous travaillons en open source avec une multitude de promoteurs, ce qui nous permet de maintenir une grande objectivité et surtout une adaptabilité et une mise en concurrence des projets pour nos clients, en correspondance avec leurs envie et leurs besoins tout en s’assurant de la validité des projets dans un marché donné.
Cela prend du temps, et nous le prenons avec le client, pour ensemble étudier, réfléchir, comparer, ce que vous ne trouverez pas facilement auprès de votre banquier ou auprès d’un «vendeur debout » dans une bureau de vente, qui lui, n’a que son programme à vendre, et des objectifs à remplir…..
Si vous souhaitez découvrir les pour et les contre de la Loi pinel, ses bénéfices et ses risques, n’hésitez pas à faire appel à notre expertise, nous vous expliquerons tous les aspects afin de vous permettre de décider au mieux s’il est opportun dans votre situation de réaliser un tel investissement.
L’équipe Valorea Conseil
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