La Centrale des SCPI

08/09/2026

Excédent de déficit foncier reporté : l'absorber avant l'expiration des 10 ans

Un déficit foncier reporté ne s'impute que sur des revenus fonciers, et seulement 10 ans. Comment une SCPI française en pleine propriété crée l'assiette qui manque.

07/09/2026

SCPI Comète : ce que dit le bulletin du 2e trimestre 2026

Comète atteint 786,9 millions d'euros de capitalisation, après 133,1 millions
d'euros de collecte nette sur le trimestre. Sept acquisitions à l'international,
dont une première entrée dans les sciences de la vie. PGA 2025 de 9 %.

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La Centrale des SCPI
Conseiller en Investissement Financier (CIF), agréé AMF,
membre ANACOFI-CIF, ORIAS n° 13000729. RC Pro Allianz n° 41544008.
Les SCPI sont des placements de long terme. Le capital et les revenus ne sont pas
garantis, la liquidité n'est pas assurée et les performances passées ne préjugent
pas des performances futures.

03/09/2026

Un grand-parent de moins de 80 ans peut transmettre 63 730 € à un petit-enfant majeur sans droits de donation. Le chiffre circule ; ce qu'il recouvre, beaucoup moins.

Ce ne sont pas 63 730 € d'abattement, mais deux dispositifs cumulables qui n'ont presque rien en commun.

L'article 790 B du code général des impôts ouvre 31 865 € par petit-enfant, renouvelable tous les quinze ans. Il porte sur des biens ou des titres : c'est celui qu'on utilise pour donner en nue-propriété, le grand-parent gardant l'usufruit, donc les revenus et un droit de regard.

L'article 790 G, le don familial de sommes d'argent, ajoute 31 865 € cumulables, mais selon une logique très différente. Il ne peut porter que sur une somme d'argent versée en pleine propriété, jamais sur un bien déjà détenu, et sans obligation d'affectation. Deux conditions : donateur de moins de 80 ans au jour de la donation, bénéficiaire majeur ou mineur émancipé. Le revers mérite d'être posé avant de signer : cet argent échappe totalement au contrôle du donateur.

Le piège, maintenant. Ces abattements se reconstituent tous les quinze ans, ce qui laisse croire qu'on pourra recommencer. La limite d'âge du 790 G, elle, ne se reconstitue pas : un grand-parent de 68 ans au premier don en aura 83 quinze ans plus t**d. En pratique, le cumul complet se joue souvent une seule fois.

Enfin, un détail qui ne pardonne pas : la déclaration incombe au bénéficiaire, dans le mois qui suit le don, et se fait obligatoirement en ligne depuis le 1er janvier 2026. Le dépasser fait perdre l'exonération.

Sources : code général des impôts, art. 790 B et 790 G ; impots.gouv.fr. Montants en vigueur en 2026. Article complet en bio.

Contenu informatif et pédagogique. Ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une recommandation personnalisée. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité ; les revenus ne sont pas garantis et la durée de placement recommandée est longue (8 à 10 ans). La Centrale des SCPI, marque de Sereniteo Investissement, conseiller en investissements financiers, ORIAS n° 13000729.

01/09/2026

Le taux du Livret A est passé à 1,70 % au 1er août 2026, soit 0,2 point de plus. Ce qui remet sur la table une question de rentrée assez banale : une fois le plafond atteint, on met l'argent où ?

Pas ailleurs tout de suite. Il reste deux plafonds d'épargne garantie et défiscalisée derrière le Livret A. Le LDDS, plafonné à 12 000 €, est entièrement corrélé au Livret A et sert donc lui aussi 1,70 %. Le LEP, plafonné à 10 000 €, est maintenu à 2,50 % : la formule conduisait à 2,20 %, le gouvernement a choisi de conserver le taux en vigueur.

Au total, 44 950 € d'épargne réglementée pour une personne seule, et 89 900 € pour un couple puisque chacun dispose de ses propres plafonds. C'est l'oubli le plus fréquent à cette étape.

Le LEP mérite une vérification systématique : c'est le placement sans risque le mieux rémunéré du marché réglementé, et une part significative des foyers y est éligible sans le savoir, le plafond de ressources étant régulièrement sous-estimé.

Un mythe à écarter au passage : il n'existe pas de second Livret A. Un par personne, vérifié via le numéro fiscal, et le doublon est clôturé d'office.

Les trois erreurs classiques à ce stade : laisser l'excédent dormir sur le compte courant « en attendant » ; enchaîner les livrets boostés sans vision d'ensemble ; oublier le second plafond du foyer. Au-delà des livrets viennent le fonds euros, le PEA puis, selon l'horizon, les supports immobiliers. Ceux-là ne sont plus garantis, et cela change la nature de la décision.

Sources : ministère de l'Économie et des Finances (taux au 1er août 2026) ; rendement moyen des fonds euros 2025. Article complet en bio.

Contenu informatif et pédagogique. Ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou juridique, ni une recommandation personnalisée. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité ; les revenus ne sont pas garantis et la durée de placement recommandée est longue (8 à 10 ans). La Centrale des SCPI, marque de Sereniteo Investissement, conseiller en investissements financiers, ORIAS n° 13000729.

27/08/2026

Label ISR, article 8 SFDR, alignement à la Taxonomie européenne. Ces trois mentions apparaissent souvent côte à côte, comme si elles disaient la même chose. Elles ne mesurent ni le même objet, ni le même niveau d'exigence.

Le Label ISR, étendu à l'immobilier par l'arrêté du 8 juillet 2020, est volontaire et audité par un tiers accrédité : contrôle annuel, renouvellement tous les trois ans, retrait possible. Sa limite est structurelle : chaque société de gestion pondère à sa main les piliers environnemental, social et de gouvernance. Deux SCPI également labellisées peuvent donc reposer sur des méthodologies très différentes.

SFDR n'est pas un label, et la nuance change tout : c'est une obligation de publication, déclarative. L'article 8 vise les fonds promouvant des caractéristiques environnementales ou sociales sans engagement chiffré ; l'article 9 exige un objectif durable mesurable. Être classé article 8 ne veut dire ni « mieux » ni « moins bien » que le Label ISR : les textes sont différents.

La Taxonomie est la seule des trois à produire un pourcentage audité. Le règlement (UE) 2020/852 distingue l'éligibilité, qui signifie seulement que l'activité entre dans le périmètre du texte, de l'alignement, qui suppose trois conditions cumulatives : contribution substantielle, absence de préjudice aux autres objectifs, garanties sociales.

Une corrélation saute alors aux yeux : plus une norme est difficile à satisfaire, moins elle apparaît dans les argumentaires. Le taux d'alignement, quand il existe, reste dans le rapport annuel.

Et aucune des trois ne porte sur la performance ni sur la liquidité.

Sources : arrêté du 8 juillet 2020 ; règlements (UE) 2019/2088 et 2020/852. Article complet en bio.

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25/08/2026

Deux SCPI peuvent afficher le même rendement et ne pas demander le même capital pour produire le même revenu. L'écart ne vient ni du fonds ni du montant. Il vient de l'impôt.

Les loyers d'une SCPI investie en France sont imposés au barème, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À 30 % de tranche marginale, la charge totale atteint 47,2 %. À 41 %, elle monte à 58,2 % : pour un euro encaissé, il vous reste 42 centimes.

Une SCPI dite européenne reste un véhicule de droit français, agréé par l'AMF. Seuls ses immeubles sont situés hors de France, ce qui déclenche les conventions fiscales bilatérales et neutralise l'essentiel de l'impôt sur le revenu, soit par la méthode du taux effectif, soit par celle du crédit d'impôt.

Le résultat se chiffre. Pour viser 800 € nets par mois, sur la base d'un taux de distribution de 4,91 % (moyenne de marché 2025, ni garantie ni figée), il faut réunir de l'ordre de 370 000 € avec une SCPI française dans la tranche à 30 %, environ 467 700 € à 41 %, et environ 236 000 € avec une SCPI européenne. Presque du simple au double dans le haut du barème.

Une précision, parce qu'on lit souvent l'inverse. Non, ce n'est pas « zéro impôt ». L'exonération de prélèvements sociaux qu'on invoque au nom de l'arrêt de Ruyter vise les contribuables affiliés à une sécurité sociale d'un autre État de l'Union, de l'EEE ou de la Suisse. Elle ne porte pas sur la localisation de l'immeuble. Pour un résident affilié en France, les 17,2 % restent en principe dus.

L'avantage est donc réel, mais il porte sur l'impôt sur le revenu. Ça suffit largement à changer le capital nécessaire.

Sources : ASPIM/IEIF (2025), DGFiP (barème 2026), CJUE arrêt de Ruyter. Article complet en bio.

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21/08/2026

Comment 6 millions d'euros ont disparu de la valorisation immobilière sans perdre un seul locataire ?

Nous analysons ce cas concret pour comprendre pourquoi un simple changement de calcul peut faire fluctuer drastiquement la valeur d'un actif. Cette vidéo décrypte les mécanismes financiers cachés derrière l'expertise immobilière pour éviter les mauvaises surprises.

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20/08/2026

Le rendement sans risque grimpe à 3,9% : décryptage du nouveau maître étalon en finance.

Nous analysons pourquoi ce taux a triplé en quatre ans et comment la sécurité de l'État français influence directement vos placements. Idéal pour comprendre les fondamentaux de la gestion de patrimoine actuelle.

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20/08/2026

Beaucoup d'épargnants pensent qu'un contrat d'assurance-vie ouvert avant 70 ans reste protégé pour toujours. Le code général des impôts ne raisonne pas comme ça. Il regarde la date de chaque versement, pris isolément.

Un contrat ouvert à 55 ans qui reçoit une prime à 72 ans voit cette prime basculer sous l'article 757 B : abattement global de 30 500 €, partagé entre tous les bénéficiaires et tous les contrats. Les sommes versées avant 70 ans dans ce même contrat gardent, elles, les 152 500 € par bénéficiaire de l'article 990 I. Un seul contrat, deux calculs le jour de la succession.

Voici le point que la plupart des présentations passent sous silence. Cet abattement de 30 500 € ne porte que sur les primes. Les intérêts et les plus-values qu'elles produisent échappent aux droits de succession, sans aucun plafond.

Prenez 30 500 € versés à 71 ans, qui auraient doublé d'ici le décès. Les primes sont absorbées par l'abattement, donc taxables à zéro. Les 30 500 € de gains sont exonérés. Résultat : 61 000 € transmis sans droits. Verser tôt après 70 ans plutôt qu'à 85 change donc l'issue, simplement parce que les gains ont eu le temps de se former.

Deux réserves avant d'appliquer quoi que ce soit, parce qu'elles peuvent tout annuler. L'article 757 B ne vise que les contrats souscrits à compter du 20 novembre 1991. Et le conjoint survivant comme le partenaire de PACS sont de toute façon exonérés de droits de succession.

Dernier point : verser gros et t**d n'est pas neutre. Les héritiers réservataires peuvent demander le rapport des primes manifestement exagérées.

Sources : CGI (art. 990 I et 757 B), code des assurances (art. L. 132-13). Article complet en bio.

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19/08/2026

Apprenez enfin à calculer la valeur réelle de n'importe quel bien immobilier.

Que vous soyez intéressé par les SCPI ou l'achat d'un appartement, cette méthode universelle vous permet d'évaluer précisément le prix de vos actifs. Je décortique ici les mécanismes du rendement et de la valorisation pour vous aider à prendre des décisions éclairées sur le marché.

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