Carte Financement

14/04/2026

Accompagnement d'un franchisé de la grande distribution spécialisée en région Centre-Val de Loire dans l'acquisition des murs de son magasin d'exploitation (1 800 000 €). Exploitant aguerri, il pilote son activité avec la rigueur d'un opérateur qui maîtrise ses contraintes et pense à long terme.
Le dossier présentait un enjeu de taille : obtenir un financement à 100 % du prix d'acquisition, là où les établissements bancaires s'arrêtent généralement à 80 % de quotité. C'est Lorena Diaz qui a piloté ce dossier de bout en bout. Le financement a été obtenu sur 180 mois à taux fixe de 3,79 %, avec une couverture en assurance emprunteur limitée à 25 %.
🏦 Le montage repose sur un nantissement de trésorerie à hauteur de 10 % du montant financé, libéré par tiers sur trois ans. À l'issue de cette période, le client récupère l'intégralité du capital nanti sans aucune immobilisation définitive de fonds propres.

10/04/2026

🌴 Le MIPIM 2026 nous parait déjà loin.

Ces trois jours à Cannes ont été rythmés par des dizaines de rendez-vous avec des banques, des fonds et des opérateurs. Voici ce que nous en retenons.

Les volumes 2025 ont progressé à 13,7 Md€ (+8 % vs 2024), un signal encourageant après deux ans autour de 12 Md€. Mais les chiffres du T1 2026 invitent à la prudence : 1,95 Md€, les pires niveaux depuis 15 ans. Loin des 7,5 Md€ du pic 2022, loin même des ~3 Md€ enregistrés entre 2023 et 2025.

La reprise marque le pas. Le marché attend des signaux clairs. Sur le financement, les banques sont revenues mais restent sélectives. L'OAT 10 ans avait atteint 3,81 % fin mars, son plus haut depuis 2009, elle se détend depuis et revient à 3,62 % aujourd'hui. L'Euribor amorce une légère remontée.
Ce sont ces deux indicateurs que nous suivons en permanence pour nos clients : ils conditionnent directement leurs conditions de financement.

Retour terrain du MIPIM 2026 : investissements, data centers, bureaux, financement. Ce que les investisseurs immobiliers doivent retenir.

08/04/2026

🏠☀️Accompagnement d'un opérateur marchand de biens dans la structuration d'un financement d'acquisition-rénovation portant sur deux appartements contigus situés Promenade des Anglais à Nice, avec vue panoramique sur la Méditerranée.

L'opérateur n'est pas un novice. Dirigeant d'une société de rénovation implantée localement, il maîtrise l'intégralité de la chaîne de valeur, de l'acquisition jusqu'au chantier, les travaux étant réalisés en interne par ses propres équipes. Un profil solide, une adresse prime, une ambition claire : rénover dans le haut de gamme et revendre à une clientèle aisée, attirée par le fort potentiel locatif saisonnier de l'adresse.

Le montage repose sur deux lignes de crédit complémentaires, mises en place auprès d'un partenaire bancaire :
- un crédit acquisition de 640 000 €, destiné au financement du prix d'achat des deux lots ;
_ un crédit d'accompagnement travaux de 470 000 €, destiné à couvrir une rénovation positionnée dans le segment très haut de gamme.

Les deux lignes sont consenties sur 36 mois à taux variable Euribor 12M + 2,95 %, avec une commission d'engagement. Elles sont garanties par une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers ainsi qu'une caution notariée personnelle à hauteur de 100 % de l'engagement.

C'est précisément parce que nous connaissons les critères d'analyse de nos partenaires bancaires que nous pouvons structurer ce type d'opération même sur des marchés prime, où les profils sont exigeants et les montants, significatifs.

02/04/2026

🗳️ Municipales 2026 : ce que les résultats du 22 mars changent concrètement pour vos investissements immobiliers.

Grégoire à Paris, Doucet à Lyon, Payan à Marseille. Résultats des municipales 2026, une orientation commune : davantage de régulation du parc privé, priorité au logement social.

Pour les investisseurs actifs sur ces marchés, ce n'est pas une question politique. C'est une question de modèle.

→ Paris : encadrement des loyers renforcé, pression sur les meublés touristiques, conversion bureaux-logements. Le rendement brut se comprime, le levier Airbnb se ferme.

→ Lyon : l'encadrement des loyers est verrouillé jusqu'en 2032. 30 % de logements sociaux imposés dans tout programme neuf dès 30 logements. Les hypothèses de rendement des projections d'avant-élection sont à revoir.

→ Marseille : permis de louer renforcé, contrôle tous les 3 ans, pression accrue sur l'habitat indigne. La mise aux normes n'est plus optionnelle, elle s'intègre dans le prix d'entrée.

Trois marchés distincts. Trois implications directes sur vos modèles de financement.

Notre analyse complète décrypte ville par ville ce qui change, ce qui reste incertain, et ce qu'il faut intégrer dans vos décisions dès maintenant.

Municipales 2026 : ce que les programmes de Paris, Lyon et Marseille changent concrètement pour l'immobilier et l'investissement locatif.

26/03/2026

☕ Après trois années d’exploitation réussie de la brasserie Café Concorde, située boulevard Saint-Germain à Paris (75007), notre client a saisi l’opportunité d’en acquérir le fonds de commerce.

Partenaire du groupe depuis plus de six ans, Carte Financement a de nouveau été mandatée pour structurer cette opération stratégique, en intervenant à la fois sur l’acquisition du fonds et sur l’optimisation de la structure financière globale.

Les financements mis en place ont permis de couvrir :
– l’acquisition du fonds de commerce de la brasserie
– le refinancement partiel des travaux significatifs réalisés lors de la période de location-gérance

L’opération a été structurée autour de :
– un prêt acquisition de 1 150 000 € sur 120 mois, incluant 12 mois de phase de préfinancement
– un prêt complémentaire de 80 000 € sur 84 mois dédié au refinancement des travaux

L’apport a principalement été constitué par les investissements autofinancés réalisés en amont, traduisant l’engagement de l’exploitant dans la valorisation de l’établissement.

Cette structuration a permis de sécuriser la reprise du fonds tout en préservant la capacité d’exploitation et la trajectoire de croissance du groupe.

Nous remercions notre client pour sa confiance renouvelée, ainsi que Guillaume Brunie pour la qualité de son accompagnement sur cette opération.

19/03/2026

🔎 Immobilier opéré : quand la valeur ne vient plus seulement des murs
Pendant longtemps, l’immobilier d’investissement reposait sur une équation simple : un emplacement, un bail, un loyer et un taux de capitalisation.

Mais désormais dans de nombreux segments, hôtellerie, résidences étudiantes, senior living, coliving ou santé, la valeur dépend autant de l’exploitation que de l’immobilier lui-même.

Ce basculement change la lecture des investisseurs et des financeurs :
• la marque devient un levier de valorisation
• la plateforme d’exploitation sécurise et standardise la performance
• la lisibilité du NOI devient centrale pour attirer les capitaux

C’est aussi ce qui explique l’intérêt croissant pour les actifs dits “Operational Real Estate”, notamment dans le Living et l’hôtellerie en Europe.

Cette évolution modifie aussi la manière dont les banques et les investisseurs analysent ces actifs : robustesse du business plan, structure contractuelle, capex de maintien, solidité de l’opérateur et visibilité de la sortie deviennent des critères centraux.

En d’autres termes, la valeur immobilière se construit de plus en plus à l’interface entre immobilier et opérationnel.

Résidences gérées, hôtellerie : l’immobilier opéré transforme la logique de valorisation. Analyse du “cap rate sur NOI".

17/03/2026

Dans le cadre d’une opération de promotion immobilière située au sein d’une ZAC de la métropole toulousaine, nous sommes intervenus aux côtés d’un promoteur régional pour structurer le financement du projet.

L’opération porte sur l’acquisition d’un terrain à bâtir destiné à accueillir un ensemble immobilier en R+2, comprenant 5 locaux d’activité, 19 bureaux et 90 places de stationnement, soit 24 lots au total.

Le permis de construire, obtenu et purgé de tout recours, a été transféré à une SAS dédiée à l’opération.
Le coût global du projet s’élève à 5,95 M€, pour un chiffre d’affaires prévisionnel de 7,1 M€.

Dans un calendrier particulièrement contraint, nous avons structuré une solution de financement permettant de compléter les fonds propres nécessaires au lancement de l’opération.

⚡ L’un de nos partenaires en crowdfunding immobilier a pu être mobilisé en moins de 24 heures, permettant de sécuriser le bouclage financier du projet.

Une opération menée dans des délais courts, rendue possible par la coordination rapide de l’ensemble des parties prenantes.

10/03/2026

🔎 Décret BACS : une nouvelle contrainte réglementaire pour l’immobilier tertiaire

Moins médiatisé que le décret tertiaire, le décret BACS (Building Automation & Control Systems) introduit pourtant une obligation technique structurante pour une large partie du parc immobilier non résidentiel.

Il impose l’installation de systèmes d’automatisation et de pilotage énergétique dans les bâtiments équipés d’installations de chauffage ou de climatisation au-delà de certains seuils de puissance.

L’objectif : surveiller, analyser et optimiser en continu les consommations énergétiques des équipements techniques.
Concrètement, ce dispositif concerne de nombreux actifs tertiaires : bureaux, hôtels, établissements de santé, bâtiments d’enseignement ou centres commerciaux.

Au-delà de la conformité réglementaire, le décret BACS marque une évolution plus profonde dans la lecture de la valeur immobilière.

Pendant longtemps, la valorisation d’un immeuble tertiaire reposait principalement sur trois critères :
📍 localisation
🏢 qualité du bâti
📑 solidité locative

La dimension technique et énergétique devient désormais un facteur structurant.

Le décret BACS impose des systèmes d’automatisation énergétique dans les bâtiments tertiaires. Le point sur les échéances de ce décret.

05/03/2026

✅ Carte Financement a financé la rénovation complète d'une brasserie emblématique du 16ᵉ arrondissement de Paris après plus de 20 ans

L’objectif n’est pas de transformer l’identité du lieu, mais de moderniser l’outil de travail tout en préservant le positionnement haut-de-gamme qui fait sa réputation.

Les travaux, conduits sur une période de 4 semaines par un architecte spécialisé dans les établissements de restauration, visent à améliorer sensiblement le confort des équipes et l’organisation opérationnelle, tout en maintenant l’exigence de qualité et d’expérience offerte à la clientèle.

↪️ Nous avons accompagné les propriétaires dans la structuration du financement de cette opération avec notre expert en CHR Guillaume Brunie.

Le projet a été financé par un emprunt sur 120 mois, intégrant une période de franchise calibrée sur la durée des travaux, afin de permettre une réouverture progressive de l’établissement et une reprise d’activité dans de bonnes conditions.

03/03/2026

🔎 ICPE : un paramètre structurant pour les actifs logistiques et industriels

La réglementation des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) est souvent perçue comme une contrainte administrative. En réalité, elle constitue un facteur déterminant dans l’analyse du risque et de la valeur d’un actif.

Le régime applicable, déclaration, enregistrement ou autorisation, influence directement le calendrier d’un projet, le coût de construction, les charges d’exploitation et, in fine, la rentabilité.

Dans le secteur logistique notamment, les exigences techniques (sprinklage, compartimentage, gestion des eaux d’extinction, études d’impact) peuvent modifier significativement un business plan. Un passage d’un régime d’enregistrement à un régime d’autorisation peut entraîner plusieurs mois supplémentaires d’instruction et un coût financier non négligeable.

En phase d’acquisition, l’analyse ICPE doit porter sur :
✔️ la rubrique applicable,
✔️ les arrêtés préfectoraux en vigueur,
✔️ l’historique des contrôles,
✔️ les éventuelles mises en conformité à prévoir.
En développement, le facteur temps devient central.
En exploitation, le respect des prescriptions conditionne la stabilité opérationnelle et l’accès au financement.

L’ICPE ne relève donc pas uniquement du droit administratif : c’est un élément clé de l’analyse financière d’un actif industriel, logistique ou agricole.

Comprendre le régime des ICPE applicable aux bâtiments logistiques, industriels et agricoles : déclaration, enregistrement et autorisation.

25/02/2026

✅ 💶 Financement immobilier pour des dirigeants franco-libanais non-résidents – Paris 16ᵉ

Nous avons accompagné un couple franco-libanais, résidant à Dubaï et exerçant des fonctions de direction senior au sein de groupes financiers internationaux, dans l’acquisition d’un appartement de standing situé à Paris 16ᵉ pour un montant de 1,6 M€.

Le contexte présentait plusieurs spécificités : non-résidence fiscale, revenus perçus à l’étranger, exigences élevées en matière de discrétion et de fluidité opérationnelle, le tout sans mobilisation d’actifs en garantie.

Notre expert Thierry Jean a structuré et obtenu un financement bancaire en crédit sec, sans hypothèque ni nantissement, pour un montant de 1,07 M€, soit 70 % de Loan-to-Value. Le prêt a été mis en place sur 15 ans, à taux fixe de 3,60 %, sans assurance emprunteur, illustrant la solidité du profil et la qualité du montage.

↪️ L’opération a été finalisée sans déplacement des clients, grâce à une certification de compte réalisée localement à Dubaï via une banque partenaire, dans le cadre d’un dispositif de coopération bancaire internationale spécifiquement ouvert pour cette clientèle expatriée à haut niveau de responsabilité.

Cette réalisation démontre notre capacité à structurer des financements transfrontaliers exigeants, alliant ingénierie bancaire, coordination internationale et maîtrise du risque.