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Nat Belles Immo

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Nice
Nat Belles Immo

Des conseils clairs, avec une approche humaine.

Depuis plus de 20 ans, j’accompagne propriétaires et investisseurs à Nice et sur la Côte d’Azur dans leurs décisions immobilières : vendre, acheter, investir… ou parfois conserver.

12/06/2026

Le LMNP reste l’un des dispositifs les plus intéressants pour investir dans l’immobilier locatif.

Au régime réel, il permet de déduire les charges et d’amortir le bien ainsi que le mobilier.

Résultat : dans de nombreux cas, les loyers peuvent être faiblement fiscalisés, voire neutralisés fiscalement pendant plusieurs années.

Mais attention : le LMNP n’est pas automatique, ni adapté à tous les projets.

Il faut choisir le bon bien, au bon prix, avec une vraie stratégie patrimoniale.

Vous avez un projet d’investissement locatif ?
Envoyez-moi “LMNP” en message privé, et parlons-en.

30/04/2026

https://bskimmobilier.com/bien/menton/duplex-de-95-m/331821

16/04/2026

3 pièces 70 m² environ avec 1 grande terrasse, à quelques minutes à pied de la place de la libération. L’appartement est traversant 2 belles chambres, salle de bain, WC, indépendant.
Climatisation dans chaque pièce
A visiter sans tarder.

02/04/2026

3 dernier étage, 71 m², Cyrille Besset /horloge Nice, plus d’info en MP, prix 329 000 €

23/03/2026

Appartement deux-pièces, premier étage, sans ascenseur situé au 43, avenue de Pessicart à Nice, location disponible à partir du 11 avril 890 € charges comprises. Me contacter mp

18/03/2026

Un client, un projet… et zéro déplacement.🥂

Un appartement pas encore construit,
réservé sur plan, au cœur de la station d’Auron 06.

Et pourtant, il est déjà vendu.

Parce qu’aujourd’hui, acheter ne veut plus forcément dire se déplacer.
Analyser, valider l’emplacement, comprendre le potentiel… c’est là que tout se joue.

Alors oui, tout s’est fait à distance.
Oui, chaque étape a été sécurisée.
Et oui… on en a profité pour monter sur place.

Parce qu’entre nous, travailler avec une vue comme ça…
ça reste difficile de dire non.

Auron
Programme neuf – Les Auréades
En partenariat avec SAGEC
Projet validé, client accompagné, vente signée

12/02/2026

Airbnb 2026 : ce n’est pas la fin… mais clairement la fin de l’improvisation

Si vous louez en meublé touristique, un vrai tournant arrive. La rentabilité dépendra désormais beaucoup plus de vos choix.

👉 Ce qui change :

• Dès le 20 mai 2026 : numéro d’enregistrement obligatoire pour chaque annonce.
• Fiscalité : l’abattement passe de 50 % à 30 % pour les biens non classés, avec un plafond limité à 15 000 €.
• Énergie : les logements classés G (puis F) ne pourront plus être loués sans travaux.
• Copropriété : davantage de possibilités pour encadrer ou interdire le Airbnb.

👉 Le vrai enjeu maintenant : le régime fiscal.

Micro-BIC : simple, mais souvent plus imposé.
Régime réel : plus technique, mais permet de déduire charges et amortissements.

Que vous ayez déjà un meublé touristique ou que vous envisagiez d’investir dans ce type de location, c’est typiquement le moment de faire le point pour sécuriser votre rentabilité.
N’hésitez pas à prendre contact pour en échanger.

04/02/2026

🏠 LMNP en 2026 : le statut est-il toujours « le roi » de l’immobilier ?

Beaucoup s’interrogent sur la rentabilité du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec les nouvelles règles de calcul de la plus-value.
Ma réponse : oui, c’est toujours un outil surpuissant, mais il ne s’improvise plus.

Voici les 3 piliers pour réussir votre projet aujourd’hui :

✅ L’équipement : un cadre strict
Ne loue pas « meublé » qui veut.
Pour bénéficier du statut, le logement doit respecter une liste d’équipements réglementaires précise (décret 2015-981).
Oublier un élément, c’est s’exposer à une requalification fiscale immédiate.

✅ L’amortissement : l’atout maître
Même si les amortissements sont désormais réintégrés lors de la revente, ils restent votre meilleur allié.
Ils permettent de neutraliser l’impôt sur les loyers pendant toute la durée de détention.
C’est un gain de trésorerie immédiat, difficilement égalable.

✅ La stratégie de sortie : anticiper la plus-value
Puisque le fisc « récupère » une partie de l’avantage à la revente, la gestion patrimoniale en 2026 impose une vision de long terme.
Plus vous conservez le bien, plus les abattements pour durée de détention viennent gommer l’impact fiscal final.

Mon conseil :
Le choix entre le régime Réel et le Micro-BIC (dont les seuils ont été rabotés pour le saisonnier) est devenu le curseur n°1 de la rentabilité.

👇 Détention courte ou longue ? Meublé classique ou classé ?
Chaque situation est unique.
Posez vos questions en commentaire ou contactez-moi en message privé pour une simulation personnalisée de votre projet.

02/02/2026

Prêt immobilier : 20 ans ou 25 ans ?

La question revient très souvent lors d’un projet immobilier. Voici une comparaison factuelle, basée sur des taux observés chez les courtiers en 2026.

Hypothèse de départ
Montant du prêt : 250 000 €

Prêt sur 20 ans (taux moyen env. 3,40 %)
• Mensualité : environ 1 437 €
• Montant remboursé sur 8 ans : environ 138 000 €
• Capital restant dû après 8 ans : environ 169 700 €

Prêt sur 25 ans (taux moyen env. 3,65 %)
• Mensualité : environ 1 272 €
• Montant remboursé sur 8 ans : environ 122 100 €
• Capital restant dû après 8 ans : environ 193 100 €

Lecture des chiffres
Un prêt sur 25 ans permet de réduire la mensualité d’environ 165 € par mois, mais il entraîne un capital restant dû plus élevé après 8 ans, de l’ordre de 23 000 €.
Un prêt sur 20 ans implique un effort mensuel plus important, mais permet d’amortir le capital plus rapidement.

Il n’existe pas de durée idéale universelle. Le bon choix dépend de votre budget, de votre capacité d’endettement, de vos projets futurs et de votre horizon de détention du bien.

N’hésitez pas à me contacter pour échanger et réaliser une simulation personnalisée.

30/01/2026

La garantie Visale, proposée par Action Logement, est une caution locative gratuite qui remplace un garant physique et couvre les loyers impayés sous conditions.

Ce qui change en 2026 est important à connaître côté bailleur. La garantie est désormais limitée aux trois premières années de location, avec une prise en charge plafonnée à 36 mensualités maximum, même si le locataire reste en place au-delà. Les plafonds de loyers garantis ont été réajustés pour rester en cohérence avec le marché, avec des montants pouvant atteindre environ 1 940 € charges comprises en zone tendue et autour de 1 300 € dans les autres zones, selon la localisation du bien.

Dans ce nouveau cadre, Visale reste particulièrement appropriée pour les locations étudiantes. Elle sécurise le début du bail lorsque l’étudiant ne dispose pas d’un garant familial répondant aux critères classiques, tout en facilitant l’accès au logement dans les zones à forte tension locative.

Le point de vigilance est clair : Visale ne couvre pas un bail sur le long terme. Au-delà de trois ans, le bailleur n’est plus garanti par le dispositif. Ce paramètre doit être anticipé dès la mise en location, en fonction du type de locataire et de la stratégie patrimoniale du propriétaire.

Visale 2026 reste donc un outil pertinent, à condition d’être utilisé de manière ciblée et intégré dans une réflexion globale sur la sécurisation du risque locatif.

Adresse

NIce
Nice
06100

Heures d'ouverture

Lundi	09:00 - 20:00
Mardi	09:00 - 20:00
Mercredi	09:00 - 20:00
Jeudi	09:00 - 20:00
Vendredi	09:00 - 20:00

Site Web

http://www.bsk.immobilier/, http://www.egerys.fr/

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