15/08/2026
FISCALITÉ IMMOBILIÈRE 🏘️🏢
Par Jeremie Banon et Seb Laroudie
On peut acheter le bon bien 🏠, au bon prix 💰, au bon endroit 📍.
Et perdre la moitié du rendement 📉 dans un choix fiscal coché trop vite 👇
La fiscalité 🧾 n’est pas la dernière étape d’un investissement immobilier.
C’est la première. 🥇
Le problème, c’est qu’elle bouge à chaque loi de finances 📚 et qu’aucune page ne la résume vraiment.
Alors j’ai essayé. Une page 📄, deux questions ❓, six chemins 🛣️.
Question 1️⃣ : vous détenez en nom propre 👤 ou en société 🏢 ?
Question 2️⃣ : vous louez nu 🏠 ou meublé 🛋️ ?
Tout le reste en découle. ⤵️
1️⃣ Location nue en nom propre 🏠
➡️ Micro-foncier : 30 % d’abattement forfaitaire, jusqu’à 15 000 € de loyers HC 💶
➡️ Foncier réel : charges et intérêts déduits au réel 📊, avec le déficit foncier à la clé 🔑
⚠️ Ce qu’on oublie : au micro, une année de gros travaux 🔨 n’est déductible de rien.
2️⃣ Location meublée en nom propre 🛋️
➡️ Micro-BIC : 50 % d’abattement (30 % et 15 000 € pour le tourisme non classé depuis la loi Le Meur) 📉
➡️ BIC réel : charges + amortissement du bien 🧮, qui neutralise souvent l’impôt sur les loyers pendant une décennie ⏳
⚠️ Ce qu’on oublie : depuis 2025, ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value. L’avantage n’a pas disparu, il a été décalé. 🔄
3️⃣ LMNP ou LMP 🏘️
Ce n’est pas une option, c’est un seuil. 🚦
Plus de 23 000 € de recettes 💶 ET plus que les revenus du foyer, et vous basculez en LMP, avec les cotisations sociales qui vont avec. 📑
4️⃣ La SCI 🏢
➡️ À l’IR : transparente 🔎, chaque associé imposé au prorata de ses parts.
➡️ À l’IS : amortissement possible 📉, 15 % puis 25 %, mais deux étages d’imposition 🧾🧾 et une plus-value professionnelle à la sortie 🚪
J’aurais pu ajouter la SARL de famille 👨👩👧👦, qui permet de faire du meublé en société tout en restant à l’IR. Une exception française de plus. 🇫🇷
🔢 3 chiffres à garder en tête :
➡️ 17,2 % de prélèvements sociaux en nu, 18,6 % en meublé 💸
➡️ 19 % + 17,2 % sur la plus-value des particuliers 📈, avec exonération d’IR à 22 ans ⏳
➡️ aucune exonération de durée sur la plus-value professionnelle 🚫
Ce qu’une infographie 📊 ne dira jamais à votre place : le bon régime dépend moins du bien 🏠 que de votre horizon 🎯.
Capitaliser 20 ans 📈, revendre dans 10 ans 🔑 ou vivre des loyers dès demain 💶 ne mènent pas au même schéma.
Le choc de simplicité, lui, attendra la prochaine loi de finances 🐣📚
❓Et vous, vous avez choisi votre régime avant d’acheter 🤔, ou une fois les clés en main 🔑❓ Hâte de lire vos réponses en commentaire 👇
👍❤️ Pensez à LIKER si vous trouvez ceci intéressant.
🙏 merci Jeremie Banon pour ce post
À très vite et bon cash-flow 😉👍🤑🚀
QUAND TOUT VA BIEN…
Sebastien Chan Courtier
Sebastien CHAN - Courtier Avicap Nancy Toul
Avicap
