15/01/2016
Est-ce le moment d'acheter ?
L'acquisition d'une résidence principale est souvent une bonne décision patrimoniale et les conditions sont favorables aux acquéreurs. Mais pour investir, il faut se montrer sélectif.
En ce début 2016, le timing semble bon pour les acheteurs en quête d'une résidence principale. « Compte tenu du contexte actuel de prix et de taux, la fenêtre de tir est intéressante pour concrétiser un projet immobilier »,
Début janvier, un sondage du Crédit Foncier a indiqué que 67 % des professionnels de l'immobilier sont optimistes pour le marché du logement pour 2016. Or ce score contraste avec celui enregistré il y a un an à la même époque, où 64 % des professionnels étaient alors pessimistes (contre 35 % d'optimistes) pour l'année qui débutait.
Pourquoi une telle amélioration ? En fait, les nombreux acteurs du secteur (notaires, agents immobiliers, promoteurs, banquiers, etc.) relèvent depuis quelques mois plusieurs signaux positifs facilitant la réalisation d'une opération immobilière. Cela concerne les acheteurs qui deviennent pour la première fois propriétaires (les primo-accédants) et aussi ceux qui réalisent pour la deuxième ou la énième fois une transaction.
Vers une reprise du marché
Parmi les bonnes nouvelles pour le candidat acheteur, il y a d'abord l'évolution toujours favorable du prix de la pierre. Comme les précédentes années, les valeurs s'affaissent. Selon le Conseil supérieur du notariat (CSN), le repli annuel sur la France entière (du troisième trimestre 2014 à 2015) s'établit à 1,7 % pour les appartements anciens et à 1,4 % pour les maisons. « Après quatre années de baisse continue, le recul cumulé avoisine 7 % », précise Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet l'Immobilier.
De l'avis de certains observateurs, les prix de l'ancien sembleraient même avoir atteint un plancher car, depuis quelques mois, une nouvelle tendance se dessine. Le CSN a signalé sur les deux derniers trimestres de 2015 une légère tension sur les prix (relevée au cours du troisième trimestre 2015) notamment à Paris, Montpellier, Bordeaux et Toulouse. Mi-décembre, le CSN a même anticipé pour ce mois de janvier (sur 12 mois glissants) des hausses annuelles respectives de 0,2 % pour les appartements et de 1,1 % pour les maisons. De son côté, le réseau Century 21 indique que « la baisse des prix s'est enrayée ». Ce redressement pourrait donc se confirmer dans les prochains mois. La nouvelle réorganisation des régions, en vigueur depuis le 1er janvier, « pourrait accélérer la hausse des prix dans les futures grandes agglomérations qui concentreront l'ensemble des moyens », indique Philippe Durand, membre du Bureau du CSN. Si l'on se trouve réellement à l'aube d'une remontée des prix, il est bel et bien temps de réaliser une transaction.
Profitez de taux toujours bas
Autre élément favorable aux acquéreurs : le niveau toujours bas des taux des crédits immobiliers (voir tableau ci-contre). Une mensualité de remboursement de 1.000 euros permet (en décembre 2015) d'obtenir un prêt de 196.201 euros à 2,08 % sur vingt ans alors qu'en janvier 2012, cette même échéance donnait accès à un crédit de 4,05 % pour un montant de 164.305 euros. Cette amélioration des conditions d'emprunt en l'espace de trois ans a généré un gain financier entre 2012 et 2015 de 31.894 euros.
« Le relèvement de 0,25 % des taux d'intérêt de la banque centrale américaine (Fed), en décembre dernier, n'aura pas d'effets à court terme sur le taux des prêts immobiliers »,
Cette visibilité sur l'évolution des taux offre une bonne solvabilité financière à un candidat acquéreur. En ce début janvier, les barèmes des banques sont en léger recul sur toutes les durées. « C'est particulièrement prononcé sur un prêt sur 25 ans qui affiche un repli de 0,25 % alors que les autres durées sont en baisse de 0,05 % », Néanmoins, les acteurs du secteur s'attendent dans les prochains mois à l'arrivée progressive d'offres commerciales beaucoup plus agressives. « En 2016, les banques sont à nouveaux dans les starting-blocks. Après avoir satisfait, en 2015, une clientèle majoritairement en quête de renégociation de crédit, ces dernières visent désormais une clientèle d'emprunteurs plus large, et notamment celle des primo-accédants qui ont, depuis peu, accès au PTZ + nouvelle formule »,
De plus, « la marge de ces établissements financiers étant confortable, l'heure n'est pas à la hausse des taux, mais plutôt à la baisse potentielle dès lors que les réseaux décideront d'entrer en phase active de conquête de clients nouveaux »,
Jusqu'à aujourd'hui, les baisses conjuguées des prix et des taux ont considérablement dopé le pouvoir d'achat immobilier (voir tableau ci-dessus). « En six ans, soit entre 2009 et 2015, l'acquéreur a pu pour le même prix acheter près de 25 % de surface en plus »,
Neuf ou ancien ?
Si de nombreuses conditions semblent à ce jour réunies pour devenir propriétaire, rien ne sert de se précipiter. Mieux vaut sélectionner le bien en phase avec son budget et ses besoins.
Faut-il acheter de l'ancien ou du neuf ? Chaque option offre ses avantages et ses inconvénients.
Au bénéfice de l'ancien : l'offre est abondante et avec des biens souvent bien situés en centre-ville ; les prix sont plus abordables avec une entrée dans les lieux rapide de l'ordre de deux à trois mois à compter de la signature de la promesse de vente. En contrepartie, devenir propriétaire d'un logement ancien peut rimer avec des charges de copropriété élevées, des performances énergétiques du logement médiocres et de lourds travaux à la clef.
Dans le neuf, on ne constate pas de baisse de prix car une opération de promotion affiche un prix de sortie qui s'avère être une addition de coûts liés à la construction et à l'acquisition du foncier. « Les prix de vente ne baissent pas car la demande reste supérieure à l'offre », reconnaît Norbert Fanchon, président du directoire du groupe Gambetta. Bien plus cher à l'achat (de 15 à 20 % de plus) pour une même surface, le neuf offre une habitation dotée « d'une qualité et d'un confort de vie élevés avec de belles orientations, des grandes fenêtres, des espaces extérieurs. De plus, il y a des ascenseurs et des parkings, ce qui n'est pas toujours le cas dans l'ancien », souligne Emmanuel Launiau, président du directoire d'Ogic. Concernant « l'agencement des logements et leur fonctionnalité, ils correspondent à notre mode de vie actuel. Les espaces intérieurs sont conçus afin de procurer le plus de bien-être possible », commente Marc Verrecchia, président de Construction Verrecchia.
Deux autres points forts sont à attribuer au neuf : des droits de mutation (communément appelés frais de notaire) allégés : de 2 à 3 % contre entre 7 et 8 % dans l'ancien et parfois une TVA réduite. « Elle peut descendre à 5,5 % dès lors que le programme se situe dans une zone de 300 mètres autour des quartiers dits prioritaires », précise Norbert Fanchon
En ce début 2016, le timing semble bon pour les acheteurs en quête d'une résidence principale. « Compte tenu du contexte actuel de prix et...
