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29/04/2026

Lyonnaise, je pensais que je n’investirais jamais à Lyon.
Pour moi les prix de l’immo étaient rédhibitoires.

Finalement en 2025 j’ai sauté le pas en achetant 2 biens :

Un studio à Lyon 7.
Un T2 à Lyon 5.

J’ai profité de la stagnation du marché
et de l’incertitude des investisseurs.

Je me suis concentrée sur une chose :
Négocier pour acheter
en dessous du prix du marché.

Parce que non
le loyer ne couvrira pas toutes mes charges.
Mais ce n’est plus forcément ce que je recherche

Je suis prête à mettre un peu de ma poche chaque mois
Pour financer un bien qui a de la valeur
et qui est plus liquide qu’une coloc
ou un immeuble à perpète !

Il y a encore des propriétaires lyonnais ici ?

Source : CHAMBRE DES NOTAIRES DU RHONE, observatoire de l’immobilier.

23/04/2026

Premier mécanisme :
Le cash flow. C’est la différence entre ce que ton locataire te paie chaque mois et ce que le bien te coûte. Donc non seulement ton crédit mais aussi tes charges : la taxe foncière, les assurances etc.

Deuxième mécanisme:
Le remboursement du crédit par le locataire. Chaque mensualité que tu rembourses à la banque, c’est du patrimoine que tu constitue et c’est ton locataire qui finance ce remboursement.

Troisième mécanisme :
La plus-value à la revente
La valeur d’un bien immobilier augmente avec le temps. Ce n’est pas garanti mais sur le long terme et avec un bon emplacement, c’est la tendance historique en France.

Quatrième mécanisme :
Les avantages fiscaux
Investir dans une optique de défiscalisation, c’est acheter un Pinel, Scellier, Denormandie, etc. Ça marche vraiment pour réduire ton impôt par contre attends toi à revendre ton bien moins cher que tu ne l’as acheté.

J’ai tiré ces 4 points de la formation que je suis en train de créer, qu’en pensez vous ?

17/04/2026

Ces biens ne sont pas sur le marché et pourtant ils sont à vendre !

Commente le bien qui t’intéresse et je t’envoie le dossier en MP.

13/04/2026

J’ai commencé par rechercher 10% de renta. L’autre jour un salarié en suisse me demande : tu as déjà acheté à 5% de renta ? Et oui. Très récemment même. Parce que ça amène plus de serenité, l’emplacement est plus central, le bien se valorisera sur la durée. Vous visez quoi vous ?

10/04/2026

L’appart de Clara & Rémy est livré 🌸

Madame est cadre et Monsieur travaille en préfecture. Ils habitent Paris et ont un emploi du temps chargé. Acheter une résidence principale dans la capitale ? Malheureusement pas une option.

Ils ont voulu commencer a construire un patrimoine en commun à travers un premier appart en locatif en province. Ils ont fait appel à moi pour trouver le bien idéal - 4 visites plus t**d on avait booké cet appart sublime à Aix les Bains, proche des parents de Rémy. Ils ont ainsi pu meubler eux même lappart en famille.

Ce bien est prêt à être loué !

Une nouvelle chasse est ouverte en avril ✍️

19/03/2026

Plus d’une fois sur deux, ce hack permet de passer d’un DPE classé E (donc non-louable après 2034) à un DPE D gratuitement.

Spoiler :
Cette recette fonctionnera d’autant plus
Si tu as une petite surface
Par exemple 30 mètres carrés
Et un chauffage électrique

Le hack :
Tu cliques sur le numéro en haut à droite du DPE
Il te redirige sur le site de l’Ademe

Si tu ne peux pas cliquer :
Tu tapes sur Google
« observatoire Ademe audit DPE »
Et tu rentres le numéro du DPE manuellement

L’Ademe va t’indiquer si le DPE est remonté en D grâce à la dernière réforme
Pour avoir testé plusieurs fois ça marche plus d’une fois sur 2 !

Résultat : ton bien vient de se valoriser sans rien faire.

Intéressant à savoir pour un acquéreur
surtout si le vendeur n’est pas au courant 😉

18/03/2026

Ce qui est extraordinaire
C’est que chaque graine semée hier
Fais l’effet boule de neige sur mon patrimoine.

Je suis juriste de formation
mais l’immobilier je l’ai appris sur le tas.

Au fur et à mesure le temps de prise de décision est plus rapide, les offres d’achat sont plus faciles, les partenariats se nouent, les process sont huilés.

En fait une fois qu’on a osé,
on peut le faire cent fois
Et à chaque coup on progresse.

14/03/2026

Je parle des immeubles de rapport dans des villes moyennes.

Avec du recul j’ai réalisé qu’en optant pour ce genre de stratégie :

- Je prends plus de risque car je suis en monopropriété si la toiture est à réparer c’est 100% pour ma pomme.
- Je fais 40 minutes de route car je cherche un prix au mètre carré plus bas donc je dois m’éloigner de Lyon pour des villes moins attractives.
- J’ai plus de gestion car j’ai 4 locataires à gérer au lieu d’un.

Au fur et à mesure de ma progression
j’ai donc commencé à m’intéresser
aux biens plus patrimoniaux.

Ceux qui sont à 15 minutes de chez moi, qui génèrent moins de rentabilité mais qui me demandent aussi moins de temps personnel et vont néanmoins me rapporter plus à la revente.

Parce qu’ils sont bien placés.
Parce qu’ils sont dans de beaux immeubles.
Parce qu’ils peuvent être vendus à un investisseur ou à une famille.

Somme toute j’ai commencé à diversifier mes investissements
Et c’est ce que je recommanderais à ceux qui cherchent plus de sécurité.

06/03/2026

- un impayé de loyer depuis 2024
- 2 dégâts des eaux en cours (à ma connaissance)
- des voisins pas contents et d’autres qui me ghostent
- plusieurs heures de compta par semaine pour clôturer 2 bilans en LMNP et SCI
- l’électricien qui a posé les prises sur le mauvais mur
- la banque qui met 3 semaines à me donner accès au compte de ma SCI

Est-ce qu’on va se lamenter ?
Non.

On ne fait pas d’omelette sans casser des œufs !

Chaque nouveau projet pose de nouvelles questions. Et le rôle de tout entrepreneur, c’est de les résoudre.

Astuce : parfois elles finissent par se résoudre d’elles-mêmes.

07/01/2026

Belle année 2026 à toi.

Je te souhaite de ne pas subir l’ennui mais au contraire de vivre à fond tes projets et d’avoir le courage de sortir de ta zone de confort !

En ce qui me concerne mes activités me rendent super enthousiaste en ce début d’année :

MINUTA clôture son 2e bilan en croissance et je me réjouis d’une belle collaboration avec lacledelo.

Un projet SECRET m’occupe et sera prêt à être dévoilé dès ce mois de janvier 🤐

Et bien sûr toujours de nouvelles acquisitions immobilières (sur la photo dans notre dernier projet locatif perso à Lyon).

Ça va être magique ✨

______

Pour ceux qui ne me connaissent pas je suis Eléonore Branchy, j’investis dans l’immobilier et j’ai créé MINUTA pour aider les cadres et chefs d’entreprise qui manquent de temps à devenir propriétaires. On définit un cahier des charges, on trouve leur bien et on le rénove. On lance ensemble votre projet en 2026 ?

06/11/2025

Premier hack :

J’ai visé les biens en ligne depuis plus de 6 mois. Je me suis dit que j’aurais plus de chance de faire une grosse négociation en visant des appartements qui “traînaient” sur le marché. Et j’ai réussi ! Le vendeur a accepté ma nego avec une contre offre qui allait largement dans mon sens car il voulait en finir avec cette vente. Je l’ai débarrassé finalement !

Deuxième hack :

J’ai acheté un bien classé DPE F. Cela implique une rénovation énergétique, donc l’agent m’a présenté le bien comme nécessitant une lourde rénovation. Ça dévalorisait fortement l’appartement à ses yeux ! Or j’ai rappelé le diagnostiqueur pour savoir exactement ce qu’il fallait faire et j’ai briefé mon artisan en conséquence ! Simple comme bonjour (ce n’est pas toujours le cas…)

Hack bonus :

Pour ceux qui peuvent se le permettre, un paiement comptant est une solide garantie par les temps qui courent ! Autrement dit si tu payes cash, tu as beaucoup plus de marge de négociation.

Adresse

Lyon

Site Web

https://www.minuta.fr/

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