BP Expertises

30/03/2023

➡️Otez-moi d’un doute : rien à voir avec la crise de 2008... n’est-ce pas ? ⬇️🤔

https://www.latribune.fr/opinions/tribunes/otez-moi-d-un-doute-rien-a-voir-avec-la-crise-de-2008-n-est-ce-pas-955442.html

17/01/2022

👉 « Louer abordable » : un nouveau dispositif moins favorable aux hauts revenus 👇

Le passage d’un système d’abattement à un mécanisme de réduction d’impôt réduira quelque peu l’intérêt du dispositif pour les bailleurs aisés.

Louer abordable va évoluer. Pour mémoire, ce dispositif aussi appelé « Cosse » permet d’obtenir des allègements fiscaux lorsqu’on s’engage à louer avec un loyer minoré. Jusqu’ici, l’avantage s’obtenait sous la forme d’un abattement fiscal (venant réduire le loyer imposable). Avec le nouveau système qui sera mis en place à partir de mars 2022, l’avantage fiscal deviendra une réduction d’impôt (proportionnelle aux loyers).

Plus simple à comprendre, ce nouveau cadre restera largement favorable aux bailleurs par rapport à une location classique non encadrée. L’exécutif s’est attaché à le démonter dans divers exemples et il est vrai qu’hormis quelques cas particuliers, ce dispositif est plutôt attractif.

Mais que vaudra le nouveau système par rapport à l’ancien ? Sur ce point, le gouvernement a rappelé que la « forfaitisation » de l’avantage fiscal permettra à chacun d’obtenir la même chose quelle que soit son niveau de revenus. En clair, les bailleurs les plus modestes y gagneront. Mais qu’en sera-t-il pour les autres ? Ici, l’exécutif est resté plus discret. Nous avons donc effectué nos quelques calculs.

Moins de gains si vous êtes imposés à 41 % ou plus
Sur une location dite « intermédiaire » (15 % de rabais sur le loyer par rapport au marché), le bailleur a aujourd’hui 30 % d’abattement. Son gain correspond donc à 30 % des loyers multiplié par sa pression fiscale (impôt + prélèvements sociaux – CSG déductible).

Pour un bailleur imposé dans la tranche marginale d'imposition à 30 % (45,16 % de pression fiscale totale), le gain fiscal correspond à 13,55 % des loyers encaissés. Avec le nouveau système, le bailleur obtiendra une réduction d’impôt égale à 15 % des loyers reçus. Ce nouveau mécanisme lui sera donc plus profitable que l’ancien. Idem pour un ménage imposé dans la TMI à 11 %, puisqu’aujourd’hui son gain équivaut à 8,23 % des loyers seulement.

En revanche, un foyer imposé dans la TMI à 41 % y perdra, sachant que le système actuel lui procure un gain fiscal de 16,6 % des loyers.

Les résultats sont similaires si l’on regarde une location dite « sociale » (30 % de décote sur les loyers). Avec le nouveau système, la réduction d’impôt correspondra à 35 % des loyers.
Actuellement, l’économie fiscale n’est que de 19,2 % des loyers pour les foyers imposés à 11 % et de 31,6 % pour ceux de la TMI à 30 %. A l’inverse, les foyers taxés à 41 % obtiennent aujourd’hui 38,78 % de gain fiscal et seront donc un peu moins favorisés par le nouveau dispositif.

Attention aux réductions non consommées 👇

Globalement, la réforme va donc rééquilibrer les gains entre les différentes catégories de bailleurs. Toutefois, tous les petits bailleurs ne seront pas nécessairement gagnants. Rappelons, en effet, qu’une réduction d’impôt ne peut être consommée que si elle ne dépasse pas le montant d’impôt dû par le foyer. Ceux qui ont une faible imposition brute risquent donc de ne pas pouvoir bénéficier de la totalité de la réduction d’impôt et de ne pas profiter pleinement du nouveau cadre.

Source MVVA du 17 Janvier 2022 🙏

04/01/2022

👉 Immobilier ancien : le nombre de transactions et les prix ont enregistré des records en 2021, malgré la crise !

Avec près de 1,2 million de transactions et des prix moyens en forte hausse, l’année 2021 a enregistré de nouveaux records dans l’immobilier.

15/12/2021

👉 Démembrement et plus-value : attention à la fiscalité

Pour certains bien transmis via un démembrement, la taxation sur la plus-value peut être lourde en cas de revente à terme.

Le cas est classique. Un père décide de transmettre la nue-propriété d’un bien immobilier à sa fille afin d’alléger la taxation. Si ce bien vaut 150.000 euros et que le père est âgé de 65 ans, la nue-propriété sera évaluée à 90.000 euros selon le barème fiscal (60 % de la pleine propriété). La fille échappera ainsi à tout droit de transmission restant sous le plafond de 100.000 euros. Mieux encore, au décès de son père, elle obtiendra la pleine propriété du bien sans taxation supplémentaire.

Et en cas de revente à terme, que se passera-t-il ? 👇

Imaginons maintenant qu’à terme, la fille décide de revendre le bien pour 150.000 euros. Sera-t-elle imposée sur une éventuelle plus-value ? Non, car l’administration considère dans de tels cas que le prix de revient de l’immeuble correspond à la valeur en pleine propriété au jour où le vendeur a obtenu la nue-propriété. Dans l’exemple ci-dessus, on pourra donc retenir 150.000 euros (et non 90.000 euros) comme prix de revient. A priori, le démembrement de propriété a donc tous les avantages.

Une règle générale moins favorable 👇

Attention toutefois. Comme le précise l’administration elle-même dans une publication (lire ici), ce calcul est une tolérance dont bénéficient les biens immobiliers.
La règle générale est différente, par exemple s’il s’agit de titres. Ici, le prix de revient est constitué d’un côté de la valeur de la nue-propriété (au jour de son obtention) et de l’autre de la valeur de l’usufruit. Or, l’administration rappelle que lorsque l’usufruit est obtenu suite à un décès (lire ici), son prix d’acquisition est nul. Autrement dit, le prix de revient pour le vendeur n’est constitué que de la valeur de la nue-propriété reçue (le jour de sa transmission).
Dans notre exemple, le prix de revient des titres du point de vue de la fille sera donc de 90.000 euros. Dès lors, si elle les revend à terme pour 150.000 euros (leur valeur initiale en pleine propriété), elle dégagera au sens fiscal une plus-value de 60.000 euros soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux.
Comme le montre cet exemple, l’égalité de traitement n’est pas de mise entre les différents types d’actifs et le démembrement peut à terme se révéler pénalisant en termes de taxation des plus-values. Mieux vaut avoir cet élément en tête avant de mettre en place sa stratégie de transmission.

Source MVVA 🙏

13/12/2021

👉 Location meublée : n’oubliez pas le mobilier requis !

La liste précise du mobilier à mettre à disposition a été établie par un décret de 2015. Mieux vaut s’y conformer pour éviter une requalification du bail. 👇

Louer en meublé présente de multiples avantages. Outre le cadre fiscal attractif offert par exemple par le statut de LMNP, ce mode de location permet aussi de proposer des baux plus courts (un an). Mais, en retour, le propriétaire est soumis à des contraintes.
Selon le principe posé par la loi, le propriétaire doit notamment veiller à ce que le logement meublé dispose d’équipements en adéquation avec les exigences de la vie courante. L’exécutif est même allé plus loin puisqu’en 2015, un décret est venu détailler la liste du mobilier minimal nécessaire (décret 2015-981 du 31/07/2015).

Le logement doit notamment intégrer une literie avec couette ou couverture, des plaques de cuisson, un four (ou un micro-ondes), un réfrigérateur, des étagères, du matériel d’entretien, ainsi que des dispositifs occultants pour les pièces de nuit.

Que risque-t-on ? 👇

Le non-respect de ces exigences peut, au demeurant, avoir de lourdes conséquences. Par le passé, la Cour de cassation a requalifié un bail de meublé en location nue (avec un allongement mécanique de la durée du bail et des délais de congé). Elle a estimé que le logement ne disposait pas de l’équipement nécessaire quand bien même le contrat et les quittances portaient la mention de « meublé ».

Source MMVA 🙏

09/12/2021

👉 Plus-values immobilières : quand pouvez-vous être exonéré ?

Au-delà de la résidence principale, certaines cessions restent en dehors du champ de la taxation des plus-values. Détails…

Avec 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, la taxation des plus-values immobilières est lourde. Il existe toutefois différentes situations dans lesquelles le vendeur peut échapper à cette pression fiscale.

Résidence principale 👇

Le cas d’exonération le plus connu concerne la résidence principale. L’absence de taxation vise aussi les dépendances immédiates de la résidence principale dès lors qu’elles sont cédées en même temps.
L’ancienne résidence principale peut rester exonérée même si le propriétaire a déménagé. Il n’existe pas de délai fixe pour réaliser la vente. L’administration impose toutefois de respecter un délai « normal » qu’elle apprécie selon l’état du marché et les conditions du moment. Le vendeur doit aussi être en mesure de prouver qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires si la vente est t**dive.

Cession de moins de 15 000 € 👇

Aucune taxation n’est exigée si le montant de la vente reste inférieur à 15 000 €.
Biens détenus depuis plus de 30 ans
Un vendeur bénéficie d’abattements en fonction de la durée de détention du bien. Cela aboutit à une exonération totale pour tous les biens après 30 ans. Si le bien vendu est détenu depuis plus de 22 ans, le vendeur est exonéré d’impôt mais doit encore régler une part de prélèvements sociaux.

Retraités et invalides 👇

Les personnes titulaires d’une pension d’invalidité ainsi que les retraités peuvent échapper à la taxation des plus-values dès lors qu’elles ne sont pas assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière et qu’elles ne dépassent pas certains plafonds de revenus (par exemple 11 098 € pour une personne seule).

Cessions spéciales 👇

L’exonération peut aussi être accordée en fonction de la nature de l’opération réalisée. C’est par exemple le cas pour les expropriations suite à une déclaration d’utilité publique à condition que le vendeur réutilise les fonds pour une opération immobilière dans l’année qui suit.
Il est également envisageable de rester en dehors de l’impôt si un bien est vendu un organisme qui s’engage à réaliser des logements locatifs sociaux. Ce dispositif temporaire est valable jusqu’à fin 2022.

Première cession 👇

Tout logement autre que la résidence principale peut enfin bénéficier d’une exonération s’il s’agit de la première cession menée par le vendeur, si ce dernier n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années précédentes et s’il s’engage à réutiliser les fonds dans les deux ans pour acheter ou construire sa résidence principale.

N'hésitez pas à partager nos posts si vous trouvez cela intéressant 🙏

07/12/2021

👉 Statut de Loueur meublé professionnel (LMP) : quel intérêt ?

Jusqu’à présent le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) concernait uniquement les contribuables satisfaisant aux 3 conditions cumulatives ci-dessous : 👇

1. Plus de 23.000 € de recettes meublées annuelles
2. Loyers meublés > aux revenus d’activité du foyer fiscal[1]
3. Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés

Or depuis la loi de finance 2020 et la modification de l’art 155 du CGI qui supprime la condition d’inscription au RCS, nombreux sont les loueurs en meublé qui ont (ou vont) basculer vers le statut professionnel. C’est notamment le cas de français expatriés qui ont pour seuls revenus en France leurs loyers meublés.

Avantages 👇

Le statut de loueur en meublé professionnel présente un certains nombre d’intérêts en fonction de sa situation et de ses objectifs :

Sur le plan fiscal, l’intérêt du statut LMP réside l’imputation des déficits d’exploitation sans limitation sur le revenu global du foyer fiscal. C’est l’effet potentiellement défiscalisant du dispositif. Mais attention les amortissements ne peuvent être pris en compte pour générer ce déficit. Ces amortissements viendront quant à eux s’imputer sur les loyers et permettront de neutraliser tout ou partie du revenu imposable à long terme. C’est un double effet positif.

Sur le plan de la taxation des plus-values en cas de revente d’un bien, le statut LMP pourra permettre de viser une exonération fiscale plus rapide. En effet, l’imposition s’opèrera au titre des plus values professionnelles avec une exonération possible de la plus value à la condition d’exercer l’activité professionnelle depuis au moins 5 ans et de ne pas dépasser 90.000 € de recettes annuelles des 2 dernières années civiles précédant la cession. A titre de comparaison, le régime classique d’imposition des plus-values immobilières nécessite de détenir le bien cédé depuis plus de 22 ans pour bénéficier d’une exonération au titre de l’impôt sur le revenu.

Sur le plan de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le statut de loueur en meublé professionnel peut permettre, sous certaines conditions, d’exonérer de cet impôt les actifs immobiliers concernés au titre des biens professionnels.

Complexité 👇

Sur le plan social, selon les situations, le régime LMP peut constituer une véritable opportunité de bénéficier à faible coût d’une couverture sociale et de cotiser pour sa retraite en validant à minima 3 trimestres par an. En effet, le loueur en meublé professionnel relève du régime social des indépendants (SSI) et à ce titre doit s’acquitter de cotisations sociales en pourcentage de son résultat imposable. En cas de résultat fiscal faible ou déficitaire, l’investisseur pourra donc optimiser sa situation sur le plan social. C’est notamment le cas d’un chef d’entreprise qui ayant cédé sa société avant l’âge légal de la retraite optera pour cette solution afin de conserver une couverture sociale et valider ses trimestres manquants.

Néanmoins, nous le savons tous, le diable se cache dans les détails. Et ce statut LMP demeure très complexe à appréhender et peut nécessiter l’accompagnement d’un professionnel du patrimoine, au risque de se retrouver très lourdement fiscalisé en cas par exemple de vente ou sortie d’un bien de l’activité meublée, ou lors de la transmission de ce patrimoine (donation).

[1] Salaires/Pensions/retraites, BIC (hors locations meublées), BNC, BA,Revenus des gérants et associés (art. 62 CGI)

06/12/2021

👉 Biens locatifs : attention aux spécificités comptables

Selon le cadre choisi, les règles comptables applicables ne sont pas les mêmes. Détails… 👇

Tout propriétaire d’un bien locatif se doit de déclarer ses recettes (voire ses charges) afin que l’administration puisse calculer son impôt éventuel. Mais, en la matière, les règles applicables dépendent du cadre choisi.

Logements vides 👇

Les recettes sont à déclarer en même temps que les revenus globaux. Si le propriétaire opte pour le régime réel, il doit également déclarer ses charges pour déterminer son revenu net.
Rappelons ici que la comptabilisation doit se faire selon le principe de la comptabilité de trésorerie.
Plus concrètement, on comptabilise charges et recettes au moment de leur paiement. Cela signifie que des travaux réalisés fin 2021 mais payés début 2022 ne pourront être déduits que sur 2022. De la même façon, si un locataire a payé son loyer de décembre 2020 en janvier 2021, ce loyer devra être déclaré avec les revenus de 2021.

Logements meublés 👇

Pour les logements loués sous le statut de LMNP, la catégorie change puisqu’il ne s’agit plus de revenus fonciers mais de BIC.
Le propriétaire peut dans ce cas déduire l’intégralité de ses charges et même amortir fiscalement son bien (ce qui a l’avantage de réduire voire de ramener à zéro le bénéfice imposable). En revanche, on est ici dans une comptabilité d’engagement. Ce n’est pas la date de paiement mais la période à laquelle se rapporte le produit ou la charge qui importe. Ainsi, un loyer de décembre doit être comptabilisé sur ce même mois de décembre même s’il est payé en re**rd.

Précisons enfin que la location en LMNP nécessite d’établir une liasse fiscale à transmettre aux impôts chaque année au plus t**d au début du mois de mai. Du fait de ces obligations, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un comptable.



Source MVVA 🙏