Patrimoni Conseil

Patrimoni Conseil Conseil et accompagnement en investissement immobilier.

Notre mission : permettre au plus grand nombre de devenir propriétaire et d’investir dans l’immobilier (presque) sans rien faire.

Un projet immo comme on les aime : un appartement optimisé, une rénovation complète et une stratégie pensée pour le long...
30/08/2026

Un projet immo comme on les aime : un appartement optimisé, une rénovation complète et une stratégie pensée pour le long terme.

Chloé & Romain sont lyonnais et nous ont fait confiance pour réaliser leur investissement locatif à Dijon.

Pour ce projet :
T2 de 30 m² avec une cave dans une petite copropriété
Prix d’acquisition : 76 000 €
Négociation : 6 000 €
Travaux : 28 000 €
Rénovation des communs : 2 000 €
Location meublée longue durée : 730 €/mois
Rendement brut : 7,24 %

Mais au-delà des chiffres, c’est surtout la transformation du logement qui fait la différence.

La cuisine était surdimensionnée alors que la salle de bains était vraiment trop petite. Nous avons donc repensé complètement les espaces pour créer un appartement beaucoup plus fonctionnel et agréable à vivre.

Résultat : l’appartement a trouvé son locataire étudiant en moins d’une semaine.

C’est aussi ça, pour nous, un investissement réussi : ne pas chercher uniquement le rendement le plus élevé possible, mais un bon emplacement, une prise de valeur dans le temps, un logement qualitatif et une demande locative solide.

La semaine prochaine, on vous montre un deuxième projet réalisé pour Thibault et son frère : un T2 de 32 m² avec parking, à deux pas du parc Darcy.

Vous voulez voir le résultat ? 👀

09/08/2026

C’est ce que pourrait nous rapporter notre 11e appartement si nous pouvions le louer en courte durée...

Il y a quelques jours, nous avons reçu le refus de notre déclaration préalable pour créer ce logement dans les combles de notre immeuble.

La raison ? Notamment la création de Velux, puisque l’immeuble se situe dans un périmètre sauvegardé et est soumis à l’avis des Architectes des Bâtiments de France.

Concrètement, ce refus impacte directement le rendement de notre projet !

➡️ En location longue durée, nous aurions environ 600 € de loyers supplémentaires par mois, soit 7 200 € par an.
➡️ En courte durée, notre estimation est plutôt autour de 1 000 € de revenus mensuels, soit environ 12 000 € par an.

Et derrière ces chiffres, il y a surtout un projet immobilier que nous essayons de valoriser : créer un appartement moderne et entièrement rénové dans des combles aujourd’hui inutilisés.

On comprend évidemment l’intérêt de protéger le patrimoine architectural. Mais il y a aussi une vraie question à se poser : comment rénover et adapter le parc immobilier ancien aux besoins actuels si chaque modification est extrêmement contrainte ?

Nous ne cherchons pas à dénaturer le bâtiment. On cherche simplement à créer un logement supplémentaire, améliorer un espace aujourd’hui inexploité et participer, à notre échelle, à la rénovation du parc immobilier de cette ville.

19/07/2026

Pourquoi on veut créer un 11ᵉ appartement dans les combles de notre immeuble ?

La réponse est simple : aujourd’hui, ces combles rapportent... 0 €.

Notre objectif est donc de les transformer en un T3 de 65 m².

Le coût des travaux est de 76 000 €.

En location nue ou meublée longue durée, on estime un loyer autour de 650 €/mois.
En location courte durée, les simulations donnent environ 1 037 €/mois de chiffre d’affaires.

On pourrait faire un super appartement, hyper bien rénové et décoré, et clairement on sait qu’il pourrait bien se louer en courte durée.

Mais ce n’est pas aussi simple, et nous n’avons pas encore vraiment choisi ce que nous allons faire...

Car le Airbnb implique aussi :
un ameublement complet,
des consommations d’électricité,
Internet,
une conciergerie,
du mobilier cassé,
donc davantage de gestion et de charge mentale...

On est encore en train d’arbitrer entre les deux stratégies.

Mais l’autre intérêt de ce projet, c’est la valorisation de ces m².
Aujourd’hui, ce futur appartement représente environ 78 000 € de valeur supplémentaire dans l’immeuble.

Autrement dit, on ne raisonne pas uniquement en cash-flow.
On regarde aussi l’impact sur la valeur du patrimoine à long terme !

Et vous, vous partiriez sur une location longue durée ou un Airbnb ?

12/07/2026

On nous demande souvent jusqu’où il faut négocier.
Notre réponse est toujours la même :
👉 Jusqu’au prix qui vous semble cohérent.

Pas jusqu’à un pourcentage magique, et surtout pas jusqu’à « 10 % parce qu’on a lu ça sur Internet ».

Chaque bien est différent.
Sur notre dernier immeuble, nous avons négocié 60 000 €.

Cette semaine, on a tenté une offre 100 000 € sous le prix affiché sur un autre immeuble.

Est-ce qu’elle sera acceptée ? On n’en sait rien.

Mais une chose est sûre : si on ne tente pas, la réponse sera toujours non.

Évidemment, une négociation ne se résume pas à annoncer un prix au hasard.

Avant chaque offre, on passe des heures à analyser :
le marché,
les travaux,
les loyers,
les ventes comparables,
la situation du vendeur.

Une bonne négociation se prépare.
Elle ne s’improvise pas !

Et vous, c’est quoi la plus grosse négociation que vous avez déjà osé faire ? 👇

28/06/2026

Avant de parler de ville, de rentabilité ou même de visiter un bien, je donne toujours le même conseil :
👉 Faites valider votre capacité de financement.

Et pas avec un simulateur trouvé sur Internet...
Avec votre banque ou un courtier, en présentant votre situation réelle !

Pourquoi ?

Parce que j’ai vu des personnes avoir un coup de cœur pour un bien à 180 000€ et apprendre trois semaines après que leur banque ne finançait que 130 000€... Le projet s’effondre, la déception est immense, et on repart de zéro...

À l’inverse, connaître son budget dès le départ permet de cibler les bons biens, de faire des offres plus sereinement et d’être beaucoup plus réactif lorsqu’une opportunité se présente.

Et parfois, c’est même l’inverse qui se produit : certains découvrent qu’ils peuvent emprunter davantage que ce qu’ils imaginaient… et accéder à un plus gros projet !

Ce n’est probablement pas le conseil le plus « Instagramable ».
Mais c’est sans doute celui qui évite le plus d’erreurs… et qui fait gagner le plus de temps.

Et vous, avant votre premier investissement, vous aviez fait valider votre financement ou vous avez commencé directement les visites ?

21/06/2026

C’est parfois long et pénible mais ça nous a évité plusieurs erreurs qui auraient pu nous coûter très cher !

1.On lit tous les PV d’AG sans exception
Procédures en cours, conflits entre copropriétaires, travaux évoqués mais jamais votés, appels de fonds à venir...
S’il y a un sujet qui nous dérange et qu’on n’obtient pas de réponse claire, on passe au projet suivant.

2.On descend systématiquement dans les caves et on monte dans les combles
Sur un immeuble qui paraissait parfait, on a découvert d’importants problèmes d’humidité dans les caves.
Des poutres étaient pourries et la structure bois commençait à être touchée. L’enveloppe travaux était 2x plus importante que ce qu’on avait imaginé. Depuis, on ne se contente plus jamais de visiter les parties « présentables ».

3.On vérifie toujours la plomberie et l’électricité
Les vieux tuyaux qui n’ont pas été remplacés depuis 40 ans, c’est des travaux imprévus qui explosent le budget. On examine tout systématiquement, et on fait vérifier par un artisan si on a le moindre doute. Idem pour l’état du système électrique.

4.On recalcule toujours les chiffres nous-mêmes
Le rendement annoncé dans une annonce est rarement le bon.
On recalcule les loyers, les charges, la fiscalité, la vacance locative et les travaux.
Plus d’une fois, un projet affiché à 9 ou 10% est finalement devenu beaucoup moins intéressant après analyse.

👉 Bonus : on vérifie toujours le DPE sur le site de l’ADEME
C’est une vérification qui prend 2 minutes.
Et pourtant, on a déjà constaté plusieurs erreurs entre le DPE annoncé et celui réellement enregistré.
On a découvert plus d’une fois que des DPE F ou E étaient en fait meilleur, voir en D.
On a gardé cet argument pour la négociation mais on a évité une belle enveloppe travaux complémentaire.

Et vous, quelle est la vérification que vous faites systématiquement avant d’acheter ?

07/06/2026

En 2026, je pense qu’on peut arrêter de croire que tous les investisseurs immobiliers sont riches.

Car la plupart ont simplement fait des choix différents.

Avec Vincent, cela fait maintenant 6 ans que nous investissons dans l’immobilier et 4 ans que nous sommes entrepreneurs.

Et honnêtement, rien n’a été facile.

On a renoncé à certaines dépenses.
On a repoussé certains achats.
On a pris des risques.
On a travaillé beaucoup plus que ce qui était prévu au départ.

Est-ce qu’il faut arrêter de vivre pour investir ? Évidemment que non.

Mais je pense qu’on sous-estime souvent l’impact des petites dépenses répétées tout au long de l’année.

Au final, nos choix financiers racontent souvent davantage nos priorités que notre niveau de revenus....
Et c’est probablement ça qui fait la différence sur le long terme !

Et vous, quel est le poste de dépense que vous avez réduit pour atteindre un objectif qui vous tenait à cœur ?

31/05/2026

Sur Instagram, on te montre souvent le résultat.
Les loyers qui tombent, les signatures chez le notaire, les biens rénovés.

Et sur le papier, c’est vrai que l’investissement locatif a tout pour plaire : tu achètes un bien, tu le loues, tu encaisses des loyers tous les mois et ton locataire rembourse progressivement ton crédit.

L’immobilier reste d’ailleurs selon nous l’un des meilleurs outils pour construire un patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit !

Mais ce qu’on oublie souvent de dire, c’est que derrière les loyers se cachent aussi des galères, des imprévus et une gestion chronophage...

Et le plus gros mensonge sur l’investissement locatif, c’est probablement de faire croire que c’est totalement passif....

Parce que dans la réalité, construire un patrimoine immobilier demande du temps. Beaucoup de temps.

Et la « liberté financière » vendue sur les réseaux cache parfois une autre réalité : celle d’investisseurs qui se créent finalement un deuxième métier.

Après plusieurs années sur le terrain, on constate toujours la même chose :
➡️ La plupart des investisseurs qui possèdent un gros parc immobilier y consacrent énormément de temps. Pour certains, c’est même devenu un emploi à temps plein !

➡️ Les autres finissent par déléguer une partie ou la totalité du projet pour se concentrer sur leur métier, leur famille ou leurs loisirs.

Et honnêtement, on les comprend.

Aujourd’hui, le principal frein à l’investissement n’est pas toujours l’argent. C’est souvent le temps !

C’est d’ailleurs pour cette raison que nous avons créé notre accompagnement clé en main : pour permettre à nos clients d’investir sans avoir à ajouter un deuxième métier à leur quotidien.

Parce qu’investir dans l’immobilier peut être rentable. Mais ça ne veut pas forcément dire tout faire soi-même !

Si tu veux en savoir plus, écris « INVEST » et on t’explique tout en MP 🔥

N’oublie pas de poser tes questions en commentaire👇

24/05/2026

En ce moment, on fait que nous dire « je ne peux pas acheter pour l’instant, les taux sont trop hauts ! » « il vaut mieux attendre que les taux baissent.... » « impossible de faire une bonne affaire avec des taux à 3,5% »

Pourtant, notre dernier immeuble a été financé à 3,10 % hors assurance (ce qui est déjà un très bon taux en ce moment 😅)
Et honnêtement ? On s’en foutait un peu du taux...

Parce que lorsqu’on analyse une opportunité, le taux n’est qu’un paramètre parmi beaucoup d’autres.

On regarde surtout :
✅ L’emplacement et le potentiel de valorisation
✅ La rentabilité du projet dans sa globalité
✅ Le cash-flow généré chaque mois
✅ La durée du financement
✅ Le différé obtenu auprès de la banque
✅ Les frais bancaires annexes non empruntables : frais de garantie, frais de dossier, assurance, etc.

D’ailleurs, la durée du prêt a souvent beaucoup plus d’impact sur la mensualité qu’une variation de quelques dixièmes de points sur le taux !

Évidemment, les taux à 1 % étaient exceptionnels. Et c’est pour ça que comparer 2026 à 2020 n’a pas beaucoup de sens....

À l’inverse, arrêtez de dire « oui mais nos parents empruntaient à 15 % » car ce n’est pas totalement pertinent non plus :
les prix de l’immobilier n’étaient pas les mêmes,
les revenus étaient différents,
les conditions de financement aussi.

Chaque époque a ses contraintes finalement...

A notre sens, ce qui compte, ce n’est pas de trouver le taux parfait, c’est de trouver une bonne opportunité !

Parce qu’un taux peut être renégocié 1 an ou 5 ans après.
Alors qu’une opportunité ratée aujourd’hui ne reviendra probablement jamais..

Et vous, quand vous analysez un investissement, qu’est-ce qui compte le plus : le taux, la mensualité, le cash-flow, l’emplacement ?

17/05/2026

Quand on commence l’investissement immobilier, il y a plein de phrases qu’on prend au sérieux…

Puis avec l’expérience, on comprend vite ce qu’elles veulent vraiment dire 😅

“Les travaux sont presque terminés”
“J’adore votre appartement, je le veux le plus rapidement possible”
“Il y a juste un petit rafraîchissement”
“L’artisan passe demain”
« Oui, on a ouvert le mur porteur mais le frère de mon pote a été électricien quelques années donc on a fait ça dans les règles de l’art »

Si vous investissez déjà, vous savez exactement de quoi on parle 😂

Et honnêtement, c’est aussi ça l’immobilier : des imprévus, des galères, des situations improbables… et beaucoup d’expérience terrain.

Parce qu’entre ce qu’on imagine avant son premier achat, ce qu’on apprend dans les formations et la réalité après plusieurs projets… il y a un monde !!

Allez, on veut savoir : c’est quoi LA phrase que seuls les investisseurs immo peuvent comprendre ? 👇

Adresse

Dijon
21000

Heures d'ouverture

Lundi 09:00 - 17:00
Mardi 09:00 - 18:00
Mercredi 09:00 - 18:00
Jeudi 09:00 - 18:00
Vendredi 09:00 - 18:00

Téléphone

+33674978499

Site Web

Notifications

Soyez le premier à savoir et laissez-nous vous envoyer un courriel lorsque Patrimoni Conseil publie des nouvelles et des promotions. Votre adresse e-mail ne sera pas utilisée à d'autres fins, et vous pouvez vous désabonner à tout moment.

Raccourcis

Partager

Type