Optimum PRÊTS

Optimum PRÊTS courtier en prêts

03/01/2023

Immobilier : retournement des prix, gentrification, télétravail… comment le marché a évolué en 2022

Selon le réseau Century 21, le nombre de transactions immobilières a reculé de plus de 4 % l’an dernier. Si les prix ont atteint un record historique durant l’été, ils ont commencé à décroître au second semestre, et pourraient décliner de 5 à 10 % en 2023.



Cette fois, le mot est lâché. Le président du Century 21 en France, Charles Marinakis, a bien constaté « un retournement du marché » immobilier en 2022. Jusqu’à présent, le Conseil supérieur du notariat n’évoquait qu’« un atterrissage » ou un « ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier ».

Premier réseau d’agences en nombre de transactions, l’enseigne Century 21 a publié, mardi 3 janvier, un bilan de l’activité 2022, marqué par une baisse de 4,1 % de l’activité immobilière, « conséquence d’un ralentissement très affirmé du marché des maisons (– 8,2 %) », alors que celles-ci avaient été particulièrement prisées dans la foulée des confinements liés à la crise sanitaire.

Quant au prix moyen au mètre carré, il a progressé de 4 % en France pour les appartements (4 288 euros le mètre carré) et de 7,1 % pour les maisons (2 619 euros le mètre carré), sur l’ensemble de l’année, atteignant ainsi un record historique. Un pic a toutefois été atteint à l’été, et les prix ont « commencé à décroître au second semestre », souligne Century 21. A Paris, ils ont même reculé de 2,4 % en 2022, par rapport à 2021. Le prix moyen au mètre carré est ainsi passé sous le seuil symbolique des 10 000 euros, en septembre, puis de nouveau en novembre.

Cette baisse de régime se reflète dans la distribution des crédits à l’habitat. La Banque de France, dans un communiqué publié le 28 décembre 2022, a noté au second semestre un « ralentissement relatif », qui « marque une certaine normalisation de l’offre de prêts immobiliers, après la croissance exceptionnelle entraînée ces dernières années par le niveau très bas des taux d’intérêt ».

Une parenthèse refermée. Les taux de crédit immobilier aux particuliers ont plus que doublé en un an, passant de 1,06 % en novembre 2021 à 2,25 % en novembre 2022, d’après l’Observatoire crédit logement CSA. Les établissements répercutent le resserrement de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), par le biais d’une hausse de son taux directeur afin de combattre l’inflation.

Cette remontée des taux d’intérêt, combinée à la forte poussée de l’inflation, à l’œuvre depuis le début de 2022, et renforcée par la guerre en Ukraine, a limité les marges d’endettement des ménages et explique en large partie l’essoufflement actuel des prix.

Allongement des délais de vente

A Paris, ce coup de frein s’illustre également par un allongement des délais de vente des appartements (entre le moment où l’agence reçoit le mandat de vente et la signature du compromis), « car les vendeurs n’acceptent pas de revoir leur prix à la baisse du jour au lendemain », souligne un agent immobilier. Ces délais s’établissent désormais à des niveaux « historiquement hauts », à quatre-vingts jours en 2022 dans la capitale (contre cinquante-sept jours en 2017 ou quarante-quatre jours en 2011).

Dans l’environnement économique actuel, les prix devraient donc continuer à s’ajuster en 2023. « Ils ne vont pas plonger, mais devraient reculer tranquillement », estime Charles Marinakis, qui table sur une baisse comprise entre 5 % et 10 % cette année, et sur une stabilisation dans la capitale, « autour de 10 000 euros le mètre carré, ce qui devrait d’ailleurs redynamiser le marché, notamment dans la perspective des Jeux olympiques ».

Le réseau immobilier précise, dans son bilan annuel, que les transactions à Paris ont concerné, dans six cas sur dix, l’achat d’une résidence principale, les investissements locatifs (30 % des acquisitions) étant en recul de plus de 10 % par rapport à 2021. « Cette baisse s’explique par la hausse des taux d’intérêt, par l’encadrement des loyers, mais aussi par l’obligation de réaliser des travaux dans les passoires thermiques pour pouvoir continuer à louer, ce qui n’est pas toujours facile à Paris, analyse M. Marinakis. La forte hausse de la taxe foncière va également jouer à l’avenir. »

A rebours de ce mouvement parisien, la part des investissements locatifs n’a cessé de progresser en Ile-de-France, où elle est passée de 12 %, au milieu de la décennie 2010, à près de 26 % des transactions, en 2022. Dans les Hauts-de-Seine, plus de 29 % des achats immobiliers, en 2022, ont constitué un investissement locatif, une proportion en hausse de 22 % sur un an.

Les chiffres 2022 confirment également la gentrification de l’ancienne « ceinture rouge » de Paris et de ses communes autrefois ouvrières. Les prix des maisons ont notamment augmenté de plus de 2 % en Seine-Saint-Denis (ils restent toutefois peu élevés, à 3 800 euros le mètre carré), alors que la tendance est à la baisse dans les Hauts-de-Seine (− 6 %, à 6 600 euros le mètre carré). En Seine-Saint-Denis, 13 % des acheteurs de 2022 étaient des cadres supérieurs-professions libérales, contre 8 % en 2021. Saint-Ouen, désormais desservie par la ligne de métro 14 (qui place la ville à moins d’un quart d’heure du centre de Paris), et qui va accueillir une partie du village olympique de Paris 2024, est devenue particulièrement attrayante.

Également attrayante, la ville de Chartres, à une heure de TER de la gare Paris-Montparnasse. Le nombre de transactions y a bondi de 23 % en 2022, ainsi que le prix des maisons (+ 16 %) et des appartements (+ 10 %). Plus globalement, les départements au sud-ouest de la capitale, accessibles en peu ou prou une heure de train, ont enregistré des hausses notables de prix, qu’il s’agisse de l’Indre-et-Loire (+ 13 %), du Loiret (+ 10 %) ou de l’Eure-et-Loir (+ 9 %). « Cela s’explique par la migration géographique post-Covid-19, et par l’émergence du télétravail, qui a éloigné une partie des Français du centre des métropoles », indique Charles Marinakis.

L’édition 2022 du baromètre des Franciliens, que vient de publier l’Institut Paris Région, révèle que 43 % des actifs habitant l’Ile-de-France ont eu régulièrement recours au télétravail en 2022 (deux ou trois jours par semaine pour la moitié d’entre eux, et même quatre ou cinq jours pour 15 % des télétravailleurs).

Agent immobilier Century 21 à Chartres, Nicolas Maitrejean précise que « 20 % de la demande provient aujourd’hui encore de Franciliens, c’est deux fois plus qu’avant le Covid. Des gens qui télétravaillent et font la navette. Ou qui changent de vie ».

Véronique Chocron pour Le Monde – 03/01/2023

29/12/2022

Crédit immobilier : des taux maximums à plus de 3,5 % au 1er janvier

La Banque de France va relever le taux d'usure de 3,05 % à 3,57 %. C'est le taux maximum auquel peuvent prêter les banques pour un crédit immobilier, en intégrant divers frais. De nombreux dossiers de prêts vont pouvoir être débloqués.

Le coût du crédit immobilier poursuivra sa hausse effrénée en début d'année. Le taux d'usure, ce taux maximum auquel les banques peuvent accorder un prêt, va être relevé d'un demi-point au 1er janvier. Il passera de 3,05 % à 3,57 % pour les prêts à l'habitat d'une durée supérieure à 20 ans, selon un avis publié ce mercredi dans le « Journal officiel ».

Ce chiffre, calculé par la Banque de France, prend en compte tous les frais liés à l'octroi d'un crédit : le taux pratiqué par la banque, l'assurance emprunteur mais aussi les éventuelles commissions des courtiers. La hausse qui sera appliquée au premier trimestre 2023 est encore supérieure à celle qui avait été adoptée au 1er octobre (0,52 % contre 0,48 %), illustrant ainsi le mouvement continu de hausse des taux enclenché depuis le printemps.

Face au retour brutal de l'inflation, la Banque centrale européenne a multiplié les tours de vis monétaire, faisant passer son taux de dépôt de - 0,50 % en juin à 2 % il y a quelques jours. Mardi, le taux auquel l'Etat français s'endette à 10 ans a dépassé le seuil des 3 %, du jamais-vu depuis 2012.

Une hausse « bien proportionnée »
Cette spirale haussière se répercute sur les prix du crédit pratiqués par les banques, qui doivent payer plus cher pour se refinancer. Après dix années de taux bas, et de prêts bon marché, les emprunteurs ont ainsi vu le coût du crédit immobilier se renchérir rapidement cette année.

En novembre, le taux d'intérêt moyen s'est établi à 2,25 % (toutes durées confondues), un plus haut depuis au moins sept ans, selon le tableau de bord de l'observatoire Crédit Logement/CSA. En novembre 2021, le taux d'intérêt moyen s'élevait à 1,06 %.

Selon la Banque de France, la hausse du taux d'usure applicable au 1er janvier est « bien proportionnée ». Ce taux plafond, calculé à partir des taux de crédit moyens pratiqués au quatrième trimestre et augmentés d'un tiers, permet de limiter la hausse du coût des prêts et agit ainsi comme un mécanisme de protection des ménages.

Des courtiers déjà déçus

Pour les professionnels du crédit, il est surtout vu comme un frein à la conduite de leurs affaires. Depuis cet été, les courtiers n'ont de cesse de critiquer une formule mal adaptée selon eux, car elle ne permettrait pas de répercuter la hausse des taux et exclurait de facto de nombreux emprunteurs.

Beaucoup d'entre eux expliquaient encore ces dernières semaines attendre le relèvement du taux plafond pour pouvoir passer des dossiers de crédit en attente. Pour Empruntis, cette réévaluation est « une bonne nouvelle », car cela devrait « libérer quelques marges de manoeuvre pour les banques qui vont pouvoir procéder à de nouvelles hausses de taux, indispensables si l'on souhaite que le robinet du crédit soit un peu plus ouvert ».

Mais « l'accalmie sera de courte durée », prévient le courtier dans un communiqué, qui attend déjà la prochaine révision du taux d'usure au 1er avril, alors que les banques devraient poursuivre le rattrapage de la hausse des taux.

Un marché qui est resté dynamique
« Cette remontée des taux d'usure d'un demi-point est malheureusement insuffisante car beaucoup de banques ont anticipé cette hausse et proposent d'ores et déjà des taux compris entre 2,80 et 3 % sur 20 ans et plus, explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Résultat, avec un écart entre les taux de crédit et taux d'usure toujours aussi faible, un certain nombre de dossiers de crédit risquent de rester encore bloqués. »

Malgré ces critiques, le marché est resté dynamique en 2022, comme le rappelle la Banque de France. « Le taux de croissance des prêts immobiliers aux ménages s'y est établi à 5,7 % en première estimation. Le ralentissement relatif du second semestre marque une certaine normalisation de l'offre de prêts immobiliers, après la croissance exceptionnelle entraînée ces dernières années par le niveau très bas des taux d'intérêt », explique le superviseur.

Romain Gueugneau pour Les Echos / 28.12.2022

21/12/2022

Crédit immobilier : les banques vont de nouveau pouvoir remonter leurs taux en janvier

Le taux d'usure, qui correspond au niveau maximum auquel il est autorisé d'accorder un prêt - va connaître une revalorisation sensible début janvier. Elle pourrait dépasser celle de 48 points de base entrée en vigueur le 1er octobre, et soulager certains dossiers de crédit.

Un rendez-vous attendu par les professionnels du crédit immobilier… comme par les ménages : le taux d'usure, le taux maximum auquel il est autorisé d'accorder un prêt, va encore fortement augmenter le 1er janvier. Après une hausse 48 points de base (0,48 %), ce taux avait été porté à 3,05 % (tous frais compris) pour les prêts à l'habitat de plus de 20 ans le 1er octobre.

« Le taux de l'usure permet une hausse progressive et proportionnée des taux d'intérêt : après un relèvement de près de 0,5 % fin septembre, il devrait connaître un nouveau relèvement d'ampleur proche d'ici à la fin décembre », a annoncé François Villeroy de Galhau dans un entretien au « Journal du Dimanche ».

Si l'institution se garde bien de chiffrer cette hausse, le marché s'attend à un relèvement compris entre 50 et 55 points de bases (0,55 %). « C'est mécanique, comme les banques ont ajusté leurs barèmes de prêts en fonction du taux d'usure précédent, la nouvelle hausse ne peut de toute façon pas être inférieure à 0,48 % », souligne Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Cela porterait ainsi le taux d'usure à 3,55% au moins.

Cet indicateur montre à quel point la situation se retourne pour les ménages après dix années de crédit ultra bon marché : les banques françaises ont prêté à un taux moyen de 1,77 % au mois d'octobre (dernier chiffre publié, hors assurance), ce qui correspond à un plus haut depuis plus de six ans.

Le prix des crédits remonte depuis le printemps dans un climat monétaire transformé : pour lutter contre l'inflation, la Banque centrale européenne (BCE) relève ses taux directeurs, ce qui se répercute progressivement sur le « prix à la pompe » du crédit. L'institution a encore donné un nouveau tour de vis, jeudi dernier, de 50 points de base, portant son taux de dépôt à 2 %.

Des hausses à retardement
Cette double mécanique - hausse des taux de crédit, hausse du taux de l'usure - a nourri depuis des mois une forme de polémique entre les professionnels du crédit d'un côté, et les autorités financières de l'autre.

Du point de vue des courtiers ou des banques, certains emprunteurs (compte tenu de leurs capacités de remboursement) seraient bien finançables, mais à un taux supérieur au taux d'usure : ils se trouvent donc exclus du crédit immobilier. Le relèvement d'octobre aurait bien permis de débloquer la situation, mais seulement de façon provisoire, car les taux de marché ont eux aussi repris leur marche en avant.

Le relèvement du taux d'usure annoncé pour janvier pourrait avoir le même effet. Au total, les banques s'attendent à ce que l'usure ne soit plus « mordante » dans le courant du premier semestre.

Normalisation du crédit

La lecture est diamétralement opposée à la Banque de France. Le taux d'usure y est d'abord vu comme un mécanisme de protection des ménages contre un risque de surendettement. De plus, avec 16,1 milliards d'euros de crédits accordés au mois d'octobre (dernier chiffre publié), l'institution estime que le volume des prêts est loin de s'effondrer, et que le dispositif ne freine donc pas particulièrement la production.

« En France, le crédit est plus abondant, moins cher et plus sûr que chez nos voisins européens », insiste François Villeroy de Galhau. A titre de comparaison, les taux moyens des prêts à l'habitat s'élevaient en octobre à 2,40 % dans la zone euro, contre 1,77 % en France, selon la BCE.0

Dans ce débat, les autorités ont fait un pas en direction des prêteurs, en tâchant d'intégrer dans le calcul du taux d'usure des données plus récentes : le calcul ne repose ainsi plus sur les taux de prêts de l'ensemble du trimestre, mais sur ceux accordés en fin de période. Une façon d'actualiser plus rapidement le calcul.


Edouard Lederer pour Les Echos / 19.12.2022

14/12/2022

Crédit immobilier : les autorités rappellent les banques à l'ordre

Le Haut conseil de stabilité financière a rappelé mardi que les banques devaient profiter de la flexibilité qui leur est accordée sur les critères d'octroi de crédits immobiliers pour aider les jeunes et les plus modestes.

Attention à ne pas évincer les ménages modestes et les jeunes de l'accès au crédit immobilier. C'est à peu près le rappel à l'ordre que viennent de lancer les autorités aux banques, en soulignant que certaines ont déjà fait l'objet de « mesures » spécifiques.

Réuni mardi, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a estimé que ses nouveaux critères d'octroi de crédits immobiliers étaient bien respectés. Cependant, les banques disposent d'une certaine flexibilité leur permettant d'aller au-delà de ces critères sur une partie des prêts qu'elles accordent. Or le HCSF constate que « des progrès sur l'affectation de cette flexibilité vers le financement des résidences principales et des primo-accédants restent à faire, par certains établissements ».

Critères d'octroi plus stricts

Depuis le 1er janvier, les banques doivent respecter des critères stricts quand elles accordent des crédits aux ménages. Le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus (taux d'effort) et la durée de remboursement du prêt ne peut pas aller au-delà de 25 ans. Le HCSF avait d'abord fait de ces règles une recommandation, avant de les graver dans le marbre pour que tous les établissements les respectent.

Il leur avait toutefois laissé une certaine flexibilité, en accordant une dérogation sur un volume maximum de 20 % de la production trimestrielle des banques. Mais à deux conditions : au sein de ce volume, 80 % des prêts « hors normes » doivent être accordés pour l'achat d'une résidence principale. Et au sein de ceux accordés pour une résidence principale, 30 % doivent être destinés à ceux qui accèdent pour la première fois à la propriété.

En clair, les banques devraient utiliser cette flexibilité pour avantager les plus modestes et les jeunes. Mais toutes ne jouent pas le jeu et le gendarme bancaire est en alerte. L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a ainsi pris des « mesures de supervision à l'encontre des établissements non conformes », a précisé le HCSF. Ces établissements ne seraient qu'une poignée, mais l'avertissement n'en est pas moins clair.

Les ménages aisés souvent favorisés

« Les banques réservent les exceptions aux conditions d'octroi à leurs plus beaux clients et comme elles n'ont pas de critère plus précis, rien ne les empêche de le faire », explique Pierre Chapon, le fondateur du courtier en ligne Pretto.

« Les emprunteurs faiblement dotés en apport personnel ou dont le niveau de revenus ne permet plus de satisfaire aux exigences de taux d'effort rencontrent des difficultés croissantes pour accéder au crédit, alertait déjà L'Observatoire Crédit Logement/CSA il y a quelques semaines. Le déplacement de la demande vers les tranches de revenus supérieures se renforce », constatait-il.

En septembre, le HCSF estimait que seulement 13,7 % des dossiers, sur le maximum de 20 % autorisés, étaient en dehors des critères et appelait déjà les banques à mieux utiliser leur marge de manœuvre. Une façon pour les autorités de renvoyer les banques à leur responsabilité .

Sur le plan prudentiel, le HCSF a confirmé que les banques allaient devoir relever à 1 % le taux de leur coussin contracyclique d'ici au 2 janvier 2024. Cette « réserve de protection du crédit » permet de préserver leur capacité à financer l'économie en cas de crise économique. Le HCSF avait annoncé son intention de relever de 0,5 % ce taux lors de sa réunion de septembre.

Marion HEILMANN pour Les Echos / 13.12.2022

13/12/2022

Immobilier : vers une nouvelle hausse des prix en 2023 ?

Si les nuages s'accumulent et ont déjà commencé à provoquer un tassement des transactions immobilières, la pierre dispose aussi d'arguments solides pour résister à la baisse.

Selon une étude du Crédit Agricole (1), le ralentissement du marché immobilier devrait s'intensifier en 2023. Pour la banque la remontée lente mais régulière des taux de crédit habitat, les impacts du conflit en Ukraine, la dégradation de la conjoncture et l'insuffisance de l'offre dans le neuf conduiraient à une correction des ventes.

Depuis deux mois, les indices de prix immobiliers s'essoufflent et dans la plupart des grandes villes, une baisse est déjà enclenchée. Après un alignement de planètes extrêmement favorable à l'actif immobilier, le vent a tourné. Premier nuage dans le ciel de l'immobilier : la hausse des taux d'intérêt.

Chute des transactions

L'étude pointe la forte remontée des taux en 2022, notamment les taux OAT 10 ans à 2,6 % en novembre contre -0,1 % en moyenne en 2021. Ils sont prévus à 2,6 % fin 2022 et de l'ordre de 3 % fin 2023. Une évolution qui s'ajoute au léger resserrement des conditions d'octroi de crédit. « Suite aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le poids des crédits à taux d'effort élevé (> 35%) dans la production de crédit doit être ramené à 20 %. Cette norme était respectée en moyenne dès la fin 2021 », souligne le Crédit Agricole.

A cela, il faut ajouter le conflit ukrainien et le choc inflationniste qui dégradent la confiance des ménages et réduisent le pouvoir d'achat alors que parallèlement, les postes énergie et frais de transport s'accroissent fortement.

Dès lors, selon la banque, le volume des ventes dans l'ancien devrait reculer de 5 % en 2022 et de 9 % en 2023. Elles resteraient toutefois élevées, à 1 million environ en 2023. Parallèlement les ventes dans le neuf seraient plus affectées et reculeraient de 10 % en 2022 et de 5 % en 2023. Ce segment est quadruplement pénalisé par la rareté et les prix élevés du foncier, le délai d'obtention des permis, la forte hausse des coûts de construction et les nouvelles normes environnementales pour la construction entrées en vigueur début 2022 (RE 2020).

Les facteurs de résilience

Malgré cette avalanche de mauvaises nouvelles, Olivier Eluère, économiste et auteur de l'étude, estime que les fondamentaux du marché restent clairement favorables. Dès lors, il n'envisage pas de baisse de prix mais seulement un « freinage assez net ».

Pourquoi ce relatif optimisme ? Pour Olivier Eluère, « la demande devrait rester assez soutenue : effet valeur refuge, effet retraite, recherche d'un habitat plus vert, etc. Et les acheteurs peuvent jouer sur plusieurs paramètres pour compenser la hausse des taux sans baisse équivalente des prix : apport personnel un peu plus élevé, surface achetable (ou qualité du bien) r***e un peu en baisse. Cela éviterait une nette correction des ventes et des prix. »

Un crédit toujours accessible
En outre, contrairement à ce qu'avancent certains observateurs du marché, l'étude estime que « le resserrement de l'octroi de crédit habitat devrait rester assez mesuré. Le crédit habitat est soutenu mais ne connaît pas d'emballement. Nous ne sommes pas a priori dans un processus de bulle immobilière. Le modèle français du crédit habitat reste prudent, avec des risques contenus. »

A l'appui de cette hypothèse, la solidité du modèle français où l'octroi d'un prêt fondé sur la solvabilité de l'emprunteur (et non sur la valeur du bien). En outre, le taux d'effort moyen (remboursement du crédit/revenu) est à peu près stable sur longue période autour de 30 %. Il atteint 30,3 % en 2021 et 29,9 % au premier semestre 2022.

Autre originalité de cette étude, elle souligne que « la hausse des taux de crédit est freinée par le mécanisme du taux d'usure », rappelant que son niveau étant déterminé par celui des offres de crédit antérieures de deux à quatre mois, il constitue « en phase de hausse des taux de marché, un frein marqué à la hausse des taux des offres de crédit. »

Les prix en 2023
Conclusion de cette étude, les prix de l'ancien ralentiraient vers +4,8 % en moyenne en 2022 et +2 % en 2023. La progression serait même plus forte sur certains segments attractifs. En revanche, elle anticipe une légère baisse des prix dans certaines grandes villes comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Nantes.

Cette évolution modérée serait aussi due au fait qu'une hausse des taux de crédit pourrait être compensée à la fois par une stabilisation voire une faible hausse des prix, et par une légère réduction de la surface achetable. Ce facteur éviterait une nette correction des prix à l'instar de ce qui a pu être observé en 2011.

À Paris en revanche, la surface achetable étant déjà très réduite vu les fortes hausses des prix sur les années passées, la hausse des taux devrait logiquement conduire à une baisse des prix .

Une tendance que l'étude du Crédit Agricole estime toutefois transitoire. Les grandes villes, notamment Paris, devraient résister grâce à plusieurs facteurs positifs : fondamentaux favorables du marché résidentiel, dissipation à venir de la crise sanitaire, reprise du tourisme, des achats de la clientèle étrangère, qualité des écoles, des services de santé (médecins, hôpitaux), vie culturelle, attractivité économique et historique… De quoi remettre du baume au coeur de ceux qui ont acheté au plus haut.

Marie-Christine SONKIN pour Les Echos / 07.12.2022

09/12/2022

Crédit immobilier : 3 aides précieuses pour les jeunes acquéreurs

A côté du prêt bancaire principal, il convient de mobiliser des prêts aidés pour financer l'achat de son habitation. Leur force ? Leurs taux sont bas, voire nuls. C'est une aubaine à ne pas négliger en cette période de forte remontée des taux des crédits immobiliers.

En cette période où les taux des crédits immobiliers s'envolent et sans aucune perspective de ralentissement, une première acquisition à crédit devient chaque mois plus onéreuse. Comment limiter cette facture ? En en combinant un prêt bancaire principal (libre) à d'autres prêts complémentaires qui offrent des taux nettement inférieurs voire nuls.

Ces solutions de financement aux montants limités sont facilement accessibles à condition de s'y prendre à l'avance. Voici quelques ces aides directes à ne pas snober au moment de prépare son dossier de crédit.

1. Le prêt à taux zéro
Créé en 1995, le PTZ offre l'énorme avantage d'être gratuit. Toutefois, il s'obtient à plusieurs conditions. D'abord, cela concerne que le financement d'une première acquisition immobilière occupée à titre de résidence principale. Précisons que la loi autorise également l'octroi du PTZ à ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur logement durant les deux dernières années précédant la demande.

Ensuite, cet accès dépend à la fois du niveau de ressources du foyer du demandeur, de la composition de sa famille (soit le nombre de personnes destinées à occuper le logement) et de la localisation géographique du bien. Limité, son montant dépend du niveau de ressources.

Pour déposer une demande de financement en 2022, il faut présenter un justificatif des revenus fiscaux de N-2, soit ceux de 2020. « Selon le niveau de ressources, on peut bénéficier en plus d'un différé de remboursement courant sur plusieurs années. Cette période est précieuse pour éviter de s'asphyxier et pour lisser les mensualités avec les autres crédits. Cela permet de rendre l'achat compatible avec ses finances », indique Cécile Roquelaure, directrice des Etudes d'Empruntis.

A noter que le poids du PTZ dans le coût global d'une opération neuve ne peut excéder 40 % dans une zone tendue et 20 % dans une zone détendue. Dans l'ancien, ce poids est également limité à 40 % dans les zones détendues à condition d'engager des travaux de rénovation d'au moins 25 % du coût total de l'opération dans un délai de 3 ans. « Dans la réalité, il est bien plus facile d'obtenir un PTZ pour acheter du neuf que pour de l'ancien. Car dans ce dernier cas, les conditions sont plus restrictives », commente Pierre Chapon, co-fondateur de Pretto. Le PTZ est distribué par les banques ayant passé une convention avec l'Etat.

2. Le prêt Action Logement
Il est potentiellement accessible à un salarié d'une société privée non agricole de plus de 10 personnes. Reste que l'entreprise peut choisir de ne le distribuer qu'à certains revenus, souvent les plus modestes. Le bien à financer peut être neuf, ancien ou à construire mais doit toujours être occupé à titre de résidence principale. Le taux d'intérêt unique est fixé à 0,5 % (hors assurance) et l'enveloppe limitée à 40.000 €. A noter que ce prêt aidé est cumulable avec le PTZ et vice-versa.

3. Les crédits locaux
Il existe souvent au niveau de la ville, du département ou de la région, des aides locales destinées à faciliter l'accès à la propriété à des ménages modestes. Décidé par les élus, un PTZ local (ville, métropole…) peut parfois venir s'ajouter et compléter un PTZ national. Une banque régionale peut également décider de distribuer un prêt bonifié pour des achats immobiliers dans son secteur.

Pour savoir ce qui est proposé dans votre zone géographique mieux vaut s'adresser à l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil). Cet organisme public tient à jour les mesures proposées sur un territoire.

En cumulant ces différents prêts, le coût total du crédit peut considérablement baisser (voir illustration).

07/12/2022

Taux, nouveaux prêts : l'atterrissage du crédit immobilier se poursuit
La normalisation est en marche pour les prêts à l'habitat. Selon les données publiées vendredi par la Banque de France, le taux moyen des crédits immobiliers continue de grimper. Dans le même temps, la production de nouveaux crédits ralentit.
La hausse se poursuit, inéluctable, pour les taux de crédit immobilier. Selon les données de la Banque de France publiées vendredi, les prêts à l'habitat ont vu leurs taux moyens (hors frais et assurances) progresser de près de 10 points de base (0,10 %) au mois d'octobre à 1,77 % après 1,68 % en septembre.
Un mouvement qui n'a pas non plus donné de signe d'essoufflement pour le mois de novembre. Sur la base d'estimations, l'institution considère que le taux moyen a atteint les 1,84 % le mois dernier. La jauge serait ainsi au plus haut depuis plus de six ans pour la Banque de France !
Cette accélération se perçoit aussi dans l'autre grand thermomètre du crédit immobilier, à savoir l'Observatoire Crédit logement/CSA. Ce dernier, qui s'appuie sur un nombre d'opérations plus restreint que la Banque de France, a vu les taux progresser de 16 points de base (0,16 %) pour atteindre les 2,25 % pour le mois de novembre.
Hausse des taux
Ce mouvement s'explique mécaniquement par le durcissement de la politique monétaire de la Banque centrale européenne, qui remonte le loyer de l'argent depuis plus de six mois pour lutter contre l'inflation. Mais après des années de prêts anormalement bon marché, il s'agit aussi, tout simplement, d'un début de normalisation.
Plus cher, le crédit devient aussi moins abondant. Les banques ont accordé 16,1 milliards d'euros de prêts à l'habitat en octobre (hors renégociations), soit 300 millions d'euros de moins que le mois précédent.
La production marque certes le pas, mais ne s'effondre pas non plus : sur les dix premiers mois de l'année, les banques ont déjà prêté 188 milliards d'euros, en légère baisse par rapport à 2021, mais tout en restant très au-dessus de la moyenne historique.
« La production de 2022 sera la plus forte des cinq dernières années, à l'exception de l'année 2021 qui était exceptionnelle », explique Marie-Laure Barut-Etherington, directrice générale adjointe aux statistiques et aux études internationales de la Banque de France.
Baisse de la production
Une manière d'aller à l'encontre du constat tiré par d'autres, et notamment certains courtiers, selon lequel le crédit immobilier serait en train de caler. Selon ces professionnels, et certaines banques, la production de prêts freinerait ces derniers mois principalement à cause de la règle du taux d'usure, le taux maximum auquel il est autorisé de prêter. Comme ce taux d'usure n'est pas revalorisé assez rapidement par rapport à la remontée des taux, de nombreux dossiers de prêts - dépassant cette jauge - seraient actuellement retoqués.
Relevé à 3,05 % (tous frais compris) au 1er octobre dernier, le taux d'usure sera à nouveau revu à la hausse le 1er janvier prochain. De quoi débloquer certaines situations avant que les taux ne remontent à nouveau.
La revalorisation du taux d'usure en octobre « a certes permis un accroissement des taux des crédits immobiliers : mais la nouvelle phase de relèvement des taux de la BCE a pesé sur les marges des banques », explique ainsi l'Observatoire Crédit logement/CSA dans un communiqué, qui constate, sur trois mois se terminant en novembre, une chute de la production de crédits de 36,4 %, par rapport à la même période en 2021.
« A écouter certains, le marché de l'immobilier serait en pleine forme s'il n'y avait pas le taux de l'usure pour le brider », ironise Marie-Laure Barut-Etherington. « C'est sous-estimer largement le contexte économique et la baisse de pouvoir d'achat des ménages en raison, notamment, de l'inflation et de la hausse des prix de l'énergie », explique-t-elle.

Marion HEILMANN pour Les Echos / 05.12.2022

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