Kévin Guénet Immobilier et finance

04/06/2024

Marché immobilier : des taux en baisse, mais des défis persistants

Depuis le début de l'année, on observe une légère diminution des taux d'intérêt des prêts immobiliers et une hausse du nombre de prêts octroyés par les banques. La décision de la Banque centrale européenne, prévue pour le 6 juin, sur le taux de base pourrait conduire à une réduction marginale des taux. Toutefois, cette possible réduction serait insuffisante pour restaurer pleinement la capacité d'emprunt des ménages par rapport à la période antérieure.

La relance de la demande immobilière nécessiterait une diminution d'un point des taux d'intérêt, scénario peu probable dans les deux années à venir compte tenu de la pression inflationniste et de l'instabilité géopolitique mondiale.

En conclusion, bien que la FNAIM se montre optimiste pour le marché de l'immobilier existant, elle reste sceptique quant à la reprise du secteur immobilier neuf sans l'appui de mesures fiscales d'accompagnement, suggérant qu'il faudra mettre en place de nouvelles solutions pour soutenir ce marché.

'intérêt 'achat 'intérêt

15/03/2024

20/02/2024

Évolutions majeures dans les crédits immobiliers en France : vers une baisse des taux et une réintroduction des prêts sur trente ans

Dans le secteur des crédits immobiliers en France, trois évolutions majeures sont à souligner. Tout d'abord, la fin de la hausse des taux directeurs a conduit à une réduction des taux de prêt immobilier proposés par les banques aux particuliers. Cette tendance s'accompagne d'une reprise des financements par les principaux établissements bancaires pour l'achat de résidences, ce qui est une aubaine pour les ménages français désireux d'acquérir un logement.

Cependant, pendant la période écoulée, les banques s'étaient montrées particulièrement prudentes en matière d'octroi de prêts immobiliers, en partie à cause des directives du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui imposaient un taux d'endettement maximal de 35% et limitaient la durée des crédits à 25 ans, avec des exceptions jusqu'à 27 ans. L'adaptation du taux d'usure sur une base mensuelle a relativement atténué cette problématique. Par ailleurs, les banques exprimaient leur inquiétude face à une potentielle diminution de la valeur des biens immobiliers et la fragilisation des emprunteurs en raison de l'inflation, tout en espérant un relèvement des taux pour accroître leurs marges.

Heureusement, le contexte s'améliore avec des taux de crédit qui se stabilisent et présentent même une légère baisse. D'après les projections, on pourrait s'attendre à une stabilisation autour de 3,5% d'ici le second semestre, contre 4,2% actuels. Cette amélioration est susceptible de réduire les mensualités des emprunteurs, leur permettant ainsi de maintenir leur projet immobilier.

Enfin, la réintroduction des crédits immobiliers sur trente ans par certaines banques est une autre nouvelle notable, bien que cette pratique soit limitée à 20% de la production trimestrielle autorisée par le HCSF. Malgré l'affichage positif de cette option, une réelle résolution du problème d'accessibilité à la propriété pour les ménages ne repose pas sur les aides de l'État, mais sur une baisse effective des prix de l'immobilier. En effet, de nombreux experts anticipent une diminution des prix de 10% à 15% d'ici 2024, ce qui serait une évolution favorable. Néanmoins, si les banques encouragent l'allongement des durées de prêts comme solution à la cherté actuelle de l'immobilier, elles pourraient indirectement empêcher l'ajustement nécessaire des prix, en proposant de tels prêts principalement aux emprunteurs les plus solvables, et donc retarder l'accès à la propriété pour une grande partie de la population.

'endettement 'Immobilier

12/02/2024

"Profitez de la baisse des taux : astuces pour investir dans l'immobilier en 2024"

En anticipation d'une baisse des taux d'intérêt en 2024, voici quelques conseils pour les particuliers et investisseurs souhaitant profiter de cette opportunité sur le marché immobilier français.

Premièrement, profitez de l'année en cours pour augmenter votre apport personnel. Avec des banques exigeant des apports conséquents, plus vous économisez maintenant, plus vous serez en position de force pour négocier de meilleures conditions de prêt lorsque les taux seront plus bas.

Deuxièmement, soyez vigilant sur les fluctuations du marché. Si vous repérez un bien qui vous intéresse, mais que le financement est un frein actuellement, gardez le contact avec l'agent immobilier et surveillez les évolutions de prix. Une baisse supplémentaire, couplée à des taux plus faibles, pourra rendre l'acquisition plus accessible.

Troisièmement, prenez le temps de comparer les offres de prêt. Utilisez les services d'un courtier ou faites des simulations en ligne pour cerner quelle banque propose les conditions les plus avantageuses. N'oubliez pas de prendre en compte les frais annexes, tels que les assurances emprunteur et les frais de dossier.

Quatrièmement, ne précipitez pas votre achat. L'optimisme des professionnels est un bon signe, mais chaque projet immobilier doit être mûrement réfléchi. Une due diligence approfondie sur le bien et son environnement s'impose toujours pour éviter les mauvaises surprises.

Enfin, envisagez la renégociation ou le rachat de votre crédit immobilier existant en 2024 si les taux baissent. Si vous avez contracté un prêt à des conditions moins avantageuses, cette période pourrait être propice pour améliorer votre taux d'emprunt.

En restant informé et bien préparé, vous pourrez potentiellement concrétiser votre projet immobilier avec des conditions de financement plus favorables dès que le climat économique le permettra.

02/02/2024

"La plus-value immobilière : calcul, imposition et exonération"

La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'achat. Si un logement se vend à un prix supérieur à son achat, le propriétaire réalise une plus-value; dans le cas contraire, il subit une moins-value. La valeur d'un logement est influencée par divers facteurs, dont son état, les améliorations effectuées, et l'évolution de son quartier.

Lors de la revente d'un bien immobilier, le calcul de la plus-value imposable prend en compte le prix d'acquisition ajusté (incluant les coûts d'achat et les travaux) et le prix de vente corrigé (déduction faite des éventuels frais de vente). En France, la durée de détention du bien est un élément clé pour déterminer les abattements sur l'imposition de la plus-value; plus le bien est détenu longtemps, plus l'abattement est important.

L'imposition sur les plus-values immobilières est constituée d'un impôt sur le revenu fixé à 19% et de prélèvements sociaux s'élevant à 17,2%. Pour les plus-values importantes (au-delà de 50 000€), une taxe additionnelle peut être appliquée. Cependant, des situations spécifiques offrent une exonération de cette imposition. Parmi celles-ci figurent la vente de la résidence principale, la cession d'un droit de surélévation et la vente de biens de faible valeur.

En résumé, bien que les plus-values immobilières puissent être taxées, les règles fiscales offrent des possibilités d'abattement et d'exonération selon certains critères, tel que le type de propriété vendue et la durée pendant laquelle celle-ci a été détenue. Ces mécanismes fiscaux visent à encourager l'investissement immobilier tout en encadrant les gains en capital issus de ces investissements.

11/01/2024

"Achetez maintenant : taux de crédit immobilier en baisse"

Les taux de crédit immobilier sont en baisse, un mouvement amorcé par les banques qui attirent l'attention des acquéreurs. Quelques acheteurs chanceux ont déjà sécurisé des emprunts avec des taux inférieurs à 4%, tandis que d'autres espèrent des réductions plus conséquentes. Cette stratégie des banques vise à attirer de nouveaux clients et s'appuie sur l'augmentation de leurs marges pour justifier cette orientation tarifaire. Un exemple notable est celui de la Société Générale, qui a réduit ses taux de 20 ans de 4,35% à 3,95% pour les emprunteurs avec les meilleurs dossiers.

Cependant, ne vous attendez pas à des chutes drastiques des taux d'intérêt dans l'immédiat. Les institutions financières ne sont pas enclines à diminuer massivement leurs marges et visent plutôt une croissance de 10% de la production de crédit immobilier d'ici à 2024. Abaisser les taux de manière trop agressive pourrait aussi avoir l'effet indésirable d'augmenter les prix de l'immobilier, une conséquence que le marché, actuellement en phase de stabilisation, cherche à éviter.

Actuellement, les prix de l'immobilier connaissent une baisse modérée, une tendance qui devrait s'accentuer en 2024. De plus, les ménages pourraient bénéficier d'une hausse des salaires l'année prochaine, ce qui améliorerait leur pouvoir d'achat dans le contexte immobilier. En résumé, la situation présente une opportunité pour les acheteurs potentiels, avec des taux de crédit en légère diminution et des conditions de marché qui pourraient leur être de plus en plus favorables.

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07/12/2023

Solution de prêt relais : un pas vers votre achat immobilier !

Le prêt relais est une solution bancaire pour les acheteurs immobiliers qui ont encore un crédit en cours sur leur premier bien. Il y a trois types de prêts relais : le prêt relais "associé", "intégré" et "sec". Le prêt relais "associé" combine un prêt relais et un nouveau prêt immobilier. Les intérêts et les premières mensualités du nouveau prêt sont payés jusqu'à la vente du premier bien. Ensuite, le prêt relais est remboursé et le remboursement du nouveau prêt continue. Le prêt relais "intégré" combine lui aussi le prêt relais et le prêt immobilier mais en un seul emprunt. La vente du premier bien peut être utilisée comme le client le souhaite, par exemple pour des travaux dans le nouveau logement, ou pour rembourser une partie du prêt. Le prêt relais "sec" est une avance de trésorerie et est destiné aux personnes qui ont déjà remboursé leur précédent crédit immobilier et qui achètent un bien de valeur inférieure à celui vendu. Il permet de payer des mensualités peu élevées pendant le prêt, car seuls les intérêts sont remboursés.

05/12/2023

"Vers un nouvel horizon pour la location saisonnière en France ?"

La réforme de la réglementation sur la location saisonnière en France est considérée comme insuffisante, notamment en ce qui concerne les passoires énergétiques, qui pourront toujours être louées sans restriction en 2024. Cependant, il y aura des modifications dans la fiscalité des meublés touristiques. A partir de janvier 2024, l'abattement dont bénéficient les propriétaires sera réduit de 71% à 50%, avec une limite de revenus de 77 700 € par an, pour aligner la fiscalité des meublés touristiques sur celle des logements loués à l'année. Une exception est faite pour les territoires sans déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, où l'abattement restera de 71% avec un seuil de chiffre d'affaires maximum de 50 000 €. Cependant, la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) juge ces changements insuffisants et appelle à une réforme fiscale locative plus large. Certains parlementaires demandent également une fiscalité plus stricte pour les locations saisonnières. Par ailleurs, le ministre du Logement a évoqué une décentralisation de la politique du logement, avec un outil de régulation pour les meublés touristiques disponible pour les collectivités locales dès le printemps 2024, ce qui pourrait entraîner des changements significatifs dans les années à venir.

21/11/2023

"Un PTZ étendu et prolongé : 6 millions de nouveaux bénéficiaires et 210 villes supplémentaires !"

Le programme de prêt à taux zéro (PTZ) en France, qui devait prendre fin le 1er janvier, sera prolongé au moins jusqu'à la fin de 2024 et sera étendu à davantage de foyers et de villes. Le ministre de l'Economie a annoncé cette décision le 18 octobre en réponse à la baisse du crédit immobilier et à la difficulté croissante d'accès à ce crédit en raison de l'augmentation des taux d'intérêt liée à l'inflation. Le montant maximum du PTZ augmentera de 80 000 à 100 000 euros, et il pourra couvrir jusqu'à 50% du montant d'un autre emprunt contracté auprès d'une banque pour les ménages modestes. Il s'adresse désormais aussi aux classes moyennes, soit les personnes gagnant entre 2 500 et 4 000 euros par mois, ajoutant ainsi six millions de personnes éligibles. De plus, 210 villes supplémentaires seront éligibles au PTZ, principalement celles où il est le plus difficile de se loger. Parmi les nouvelles villes éligibles figurent Bordeaux, Auxerre, Besançon, Bidart, Le Mans et Cournon-d'Auvergne.

10/11/2023

"Plus de logements locatifs intermédiaires : le gouvernement français révise le classement des villes".

Le gouvernement français a révisé le classement de 154 villes, les transférant de zones moins tendues à des zones tendues, dans le but de stimuler la production de nouveaux logements et offrir plus de logements locatifs intermédiaires. Ce reclassement qualifie ces villes pour le dispositif Pinel, un programme d'investissement locatif qui offre une réduction d'impôt aux acheteurs de nouveaux biens, à condition qu'ils les louent pour une durée spécifique tout en respectant un certain niveau de loyers. Le re-zonage concerne directement environ 4,5 millions de personnes. Sur le territoire français, trois villes ont été reclassées comme étant dans la zone la plus tendue, tandis que 27 autres villes et six communes ont été également classées en zones tendues. Les limites de loyers ont également été revues à la hausse dans certaines villes. Les investisseurs sont conseillés d'exploiter le dispositif Pinel en 2023, sachant que la réduction d'impôt sera moins généreuse en 2024. Le programme Pinel+ est présenté comme une alternative intéressante jusqu'en 2024, offrant des taux de réduction plus avantageux sous certaines conditions.

07/11/2023

"Un financement avantageux pour des logements à faible performance énergétique"

Certaines banques offrent désormais des taux d'intérêt plus attractifs pour financer l'achat de "passoires thermiques" - des logements à faible performance énergétique. Les taux d'intérêt actuels sont d'environ 4%, limitant le pouvoir d'achat immobilier. Cependant, acheter une passoire thermique pourrait rendre les conditions de prêt plus favorables et réduire les coûts de crédit. Ces logements, classifiés énergétiquement E, F ou G, seront progressivement retirés du marché locatif. Leur interdiction à la location a augmenté leur vente, avec 18.2% de toutes les ventes en juillet 2023 étant des passoires thermiques. Pour accéder à des taux d'intérêt plus avantageux, les futurs propriétaires doivent inclure les coûts de rénovation dans leur financement, afin d'améliorer la performance énergétique du logement. Il est conseillé de consulter un professionnel du bâtiment, de rechercher des aides disponibles et d'évaluer le montant des fonds nécessaires pour la rénovation. Ces achats permettent également d'accéder à des aides à la rénovation et d'adapter le logement à ses besoins. En général, les passoires thermiques sont 3.9% moins chères que des logements plus économes en énergie.