05/10/2023
¿QUE VALOR DEBO PONER PARA ASEGURAR EL CONTINENTE DE LA VIVIENDA CUANDO HAY UNA
HIPOTECA CONSTITUIDA?
Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del
mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero
Artículo 10 Seguros de daños
1. Los bienes sobre los que se constituya la garantía hipotecaria deberán contar con un seguro contra daños adecuado a la
naturaleza de los mismos. Los riesgos cubiertos deberán ser, al menos, los incluidos en los ramos de seguro 8 y 9
del artículo 6.1 del Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de ordenación y supervisión de los seguros privados, con excepción del robo. La suma asegurada deberá coincidir con el
valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza, en particular el
suelo.
2. El tomador del seguro notificará al asegurador la existencia del préstamo o crédito que grave el bien asegurado, y el
asegurador dará traslado de aquella notificación al acreedor.
Lo que quiere decir que para la tasación del inmueble se ha de atender al valor de reconstrucción de la vivienda y que el
tomador de la póliza debe notificar a la aseguradora de la existencia de ese gravamen sobre el bien asegurado, es decir, la
hipoteca.
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras
Artículo 82.3:
Normas complementarias.
3. Si el inmueble estuviese sometido al régimen de propiedad horizontal, el capital asegurado en la póliza de seguro contra
el riesgo de incendios y otros daños deberá figurar individualizado. Si a la vista del valor de la construcción que figure en
el informe de tasación se apreciara en el seguro una situación de infraseguro, la entidad aseguradora deberá de inmediato
proceder a subsanarlo. Una vez subsanado podrá computar el inmueble por el valor fijado en el informe de tasación.
De lo que se deduce la obligatoriedad de que el seguro se ajuste al valor de tasación y no por debajo del mismo.
Así mismo
Artículo 84.1:
Valoraciones posteriores a la inicial.
1. Las entidades aseguradoras solicitarán de una entidad tasadora autorizada la revisión de las valoraciones de los
inmuebles de su propiedad y de los derechos reales inmobiliarios inscritos a su favor, antes de que hayan
transcurrido dos años desde la anterior valoración y, con independencia de la antigüedad de la anterior tasación,
siempre que se pudiera haber producido una alteración relevante en el valor de los mismos. Excepcionalmente,
la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá reducir el plazo de los dos años, con carácter
general o para determinada clase de inmuebles y derechos reales inmobiliarios, cuando por las especiales
circunstancias que afectasen al mercado inmobiliario fuese necesario para evitar sobrevaloraciones de los
inmuebles.
Lo que significa que las entidades aseguradoras deben velar para evitar sobrevaloraciones en los inmuebles. O lo que es lo
mismo asegurarlos por un valor muy superior al valor del interés asegurable.
Todo esto hay que ponerlo en relación con La Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro que establece en
sus artículos 26 , 27 y 31 lo siguiente
Artículo 26
El seguro no puede ser objeto de enriquecimiento injusto para el asegurado. Para la determinación del daño se atenderá al
valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior a la realización del siniestro.
Artículo 27
La suma asegurada representa el límite máximo de la indemnización a pagar por el asegurador en cada siniestro.
Artículo 31
Si la suma asegurada supera notablemente el valor del interés asegurado, cualquiera de las partes del contrato podrá exigir
la reducción de la suma y de la prima, debiendo restituir el asegurador el exceso de las primas percibidas. Si se produjere
el siniestro, el asegurador indemnizará el daño efectivamente causado.
Cuando el sobreseguro previsto en el párrafo anterior se debiera a mala fe del asegurado el contrato será ineficaz. El
asegurador de buena fe podrá, no obstante, retener las primas vencidas y las del período en curso.
Dicho lo anterior hay que aclarar que en ningún caso la aseguradora va a pagar una cantidad superior al valor del interés
asegurado, las entidades bancarias solo le pueden exigir, como es de lógica, que el valor asegurado cubra ese valor del
interés , es decir, que no estemos en situación de infraseguro, pero tampoco pueden exigir que estemos en situación de
sobreseguro, algo que ocurre si aseguramos el valor de tasación de la vivienda con el fin de la concesión del préstamo
hipotecario.
Los créditos hipotecarios no se basan es una tasación a valor de reconstrucción, que es lo que constituye el valor del interés
asegurable, sino que más bien es un valor de mercado de la vivienda y que nada tiene que ver con el valor del interés
asegurado, pues en caso de siniestro lo que hay que realizar es la reposición del bien a su estado anterior al momento del
siniestro, y aunque parezca una obviedad, no hay que recomprar el suelo sobre el que está edificada la vivienda o la parte
proporcional del mismo cuando estamos ante casos de propiedad horizontal, algo que queda clarísimamente explicado en
el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril
