Xoán Espada

Xoán Espada Administración de Fincas

06/03/2018

La obligación de abonar las cuotas comunitarias prescriben a los 15 años



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La Audiencia Provincial e Ourense ha dictado sentencia con fecha 5 de diciembre de 2017 afirmando que la obligación de abonar las cuotas comunitarias prescriben a los 15 años. En este caso, una comunida de propietarios demandó a un comunero en reclamación de cuotas impagadas en virtud el artículo 9 de la LPH.

El propietario alegaba la prescripción de las cuotas reclamadas por el transcurso del plazo de cinco años previsto en el art. 1966.3 del Código Civil para pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.

La sentencia de instancia, que estimó la demande de la comunidad, fue confirmada por la Audiencia Provincial con el siguiente fundamento de derecho:

Esta Sala ha venido manteniendo la aplicación del plazo de quince años prexisto en el artículo 1964 del Código civil , en la redacción aquí aplicable por razones temporales, anterior a la reforma introducida por la 42/2015 de 5 de octubre. En tal sentido se pronuncia la, invocada por la apelada, sentencia de 21 de marzo de 2014 que, tras poner de relieve el carácter polémico de la cuestión, se remite a la sentencia de 31 de marzo de 2008 donde se razonaba: "En cuanto al plazo de prescripción de la obligación de abonar la cuota correspondiente al sostenimiento de los gastos comunes, si bien alguna sentencia de la llamada jurisprudencia menor viene sosteniendo que el plazo prescriptivo para la reclamación de las cuotas devengadas por la contribución al sostenimiento de los gastos del inmueble es el quinquenal, sobre el artículo 1966 del Código Civil ( A.P. Madrid, Sección 21ª, sentencia 9 octubre 2001 ) es lo cierto que, mayoritariamente, se viene entendiendo aplicable el plazo general del artículo 1964 del Código Civil en razón a que la obligación del titular del piso o local de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación, proviene del derecho de propiedad y no de una relación contractual, y no existiendo ningún precepto que imponga obligatoriedad de señalar plazos anuales o más breves para abonar la contribución o cuota a los gastos generales mensuales o anuales, esta temporalidad no puede ser entendida de manera semejante a las contraprestaciones de tracto sucesivo, ya que no es una obligación fija en su cuantía y periódica por su vencimiento, sino que depende del presupuesto de ingresos y gastos de la comunidad de propietarios que se determine en cada ejercicio. Así, sentencias de Las Palmas de Gran Canaria de 15 de marzo de 2002, Alicante de 9 de enero de 2002, Guadalajara, 21 de diciembre de 2001, entre otras muchas. En efecto, el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal impone a cada titular del piso o local la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Se trata de obligación inherente al derecho de propiedad que es distinta en cada ejercicio, en función del presupuesto aprobado, por más que se divida en plazos para facilitar su pago, de modo que no cabe hablar de una obligación única, sino de obligaciones autónomas sucesivas que, por ello, no son encuadrables entre las contempladas en el artículo 1966 y quedan sujetas al plazo general de prescripción de quince años del artículo 1964 (como más reciente, SAP de Madrid de 21 de noviembre de 2013 con las en ella citadas)".

26/01/2018

El 25 de mayo empieza la aplicación del Reglamento Europeo de Protección de Datos

El 25 de mayo de 2018 será de aplicación el Reglamento Europeo de Protección de Datos que impone nuevas obligaciones a empresas, organismos, instituciones y administraciones que requerirán significativos esfuerzos de carácter organizativo, técnico, económico y humano.

El 28 de enero se celebra el Día de la Protección de Datos en Europa. Conmemoración que este año, con el comienzo de la aplicación del Reglamento Europeo de Protección de Datos aprobado en 2016, cobra un especial significado por la relevancia de los cambios y novedades que se avecinan en la materia.

El Reglamento Europeo de Protección de Datos (RGPD) tendrá aplicabilidad directa en todos los Estados miembros a partir del 25 de mayo de 2018, es decir, dos años después de su publicación. Además el 10 de noviembre de 2017 el Consejo de Ministros aprobó la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley Orgánica de Protección de Datos, que tiene por objeto adaptar la legislación española a las disposiciones del RGPD.

El RGPD cambia radicalmente la forma actual de regular la protección de datos, obligando a empresas, organismos, instituciones y administraciones a cambios y esfuerzos significativos de carácter organizativo, técnico, económico y humano al imponer nuevas obligaciones y requerimientos.

Figura fundamental en este nuevo marco regulador es la del Delegado de Protección de Datos (DPO), con el que, a partir de la entrada en vigor del Reglamento, deberán contar un gran número de empresas y organizaciones. La regulación específica del conocido como Derecho al olvido, el registro de las actividades de tratamiento, la notificación a los interesados de las violaciones de seguridad, la responsabilidad proactiva del responsable del tratamiento de los datos o el principio de portabilidad de los mismos, son algunas de las novedades que nos trae el nuevo Reglamento.

19/01/2018

Nuevas ayudas para mejorar la eficiencia energética de los edificios



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El Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital, a través del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), publicó el pasado viernes en el BOE las bases de la segunda convocatoria del programa de ayudas destinadas a proyectos de rehabilitación energética de edificios (PAREER II), dotada con 125,6 millones de euros.

En las próximas semanas, los interesados podrán solicitar las ayudas a través de la aplicación informática que lanzará el IDAE en su página web.

Las acciones susceptibles de recibir las ayudas serán aquellas que consigan una reducción de las emisiones de CO2 y del consumo de energía final de los edificios, mediante la mejora de la eficiencia energética en una o varias de las tipologías siguientes: la envolvente térmica, las instalaciones térmicas y de iluminación, o la sustitución de energía convencional por energía solar térmica o geotérmica.

En todo caso, las actuaciones deberán mejorar la calificación energética total del edificio en al menos una letra, medida en la escala de emisiones de dióxido de carbono (kg CO2/ m2 año), con respecto a la calificación energética inicial del edificio.

¿Quién puede solicitar las ayudas?

Podrán beneficiarse de las ayudas del programa los propietarios de edificios existentes destinados a cualquier uso, con personalidad jurídica pública o privada; las comunidades de propietarios o agrupaciones de comunidades de propietarios de edificios residenciales, constituidas como propiedad horizontal; las empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios; y las empresas de servicios energéticos.

Todas las tipologías y beneficiarios tendrán derecho a percibir una ayuda dineraria sin contraprestación (suma de la ayuda base y una ayuda adicional por criterio social, eficiencia energética o actuación integrada), por un importe máximo de un 30%, complementada con un préstamo reembolsable, por un importe máximo de un 70%. Los préstamos reembolsables tienen un tipo de interés Euribor + 0,0%, con un plazo máximo de amortización de 12 años, incluido un periodo de carencia opcional de un año.

Como novedad, cabe señalar que los beneficiarios podrán contar, además, con un anticipo, de hasta el 40% de la ayuda concedida, que podrán solicitar conforme se establece en el procedimiento de ayudas.

18/11/2016

Suspensión de la inscripción registral de un préstamo hipotecario por el carácter abusivo de la cláusula de intereses de demora



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El Notario autorizante de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria interpone recurso contra la nota de calificación del Registrador de la Propiedad que suspendió su inscripción por ser abusivo el interés moratorio al exceder en más de dos puntos porcentuales al interés remuneratorio pactado.La DGRN desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

El Notario recurrente cuestiona la retroactividad de la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016, relativa a la determinación de abusividad de los intereses moratorios de un préstamo hipotecario celebrado entre profesionales y consumidores y que señala como límite máximo admisible los dos puntos porcentuales por encima del interés remuneratorio pactado. Superado dicho límite, los considera abusivos aunque respeten el límite fijado en el art. 114.3º de la Ley Hipotecaria.

Este último límite no puede ser la única referencia para la determinación del límite al interés moratorio convencional en los préstamos hipotecarios, sino que para apreciar su abusividad el Juzgador debe acudir en cada caso a todos los criterios comparativos existentes en el ordenamiento jurídico nacional y en el comunitario.

Las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas y esta nulidad opera “ipso iure”, por lo que no precisa de una declaración judicial previa a consecuencia de una impugnación del consumidor. Y es aplicable a todos los préstamos hipotecarios vigentes con independencia del momento en que se produjo su suscripción y aunque no se haya hecho un uso efectivo de la cláusula nula.

La cuestión no es la eficacia retroactiva de las sentencias del Tribunal Supremo, sino la interpretación que éstas realizan de normas vigentes y cuyo sentido fijan. El principio de irretroactividad opera respecto de las leyes y la jurisprudencia pero no respecto de la doctrina que las interpreta.

Por tanto, la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016 también es aplicable a los préstamos otorgados con anterioridad a su fecha y su contenido puede ser invocado por los prestatarios y en base a ella calificar el Registrador la escritura cuando contenga dichas cláusulas abusivas.

El registrador está facultado para rechazar la inscripción del título cuando aprecie directamente el carácter abusivo de una cláusula. Debe denegar la que contiene intereses moratorios que superen en más de dos puntos el interés remuneratorio pactado porque ese parámetro ha sido fijado expresamente por el Tribunal Supremo como criterio objetivo de abusividad.

La nulidad de la cláusula que fija intereses moratorios abusivos tiene por finalidad proteger al consumidor frente al empresario por tratarse de una cláusula que aquél no negocia sino que le viene impuesta y predispuesta. Por ello, es posible declarar nula por abusiva una cláusula que fija unos intereses desproporcionadamente altos aunque no exceda del límite del art. 114.3º de la Ley Hipotecaria.

Alega el notario recurrente la necesidad de reiteración de Sentencias del Tribunal Supremo en un mismo sentido para que el criterio resultante pueda ser aplicado.

Sin embargo, en materia de seguridad jurídica preventiva es aplicable el llamado “principio de efectividad” de la normativa comunitaria en materia de protección de los consumidores, que implica que los registradores de la propiedad deban abstenerse de colaborar en la aplicación de cláusulas abusivas cuando existan bases objetivas para considerarlas como tales, como la existencia de sentencias reiteradas del Tribunal Supremo o una sentencia de dicho Tribunal con valor de jurisprudencia o interés casacional. Aun así, han sido dictadas dos sentencias fijando dicho criterio objetivo de abusividad.

Por último, no es admisible practicar la inscripción de la hipoteca excluyendo la cláusula relativa a los intereses moratorios por afectar a la esencialidad del contrato o negocio cuya inscripción se pretende.

03/11/2016

La presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, ha recordado en una entrevista con Efe que la normativa europea obliga a las comunidades de vecinos a instalar repartidores de costes en calefacciones centrales antes del 31 de diciembre y remarca que, debido al bloqueo político, no se ha podido implantar esta medida.

Esta medida consiste en la instalación de un sistema que permita el control de consumo de forma individualizada, así como el reparto equitativo del gasto. "Pagar por lo que cada uno consuma va a favorecer a los ciudadanos preocupados por la eficiencia energética", asegura, y añade que entre un 10% y un 15 % de las comunidades de vecinos ya han aplicado esta medida de forma voluntaria.

Martínez remarca que no habrá ningún régimen sancionador a los edificios que todavía no hayan realizado el cambio, porque todavía no es obligatorio e insiste en que espera que, tras la formación de Gobierno, se regule la situación.

16/09/2016

La exigencia del libro de visitas pasa a la historia




La Ley 42/1997, que reguló la Inspección de Trabajo y Seguridad Social hasta julio de 2015, imponía una obligación a los empresarios y comunidades de propietarios como centros de trabajo: tener un libro de visitas en cada lugar de trabajo, en el modelo oficial establecido al efecto (artículo 14.3 Ley 42/1997).La obligación de tener un libro de visitas desaparece a partir del 13 de septiembre de 2016.

Tal modelo oficial era el que indicaba la Resolución de 11 de abril de 2006, de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social, si bien mediante la Resolución de 25 de noviembre de 2008, el mismo organismo estableció la posibilidad de solicitar la sustitución de dicha obligación por el alta en la aplicación informática del libro de visitas electrónico, previa autorización de la Autoridad Central de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social.
La norma de 1997 fue derogada por la Ley 23/2015, de 21 de julio, que eliminó la obligación de tener el libro de visitas, sustituyéndolo por la simple diligencia de los funcionarios actuantes, por escrito, de cada actuación que realizasen en sus visitas a los centros de trabajo (artículo 21.6 Ley 23/2015).
Ahora bien, la medida sería efectiva cuando entrase en vigor la Orden prevista en el mismo artículo, reguladora de la diligencia, que debería dictar el titular del Ministerio de Empleo y Seguridad Social para determinar los hechos y actos que debían incorporarse a la misma, su formato y su remisión a los sujetos inspeccionados, utilizando en lo posible medios electrónicos y sin obligar a los interesados a adquirir o diligenciar cualquier tipo de libro o formulario para su realización. Y liberaría a los empresarios de una obligación formal cuya ausencia constituía infracción leve por obstrucción a la labor inspectora.
Pues bien, la Orden ESS/1452/2016, de 10 de junio, reguladora del modelo de diligencia de la Inspección, ha sido publicada en el BOE de 12 de septiembre, con efectos al día siguiente, si bien se mantiene la obligación para las empresas de conservar los libros y diligencias existentes a esa fecha durante 5 años.
Y a partir de ahora, cada visita de los Inspectores de Trabajo y Seguridad Social y los Subinspectores Laborales o comprobación por comparecencia del sujeto inspeccionado en dependencias públicas, quedará reflejada en la diligencia que se extienda al efecto. La norma incluye un modelo de diligencia que podrá elaborarse por medios electrónicos, los datos que deben hacerse constar en la misma y la obligación de entrega de una copia a los sujetos inspeccionados y de conservación durante cinco años.

24/07/2015

La morosidad en las comunidades de propietarios sigue en aumento: un 3,15% más

EL Observatorio de las Comunidades de Propietarios ha realizado el “4º Estudio Global sobre la morosidad en las Comunidades de Propietarios en España” a través de un sistema directo de encuesta contestadas por los administradores de fincas colegiados y presidentes de comunidades de propietarios.

De dicho estudio se obtiene que los niveles de impago por morosidad soportados por las comunidades de propietarios se incrementaron, en el ejercicio 2014, en un 3,15 % respecto al año anterior, hasta alcanzar los 1854,71 millones de euros, frente a los 1798 millones de euros correspondientes al año 2013.

16/06/2015

No todas las obras que afectan a elementos comunes del inmueble han de ser aprobadas por unanimidad

Sentencia del Tribunal Supremo Sala Primera, de lo Civil, S 725/2014, 16 Dic. Ponente: Seijas Quintana, José Antonio.

Un miembro de la comunidad de propietarios formuló demanda impugnando el acuerdo comunitario en virtud del cual se autorizaba a los vecinos del lado derecho de la casa para sustituir la bajante de pluviales de dicho lado por una mixta de pluviales y residuales, y ello porque no fue adoptado por unanimidad.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda pero la Audiencia Provincial revocó la sentencia del Juzgado y desestimó la demanda.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación formulado por el demandante.
La Sala señala que, como principio, es válida la afirmación de que nadie puede hacer obras fuera de su superficie interna, ni modificar servicios generales, aunque estén dentro de su propiedad privada, sin la autorización unánime de la Junta de Propietarios. Sin embargo, aclara que no todas las obras son iguales aunque tengan relación con los elementos comunes, ni este es el sentido de los arts. 12 y 17 LPH. Así, según la doctrina jurisprudencial, la ejecución de obras en elementos comunes, tales como los forjados, los cuales conforman la estructura del edificio, requieren del consentimiento unánime de la comunidad, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la estructura, seguridad o configuración exterior del edificio comunitario. Igualmente, la constitución de servidumbres en beneficio de elementos privativos requiere no solo del consentimiento de los respectivos dueños de los predios dominante y sirviente sino también, cuando afecte a elementos comunes, del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.
Pero en este caso no concurre ninguno de dichos supuestos sino que las obras se realizan en razón a un acuerdo de la comunidad que tiene por objeto la sustitución y mejora de un elemento común en un patio también común del edificio que no ha sufrido deterioro alguno y que está en situación de "beneficiar a los actuales vecinos y a quienes en el futuro deseen engancharse a las mismas", las cuales no requieren unanimidad sino mayoría, ya que no conllevan ninguna alteración o afectación de la estructura o estabilidad del elemento común sobre el que se han realizado ni han supuesto una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros.

12/06/2015

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