13/02/2026
🏠 1️⃣ Kupovina stana za lično stanovanje (Eigennutzung)
Kada kupiš stan da živiš u njemu, situacija je sljedeća:
Karakteristike:
• Kredit otplaćuješ iz svoje plate
• Nema prihoda od kirije
• Kamate na kredit ne mogu se odbiti od poreza
• Troškove (Hausgeld, održavanje, osiguranje) snosiš lično
• Dugoročno gradiš vlasništvo i sigurnost stanovanja
Prednosti:
✔ Stabilnost (nema stanodavca)
✔ Zaštita od rasta kirije
✔ Dugoročno imovina ostaje tebi
Nedostatak:
– Nema poreskih olakšica
– Nema pasivnog prihoda
– Sve finansiraš iz sopstvenog neto prihoda
⸻
🏢 2️⃣ Nekretnina kao kapitalna investicija (Kapitalanlage)
Kupuješ stan da ga izdaješ.
Ključna razlika:
Stan postaje izvor prihoda.
Finansijska struktura:
✔ Stanar plaća kiriju
✔ Kirija ulazi u tvoje prihode
✔ Kamate na kredit mogu se odbiti od poreza
✔ Troškovi upravljanja, održavanja i amortizacija (AfA) takođe se mogu poreski obračunavati
✔ Država kroz poreski obračun vraća dio uplaćenog poreza
⸻
💶 Zašto je kredit kod kapitalne investicije prednost?
U Njemačkoj kredit kod investicije ima stratešku prednost:
1️⃣ Leverage efekat
Koristiš novac banke da kupiš imovinu koja dugoročno raste u vrijednosti.
2️⃣ Poreski efekat
Kamate na kredit smanjuju poresku osnovicu.
Što je veći kredit (u razumnim okvirima), veći je poreski efekat.
3️⃣ Stanar otplaćuje kredit
Kirija pokriva dio ili većinu rate.
4️⃣ Inflacija radi za tebe
Dug ostaje isti, ali vrijednost novca pada.
Nekretnine dugoročno rastu.
Savka Gojković
