03/07/2026
BGH-Urteil: Keine Provision für Verwalter bei Weitervermietung – und jetzt?
Vor Kurzem hat der BGH entschieden (Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25): Wer als Mietverwaltung fremde Wohnungen *verwaltet* , darf für die Weitervermietung dieser Wohnungen keine zusätzliche Provision verlangen – weder vom Mieter noch vom Eigentümer. Entsprechende Klauseln in Verwalterverträgen sind unwirksam, bereits gezahlte Provisionen können *mitunter jahrelang* zurückgefordert werden.
I *m Nachgang an die Live-Sprechstunde* vom Mittwoch erreicht uns dazu aktuell eine Frage besonders häufig:
"Ist so eine Rückforderung eigentlich ein Vermögensschaden und wird von der *Vermögensschadenshaftpflicht reguliert* ?"
Unsere Einschätzung: Nein. Die Rückforderung beruht nicht auf einem Schadenersatzanspruch, sondern auf einer ungerechtfertigten Bereicherung – der Vermieter oder Mieter hat schlicht etwas gezahlt, das rechtlich nie geschuldet war. Ohne Schadenersatzanspruch liegt kein Vermögensschaden im versicherungsrechtlichen Sinne vor. Eine klassische Vermögensschadenhaftpflicht greift hier also grundsätzlich nicht.
Was aber sehr wohl entsteht: ein handfester Rechtsstreit. Ob die Provision wirklich zurückgezahlt werden muss, in welcher Höhe, ob Verjährung eingetreten ist – das wird im Zweifel vor Gericht geklärt. Und genau dafür braucht es den passenden Baustein: den Firmenvertragsrechtsschutz. Er übernimmt die Kosten für solche vertraglichen Auseinandersetzungen, egal ob man verklagt wird oder selbst gegen eine überzogene Forderung vorgehen muss.
Das Problem: Diesen Schutz speziell für Hausverwaltungen und Immobilienmakler am freien Markt zu bekommen, ist alles andere als einfach – viele Versicherer scheuen dieses Berufsbild. Wir haben dafür einen Rahmenvertrag, über den Verwalter aus unserer Gruppe einen Firmenvertragsrechtsschutz zu guten Konditionen abschließen können.
Ein Punkt noch für alle mit größeren Beständen oder Gesellschaftsstrukturen: Wenn Rückforderungen in Summe so hoch ausfallen, dass die GmbH dadurch in wirtschaftliche Schieflage gerät oder sogar schließen muss, kann daraus tatsächlich ein Vermögensschaden entstehen – nämlich dann, wenn Gläubiger oder Gesellschafter Ansprüche gegen den Geschäftsführer persönlich geltend machen (Stichwort Organhaftung). Für diesen Fall lohnt sich ein Blick auf eine D&O-Versicherung, gerade wenn das Rückforderungsrisiko im eigenen Bestand nicht klein ist.
Wer das Thema für den eigenen Bestand einordnen lassen oder sich den Rahmenvertrag zeigen lassen möchte: Meldet euch gerne bei uns.
Hinweis: Diese Einordnung ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall und keine individuelle Risikoanalyse.
